Покупка Квартиры Наследство Менее 3 Лет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка Квартиры Наследство Менее 3 Лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

Получается, что квартиру придется отдать наследникам?

Нет, закон защищает добросовестного покупателя квартиры. А добросовестным он признается, если он возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать и при этом приобретатель не знал и не мог знать об этом (ст. 302 Гражданского кодекса РФ).

По словам Бабушкиной, собственник имеет право истребовать имущество от добросовестного приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником, либо похищено у него или выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

«Важнейшим признаком добросовестности является возмездность. Возмездность означает приобретение имущество за плату. Причем стоимость имущества, которая была уплачена при его приобретении, не должна существенно отличаться от его реальной рыночной стоимости. В случае приобретения имущества по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от его рыночной, покупатель может быть признан судом недобросовестным. В результате суд может истребовать у недобросовестного покупателя квартиру в пользу собственника», — говорит юрист.

Выходит, что покупать квартиру, которая досталась по наследству, можно, но с условием: по той цене, которая не отличается от рыночной.

Указание реальной цены приобретения в договоре дополнительно защитит покупателя квартиры в случае возникновения спора о признании сделки недействительной, поскольку при признании сделки недействительной покупателю будет возвращена та сумма, которая указана в договоре.

Как продать без уплаты налогов

Продажа квартиры, полученной по наследству

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Риски покупателя наследственной недвижимости

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

Как проверить квартиру перед сделкой

По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.

Для этого надо:

• Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
• Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
• Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
• Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.

Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)

1. Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
2. Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
3. Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
4. Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

• наследование походило по завещанию или по закону;
• сколько лет прошло с момента оформления наследства.

Виды судебных процедур по отмене покупки

Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:

1. Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
2. Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
3. Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.

Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры полученной по наследству

Решив покупать квартиру, полученную в наследство, покупатель в первую очередь должен убедиться, что наследодатель действительно умер. Нужно попросить у продавца свидетельство о смерти. Возможно наследодатель пропал без вести и был признан умершим через суд. Имеется вероятность, что такой наследодатель может «воскреснуть».

После того как потенциальный покупатель удостоверился в смерти наследодателя, нужно поинтересоваться судьбой прочих наследников. Нужно не только спрашивать, следует требовать предоставления документов и снимать с них копии. В случае чего, подобная документация поможет доказать мошенничество. К числу обозначенных документов следует отнести:

• свидетельства о рождении, смерти и браке родственников, стоящих в порядке очереди выше продавца;
• заверенный нотариусом отказ родственников от получения наследства;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца на проведение сделки;
• справку о составе семьи;
• выписку из домовой книги.

Недостойный наследник

Также договор может быть признан недействительным, если продавец оказался недостойным наследником, то есть лицом, которое увеличило свою долю в наследственной массе за счет доли других наследников, принуждения наследодателя или иными незаконными способами. Несмотря на то, что суды чаще всего отказывают в признании договора, заключенного с таким продавцом, недействительным, требования истца все же могут быть удовлетворены в случае представления достаточных доказательств недостойности продавца-наследника, а именно вступившего в законную силу решения суда в отношении продавца по заявлению наследодателя либо других наследников.

Предупредить возникновение подобной ситуации можно, проверив информацию о гражданских, уголовных или административных судебных производствах, возбужденных в отношении продавца по факту совершения им противоправных и умышленных деяний против наследодателя или других наследников на официальных сайтах судов в сети Интернет.

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Раздел недвижимого наследства у нотариуса

Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.

Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.

Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей

С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.

Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.

Похожие записи:

• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
• Россиянам напомнили, кто в январе 2023 года может получить двойную пенсию
• Продление разрешения на хранение и ношения оружия