Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
Что такое ДДУ, почему и где его нужно регистрировать
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома — документ, устанавливающий права и обязанности дольщика и застройщика. ДДУ не вступает в законную силу, если не зарегистрировать договор. То есть между подписанием договора долевого участия и моментом, когда ДДУ становится настоящим юридическим документом, проходит определенный отрезок времени. Весь этот период договор юридически не существует, и сослаться на него в суде невозможно. Именно поэтому нужно сначала зарегистрировать ДДУ и только потом его оплачивать.
Сложность процедуры регистрации договора объясняется защитой прав дольщиков. Раньше недобросовестные застройщики часто продавали одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Если же зарегистрировать ДДУ, строящаяся квартира будет закреплена за конкретным дольщиком, и многократные продажи будут невозможны.
Зарегистрировать договор ДДУ можно в Росреестре по месту строительства многоквартирного дома. Туда и нужно обратиться, чтобы оформить документы. После того как вы зарегистрируете договор, на его последней странице должны появиться две печати, поставленные Росреестром.
Также можно зарегистрировать ДДУ через интернет. Регистрировать договор таким образом немного проще, чем оформлять ДДУ в Росреестре. Но бумажного документа, подтверждающего регистрацию, у вас не будет. Пришедший вам на почту договор нужно будет распечатать и отнести в Росреестр для постановки печати. Поэтому вполне можно сразу зарегистрировать договор обычным способом.
Многие застройщики берут на себя обязанность зарегистрировать ДДУ. Обычно они подают на регистрацию договоры сразу нескольких дольщиков. Если вы не хотите ожидать, ничто не мешает вам отправиться в Росреестр и зарегистрировать договор лично.
В каких случаях в регистрации могут отказать?
Есть несколько вариантов, в которых в регистрации договора долевого участия могут отказать или вернуть документы на доработку.
- Если вы представите не все нужные документы, то специалист управления может приостановить процесс регистрации на один месяц и предложить вам донести нужные бумаги.
- Если документы оформлены с ошибками или в них указаны недостоверные сведения (например, фамилия дольщика написана с ошибкой, не указан адрес регистрации объекта или иные ошибки).
- Документы поданы лицом, которое не имеет права участвовать в процессе регистрации данного договора. Например, ваш родственник, который не указан в договоре. Подавать документы на регистрацию может дольщик, представитель застройщика или лицо с доверенностью, заверенной у нотариуса.
Регистрация договора долевого участия чаще всего осуществляется гражданами через органы Росреестра. Для этого нужно изначально уточнить у специалистов перечень необходимых документов и обратиться с заявлением непосредственно по адресу в региональное отделение. Контактную информацию можно найти на сайте управления.
Подать документы можно районных МФЦ, что очень удобно. В этом случае исчезнет необходимость стоять в очереди, но при этом зарегистрирован договор будет на сутки позже. Никаких дополнительных затрат при подаче документов данным способом не требуется.
При покупке квартиры в новостройке в ипотеку банковские учреждения, подписывая договор залога, предлагают сделать электронную регистрацию ДДУ в Росреестре. Данный способ требует минимальных временных затрат, но при этом печатный оригинал соглашения о госрегистрации на руки не выдается, соответствующая выписка отсылается только на электронную почту.
Порядок регистрации договора заключается в проведении следующих действий:
- Заключается договор с застройщиком в соответствии со всеми необходимыми нормами и требованиями.
- Определяется место, где буде проводится процедура.
На основании полученной консультации со специалистами государственного органа подбирается комплект необходимых документов.
После того как документы будут приняты, необходимо получить расписку сотрудника, с указанием его фамилии и даты. Также следует поинтересоваться сроками регистрации, так как они могут зависеть от различных факторов:
- Для регистрации первого договора долевого участия понадобиться приблизительно 18 дней.
- При повторном обращении, не только уменьшается количество необходимых документов, но сокращается и срок их рассмотрения до 5-7 дней.
ДДУ, заключенный между сторонами, с момента такой регистрации имеет юридическую силу и является полноценным документом.
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле
Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.
Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.
Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).
На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.
После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.
Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что. Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.
Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).
Куда обращаться за регистрацией
Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:
- явка в подразделение Реестра;
- подача заявления в МФЦ самостоятельно;
- электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
- действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.
Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
- составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
- оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
- подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
- постановка жилого дома на учет в Росреестре;
- присвоение ему почтового адреса.
Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ
Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:
- Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
- Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
- Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
- Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
- В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.
Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.
Регистрация договора долевого участия в Росреестре – проверка в онлайн режиме — ЮК «Хелп ДДУ»
Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству.
Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней.
Становясь участником долевого проекта, еще до заключения договора, необходимо в первую очередь проверить надежность вашего застройщика. А после уже заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре.
Проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
Что делать, если проверка ДДУ в Росреестре показала, что он не зарегистрирован?
Если дольщик не смог получить выписку, а проведенная онлайн-проверка в Росреестре показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по объекту:
- отложите оплату;
- обратитесь к застройщику и выясните у него причину.
Возможно, это какой-то вопрос с документами, тогда просто требуется время на его решение. Если застройщик не сможет объяснить причину, то это повод задуматься: стоит ли продолжать отношения с этой строительной компанией. Лучше поискать более надежного партнера.
Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?
Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.
Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.
Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.
Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.
Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.
И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.
Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.
Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ
Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди, возможно, с отделкой или даже ремонтом — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.
В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как объекта покупки пока еще не существует в натуре. Материально он появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет вперед. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.
Преимущества и недостатки
Существуют определенные плюсы и минусы электронной регистрации ДДУ. К основным положительным моментам реализации данного процесса относится:
- обеспечивается значительная экономия времени;
- срок регистрации сокращается до 5 дней;
- исключается возможность ошибки, так как нередко документы возвращались заявителям за счет того, что работники Росреестра или МФЦ не обладали нужной компетенцией для их проверки при получении от гражданина;
- не требуется пользоваться помощью курьеров или доверенных лиц для передачи бумаг в отделение МФЦ или Росреестра;
- за счет уплаты пошлины на сайте имеется возможность снизить расходы.
Поэтому регистрация на сайте учреждения считается востребованным процессом. Но он имеет и некоторые минусы, к которым относится необходимость наличия электронной цифровой подписи.