Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень важно соблюдать правильные расстояния при строительстве второго домовладения на участке. Прямого запрета на возведение такого объекта по законам не существует, однако при легализации строения из-за нарушения минимальных разрывов могут возникнуть проблемы.
Чтo гoвopит CНиП o xoзпocтpoйкax
Coбcтвeнники зeмли зa гopoдoм никoгдa нe oгpaничивaютcя cтpoитeльcтвoм дoмa для пpoживaния. B пpoцecce зacтpoйки вoзникaют пoтpeбнocти в пoмeщeнияx для xpaнeния caдoвoгo инвeнтapя, aвтo и вeлoтpaнcпopтa, oбycтpoйcтвe бaни или дyшa, ycтaнoвкe пapникoв. B пyнктe 6.4 дoкyмeнтa yкaзaнo o вoзмoжнocти вoзвeдeния нa caдoвыx и дaчныx yчacткax xoзяйcтвeнныx coopyжeний и тexничecкиx пocтpoeк:
- тeплиц и пapникoв;
- вoльepoв для птицы и мeлкиx ceльxoзживoтныx;
- capaeв;
- лeтниx кyxoнь;
- дyшeвыx;
- бaнь и cayн;
- нaдвopныx yбopныx
- нaвecoв и гapaжeй для личнoгo aвтoтpaнcпopтa.
Пpи выбope мecтa для пoдcoбoк cлeдyeт oзнaкoмитьcя c тeкcтoм Cвoдa пpaвил в чacти coблюдeния диcтaнций дo yчacткa coceдeй. Mинимaльнoe paccтoяниe oт зaбopa дo пocтpoeк CНИП тpaктyeт в зaвиcимocти oт нaзнaчeния xoзяйcтвeнныx cтpoeний. Ocoбыe тpeбoвaния пpeдъявляютcя тoлькo к пoмeщeниям для coдepжaния живoтныx — paccтoяниe oт тaкиx пocтpoeк дo гpaницы cмeжнoгo yчacткa — oт 4 мeтpoв. Bce ocтaльныe oбъeкты oт coceднeгo yчacткa oтoдвигaют минимyм нa 1 м. Дo кpacныx линий пpoeздoв и yлиц выдepживaют диcтaнцию 5 мeтpoв; тpeбoвaниe oтнocитcя кo вceм xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм.
Bнимaниe: ecли paccтoяниe cтpoeния oт зaбopa cocтaвляeт 1 мeтp, cкaт кpыши cлeдyeт нaпpaвить нa cвoй двop.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Можно ли нарушить нормы?
Иногда возникают ситуации, при которых возведение гаража на участке под ИЖС невозможно без нарушения тех или иных норм.
В таком случае законодательство разрешает возводить дома с отступлением от общепринятых СНиПов. Но при этом, владелец должен согласовать свои дальнейшие действия с соседями, поскольку в противном случае последние могут подать жалобу в администрацию.
Нарушать можно далеко не все стандарты. Так, изменения могут нести следующий характер:
- сокращение расстояния между соседским домом и гаражом;
- возможность совмещения нескольких гаражей, а также использование стен строения в качестве забора.
Как расположить постройки внутри участка
До начала строительства необходимо составить план участка с расположением жилого дома и хозпостроек. Основной закон, регламентирующий строительство объектов на территории участка, СНиП 30-02-97. Здесь прописаны рекомендации, направленные на безопасность и сохранение здоровья людей. Нормы строительства указывают, на каком расстоянии можно строить объекты внутри дачного участка:
- Туалет с выгребной ямой, сарай для птицы и мелкого скота располагать не ближе 12 м от жилого дома и погреба.
- Септик, туалет, компостная куча устраиваются на расстоянии более 8 м от колодца.
- Душ, баня, сауна – не менее 8 м между ними и жилыми постройками и погребами.
На каком расстоянии от забора можно построить дом на садовом участке
Согласно нормам ИЖС расстояние от забора до жилого дома не может быть меньше 3 м. Перемещать строение к краю территории ближе не стоит не только из-за строгих правил, но и здравого смысла. Помимо защиты от уличного шума и любопытных взглядов, такой промежуток даст возможность проводить обслуживание и наружный ремонт здания.
Даже если существует договоренность с хозяином соседнего дачного участка о том, что его устраивает более близкое соседство, не стоит нарушать этот пункт. Несоблюдение минимального расстояния до забора при строительстве дома часто бывает причиной междоусобиц, что может привести к разбирательствам в суде. Будут потрачены нервы и деньги, а суд вынесет решение не в пользу человека, который нарушил закон.
Санитарные нормы регулируются нормативными актами СанПиН, которые указывают на следующие правила:
Отопительная система:
- Отопительные приборы не должны выделять вредных веществ;
- Должен быть обеспечен доступ к каждому отопительному прибору для его обслуживания;
- Температура отопительных приборов не должна превышать 90 градусов Цельсия.
Санузлы:
- Санузел нельзя размещать над спальней, но можно над кухней;
- Вход в санузел нельзя располагать напротив двери спальни или кухни.
Свет:
- В любом жилом помещении должно быть окно;
- В каждом помещении должна быть яркость искусственного освещения 20 люксов на уровне пола.
Вентиляция:
- В любом жилом помещении должна быть возможность проветривания;
- В кухне и туалете должны быть разные системы вентиляции;
- Вентиляция жилых комнат не должна быть связана с вентиляцией других комнат.
Нормы посадки деревьев и других растений
Требуемое расстояние от насаждений до забора:
- Кустарник — минимум 1 метр до забора;
- Дерево среднего размера — минимум 2 метра до забора;
- Дерева с высокой кроной — минимум 4 метра до забора.
Нормы 2021 года предписывают соблюдать расстояние от насаждений до коммуникаций (газопровода, теплопровода, водопровода, канализации):
- деревья — минимум 2 метра;
- кустарники — минимум 1 метр.
Нормы предписывают соблюдать расстояние от насаждений до подземного силового или кабеля:
- многолетние растения — 2 метра;
- кусты — 0,7 метра.
Необходимо соблюдать расстояние до столба линии электропередач:
- все виды растений — 1,5 метра.
По правилам вокруг деревьев с развитой корневой системой породы таких как бук, ясень и акация не должно быть никаких построек и коммуникаций в радиусе 4 метров.
Нормы строительства гаража
По установленным правилам гараж должен находится на расстоянии 6 метров от ближайшего строения на соседнем участке и на расстоянии 1 метра от забора на границе участка.
Гараж должен быть расположен на расстоянии 5 метров от дороги, соседствующей с участком.
Высокие деревья должны находиться на расстоянии 4 метров от гаража.
Гараж должен быть расположен на участке таким образом, чтобы:
- выезд был расположен перпендикулярно дороге;
- не закрывал солнце на соседнем участке;
- находиться на возвышенности, чтобы дождь и снег не заливали и не засыпали въезд в гараж;
- вода с крыши гаража не капала на соседний участок;
- от дома до гаража был удобный подход.
Для соблюдения пожарной безопасности на территории гаража необходимо:
- установить огнетушитель;
- установить снаружи гаража противопожарный щит;
- не устанавливать отопление;
- обеспечить подвод электричества к гаражу цельным изолированным кабелем;
- электросеть должна быть защищена предохранителями;
- сделать пол с противоскользящим покрытием;
- организовать место для курения за пределами гаража;
- освещение нужно организовать с защитными плафонами;
- у гаража должен находиться ящик с песком для тушения огня.
Нормы строительства частного дома
Теперь рассмотрим нормы строительства частного дома и санитарные правила для застройки участка.
Какой отступ делать между забором соседа и собственным домом? Независимо от высоты забора, здание не должно стоять вплотную к нему. Санитарные нормы предлагают выделить расстояние не менее 3 метров.
Установка забора или строительство дома ближе к меже соседа не допускается. Есть и другие рекомендации, которые следует учесть еще до того, как поставите объекты близко друг к другу или изгороди:
- для менее крупных по сравнению с домом хозяйственных построек отступ можно делать от 1 метра;
- строительство хозяйственных сооружений для разведения мелкого скота или птицы можно производить не менее чем в 4 метрах от ограждения по меже;
- отступ от компостной ямы или уличного сортира должен быть не менее 8 метров по прямой.
Сколько метров отступать от забора соседей при строительстве и высадке (по санитарно- бытовым условиям)
Также существуют рекомендуемые противопожарные расстояния, которые надо соблюдать на своем участке между строениями. Однако, согласно п.6.5 Новой редакции СП.531330.2019, введенной в действие с 15.04.2020, противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного садового земельного участка не нормируются.
Между жилыми строениями (в том числе, находящимися на участке соседа) – от 6 до 15 метров, в зависимости от материала, из которого они сделаны (камень, бетон, дерево).
Между домом и баней – 8 метров.
Баню строить можно на расстоянии 1 метра от забора соседа, но следует не забывать, что баня – эта постройка легко воспламеняемая, а также рядом с ней должно быть организация слива сточных вод. Поэтому, метровое расстояние можно считать условным. Так, если деревянный дом, вашего соседа, например стоит на расстоянии 5 метров от забора, и при строительстве бани вы отступите – 1 метр, то расстояние между строениями (по СП 4.13130.2013, с изменениями от 14.08.2020) между деревянными постройками – 15 метров) будет не соблюдено. Все эти нюансы следует продумывать заранее.
Рекомендуемые расстояния при расположении колодцев, скважин, туалетов тоже существуют:
Чтo гoвopит CНиП o xoзпocтpoйкax
Coбcтвeнники зeмли зa гopoдoм никoгдa нe oгpaничивaютcя cтpoитeльcтвoм дoмa для пpoживaния. B пpoцecce зacтpoйки вoзникaют пoтpeбнocти в пoмeщeнияx для xpaнeния caдoвoгo инвeнтapя, aвтo и вeлoтpaнcпopтa, oбycтpoйcтвe бaни или дyшa, ycтaнoвкe пapникoв. B пyнктe 6.4 дoкyмeнтa yкaзaнo o вoзмoжнocти вoзвeдeния нa caдoвыx и дaчныx yчacткax xoзяйcтвeнныx coopyжeний и тexничecкиx пocтpoeк:
Пpи выбope мecтa для пoдcoбoк cлeдyeт oзнaкoмитьcя c тeкcтoм Cвoдa пpaвил в чacти coблюдeния диcтaнций дo yчacткa coceдeй. Mинимaльнoe paccтoяниe oт зaбopa дo пocтpoeк CНИП тpaктyeт в зaвиcимocти oт нaзнaчeния xoзяйcтвeнныx cтpoeний. Ocoбыe тpeбoвaния пpeдъявляютcя тoлькo к пoмeщeниям для coдepжaния живoтныx — paccтoяниe oт тaкиx пocтpoeк дo гpaницы cмeжнoгo yчacткa — oт 4 мeтpoв. Bce ocтaльныe oбъeкты oт coceднeгo yчacткa oтoдвигaют минимyм нa 1 м. Дo кpacныx линий пpoeздoв и yлиц выдepживaют диcтaнцию 5 мeтpoв; тpeбoвaниe oтнocитcя кo вceм xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм.
Bнимaниe: ecли paccтoяниe cтpoeния oт зaбopa cocтaвляeт 1 мeтp, cкaт кpыши cлeдyeт нaпpaвить нa cвoй двop.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Нормы построек по отношению к забору соседнего участка
Нормативы построек на дачном участке (садовом наделе) по отношению к ограде смежных владений для удобства сведены в отдельную таблицу.
| Строение, сооружение, объект | Расстояние до забора соседа, в метрах |
| Жилое здание | Не меньше 3 |
| Отдельно стоящий гараж, сауна, баня, беседка | 1 |
| Курятник, овчарня, прочие постройки для птиц и скота | 4 |
| Теплица | 1 |
| Искусственный водоем типа пруда, бассейна | 3 |
| Ульи | 10 |
| Деревья высотой более 3 м | 3 |
| Деревья менее 3 м | 2 |
| Кустарник высотой менее 2 м | 1 |
СНиП индивидуального жилищного строительства
Если земельный участок имеет в качестве вида разрешенного использования ИЖС, то он может предназначаться только для возведения жилых домов.
Сюда относятся также постройки и вспомогательные сооружения, которые необходимы для проживания в комфортных условиях (беседка, баня, гараж, сарай и др.).
Запрещается осуществляется строительство зданий для ведения промышленного производства.
При строительстве частного дома для проживания необходимо ориентироваться на правила, предусмотренные СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.
В этом акте указывается, что для возведения применяются огнеупорные строительные материалы, обладающие стойкостью к образованию грибка, которые не опасны для жизни и здоровья граждан.
СНиП предполагает начало процесса постройки частного дом при соблюдении следующих условий:
| Соблюден уведомительный порядок | строительных работ объекта недвижимости и имеется технический план жилого дома |
| Построенный объект соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности | также имеется проектная документация и план с согласованием точных границ земельного участка |
Сосед нарушил нормы строительства – куда жаловаться?
Бывают случаи, когда соседи располагают свои строения вплотную к забору, с их крыш скатывается снег на участок, тень загораживает свет растениям. Как с этим бороться?
Для начала следует попробовать решить разногласия с соседями полюбовно. Объяснить, что именно мешает Вам и попросить устранить недостатки. Но, увы, иногда так не получается. Тогда есть два варианта:
- Обращение с заявлением в местные органы власти о несоблюдении градостроительных норм. Если в результате такого обращения проблему решить не удалось, остается самый действенный метод- суд.
- Исковое заявление в судебные органы. Однако, при подаче жалобы, имейте в виду, что соседи могут пойти на принцип и подать встречный иск – пожаловаться на расположение ваших строений.
Кроме того, судебные расходы и издержки никто не отменял. Надо быть готовым потратить средства и время для того, чтобы отстоять свои права.
Многие нормы носят рекомендательный характер. Прежде чем обратиться в суд за защитой своих прав следует грамотно составить исковое заявление, для этого обратиться за помощью к адвокату. Все жалобы следует обосновать и подтвердить документально.
О санкциях за нарушение обязательных для исполнения норм
Планирование участка, предназначенного для строительства индивидуального дома, — процесс творческий и многогранный. Однако в пылу преобразований не стоит забывать о соблюдении вышеперечисленных требований, поскольку за нарушением обязательных для строительной сферы норм рано или поздно последует наказание. Призвать к ответу нерадивого застройщика может как выполняющий строительный надзор государственный орган, так и лицо, чьи права нарушены (к примеру, сосед по участку). «Провинившегося» землевладельца могут оштрафовать, что предусмотрено Кодексом об административных правонарушениях (при этом размер штрафных санкций зависит от тяжести проступка).
Кроме того, строение может быть признано выстроенным самовольно, а подобные объекты считаются подлежащими сносу. Надо сказать, что такой демонтаж производится либо силами самого нарушителя норм, либо за его счет с привлечением сторонних специалистов.
Важно: нельзя оформить право собственности на подобное сооружение, если его сохранение ведет к нарушению законных прав или созданию угрозы здоровью/жизни других граждан.