Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Внесение изменений в правила землепользования и застройки ПЗЗ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.
- номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
- основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
- местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
- площадь, кадастровый номер;
- сведения об объектах, уже расположенных на земле;
- сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
- сведения о проекте планировки или межевания территории;
- чертежи ГПЗУ.
Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.
Частный случай судебного спора
Отдельного внимания заслуживает наиболее часто встречающейся вопрос об исправлении РО в связи с наложением границ смежных участков друг на друга. Рассмотрим порядок действий по исправлению КО через суд.
Кроме того, необходимо предпринять действия по доказыванию правоты с точки зрения кадастр. техники. Если у суда и других участников дела не возникает претензий к межевому плану с позиции его правильности, то указанный межевой план будет основным аргументом в процессе. В случае если к плану есть претензии, то нужно ходатайствовать перед судом о назначении судебной землеустроительной экспертизы.
Основной целью такой экспертизы – признание имеющегося межевого плана верным, а данные в кадастра ошибочными.
После получения заключения экспертизы следует вызвать эксперта на допрос в судебное заседание, где он должен дополнительно и детально пояснить суть своего заключения. Такой допрос будет являться дополнительным доказательством.
Ссылки на законодательные акты
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
- Приказ Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме» Приложение №2. Форма заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке
- Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
- Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
- Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
- Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.
- Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
- Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
- Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.
В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.
Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).
Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.
Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.
Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.
Изменение ПЗЗ как смертельное оружие против собственников земель
Думаю не стоит объяснять, что теперь счастливые обладатели земли на юге могут забыть о том, что такое разрешение на строительство индивидуального жилого дома (градостроительный регламент зоны РЗ ее конечно же не предусматривает).Подобный вопрос уже рассматривался президиумом ВАС ( президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13) и высший арбитражный суд стал на сторону администрации в данном вопросе, указав следующее:Признавая, что оспариваемый акт принят без учета цели разработки правил землепользования и застройки — обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, а также фактического использования обществом земельных участков, суды не учли, что по смыслу Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные
Внесение изменений в ПЗЗ Московской области
В отличие от Москвы, где на весь город разработан и утвержден один комплект документов ПЗЗ, в Московской области сотни местных ПЗЗ на разных стадиях разработки и утверждении. Это объясняется просто: для конкретного поселения разрабатывается свой вариант ПЗЗ.
Главным управлением, которому подчиняются все структуры, разрабатывающие и утверждающие ПЗЗ, является Главархитектура Московской области.
Процесс внесения изменений в ПЗЗ Московской области соотносится с аналогичным процессом Москвы:
— предложение по внесению изменений,
— официальное заявление землепользователя,
— градостроительный аудит и составление обосновывающих материалов,
— рассмотрение документов органами местного самоуправления,
— внесение изменений в ПЗЗ (оплата пошлин и налогов заказчиком),
— окончательное утверждение изменений,
— получение обновленного ГПЗУ.
Практически всегда правила застройки и землепользования не отображают реальных пожеланий собственника земельного участка относительно их использования. Помним, что большинство земельных участков Москвы имеет статус Ф-зоны, что полностью исключает строительство или реконструкцию на этих участках.
Большинство землепользователей оказываются перед запретом на дальнейшее развитие своего участка, реконструкции уже существующих объектов капитального строительства.
Единственным выходом из сложившейся ситуации является во внесении изменений непосредственно в установленные ПЗЗ. Могут быть изменены границы зон, изменение или установка новой зоны и территориальной подзоны, изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменение параметров застройки.
Землепользователь может самостоятельно инициировать изменение ПЗЗ, подав соответствующее прошение в органы местного самоуправления в установленном законом порядке.
Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ включает с себя следующие этапы:
— рассмотрение заявления и проектных материалов, представленных заказчиком,
— вынесение решения представителями местного самоуправления,
— публичные слушания,
— окончательное утверждение изменений в ПЗЗ либо отклонение прошения.
Сроки внесения изменений в ПЗЗ
Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.
Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.
Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.
Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.
Изменение ПЗЗ как смертельное оружие против собственников земель
Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:
- Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
- Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
- Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.
Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:
- Обоснованный отказ,
- Предоставление разрешения.
Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.
Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.
Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:
- Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
- Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.
Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.
Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:
- Лесного фонда,
- Водного фонда,
- Населенных пунктов,
- Запаса,
- Сельскохозяйственного значения,
- Особо охраняемых объектов и территорий,
- Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.
Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.
Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.
Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.
Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.
Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:
- Перевести участок из одной категорию в другую,
- Сменить вид использования, не меняя категорию участка.
Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.
Смена ВРИ земельного участка производится для получения законной возможности использования надела в целях, не указанных в кадастровом реестре.
С началом строительства могут открыться следующие несоответствия:
- Земельный участок выделен под ИЖС, а в планах застройщика возведение многоквартирного жилого дома.
- Намерение возвести капитальное строение на землях для садоводства или огородничества.
- Строительство на землях ЛПХ зданий и сооружений, имеющих цель использования получение прибыли.
Любое изменение вида земельного участка выполняется по алгоритму, утвержденному на законодательном уровне. Следует отметить, что назначение надела указывается в праве собственности на землю, где прописывается конкретная категория: сельскохозяйственное назначение, жилая зона или земли пунктов населенного назначения.
Главным документом, регламентирующим этот процесс, является Федеральный закон РФ «О переводе земельных наделов из одной категории в другую». Нужно заметить, что земельный участок помимо своего главного целевого назначения может иметь еще и конкретные виды использования (разрешенного по закону). При этом один и тот же земельный надел может располагаться в различных категориях, к примеру, земля под ЛПХ (личное подсобное хоз.) может располагаться в землях пункта населенного назначения (город, поселение).
Согласно положениям ГК России существует три главных вида использования:
- Основной (Главный). Данный вид подразумевает самостоятельный выбор земли без необходимости в дополнительных согласованиях и разрешениях.
- Условно-разрешенный. Разрешение предоставляется на основании статьи 39 ГК РФ, согласно которого от человека требуется написание соответствующего заявления и составление проекта, с последующим его рассмотрением градостроительной комиссией.
- Вспомогательный. Как и в случае с главными видами, он не требует специальных согласований.
Смена назначения земельного надела может стать необходимостью по ряду причин, однако наиболее распространенными являются следующие:
1. Строительство жилого строения. Учитывая сложности с жильем, именно данная причина является самой востребованной, поскольку после постройки дома человек получает возможность проживать в нем вместе со своей семьей.
2. Желание перепродать земельный надел по более высокой стоимости. Не секрет, что изменение категории земли может привести к увеличению ее рыночной стоимости, что позволит в будущем реализовать ее по выгодной цене. ВАЖНО. Смена категории земельного надела с «Сельхозназначения» на «Постройку многоэтажного дома» приведет к увеличению стоимости земли примерно в 3-5 раз.3. Возведение предприятия для производства или же точки для коммерческой торговой. С точки зрения бизнеса это является наиболее прибыльным, поэтому изменение вида участка себя всецело оправдывает.
Существует регламент изменения вида использования, что дает возможность справиться с поставленной задачей. Чем ответственнее собственник подойдет к процессу подготовки и сбору документов, тем больше шансов на смену статуса земли без задержек и проблем. Порядок изменения ВРИ участка обуславливается требованиями ст. 8 ЗК РФ.
- Получение выписки из ЕГРН.
- Сбор необходимых документов.
- Подача письменного заявления в администрацию (городскую или сельского поселения).
- Получение решения и дальнейшее представление его в ЕГРН.
- Изменение статуса земли и получение подтверждающего документа.
Положительное решение о смене статуса земли – официальное основание для вынесения соответствующих изменений в Росреестр. Важно отметить, что с момента оглашения администрацией положительного решения и предоставления результатов в ЕГРН, руководство должно реализовать изменение участка в течение 15 дней. Далее по установленному регламенту на уведомление владельца земли отводится только 5 дней.
ВНИМАНИЕ. Если в вышеуказанный срок заявитель не был извещен из ЕГРН о смене статуса земли, он вправе обратиться в Госреестр самостоятельно. В таком случае руководство учреждения обязано осуществить смену статуса в течение 3 суток.
Не следует забывать, что в результате смены категории земли может увеличиться его оценочная стоимость, что также скажется и на размере земельного налога.
Нередко собственники земельных участков в силу разных причин вынуждены менять разрешённое назначение использования участка земли (ЗУ). Сделать это можно после обращения в муниципальный орган власти и изменения вида разрешённого использования (ВРИ).
Градостроительное законодательство на апрель 2019 года предусматривало 13 видов ВРИ земельного участка, которые, согласно классификатору, объединены в три разные группы.
Земельные участки, входящие в эту группу, должны использоваться только в соответствии с их назначением. Изменять вид для таких земель можно только на основании предусмотренных классификатором кодов. В случае использования участка по другому назначению его собственник получит административное взыскание в виде штрафа.
Участки, входящие в эту группу, могут использоваться в соответствии с нормами ст. 37 ГрК РФ. Этот дополнительный вид может быть добавлен по инициативе собственника, который:
- обязан согласовать свои планы с местным муниципалитетом;
- должен соблюдать процедуры регламента, устанавливающего допустимое использование;
- обязан использовать ЗУ строго по назначению.
- Какие ВРИ существуют
- Какими нормами законодательства регулируются изменения ВРИ
- В каких случаях меняется ВРИ
- Сроки рассмотрения вопроса
- Случаи отказа в изменении ВРИ
Нередко собственники земельных участков в силу разных причин вынуждены менять разрешённое назначение использования участка земли (ЗУ). Сделать это можно после обращения в муниципальный орган власти и изменения вида разрешённого использования (ВРИ).
Градостроительное законодательство на апрель 2019 года предусматривало 13 видов ВРИ земельного участка, которые, согласно классификатору, объединены в три разные группы.
Земельные участки, входящие в эту группу, должны использоваться только в соответствии с их назначением. Изменять вид для таких земель можно только на основании предусмотренных классификатором кодов. В случае использования участка по другому назначению его собственник получит административное взыскание в виде штрафа.
Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки, а также вида прав на земельные участки.
В муниципальных образованиях, где правила землепользования и застройки утверждены, правообладатель земельного участка вправе сам обратиться в регистрирующий орган и выбрать один из основных видов разрешенного использования, которые установлены участку его градостроительным регламентом.
Кроме того, одновременно с основным либо в дополнение к существующему основному виду разрешенного использования правообладатель вправе также установить участку вспомогательный вид или виды разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом земельного участка.
При этом следует учитывать, что изменение вида разрешенного ��спользования в Москве и Московской области осуществляется с взиманием платы. Кроме того, после установления нового ВРИ кадастровая стоимость участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению арендной платы или земельных платежей.
Что же делать, если желаемый вид разрешенного использования не предусмотрен для земельного участка правилами землепользования и застройки?
В этом случае комплекс мер, которые должны быть предприняты для получения желаемого вида разрешенного использования, разрабатывается специалистом в индивидуальном порядке.
В случае, если желаемый вид использования предусмотрен ПЗЗ в качестве условно разрешенного, правообладателю участка необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования.
Если перспективный вид использования не предусмотрен и среди условно разрешенных, существует необходимость в изменении правил землепользования и застройки либо оспаривании принятых ПЗЗ.
В свою очередь для оценки возможности изменения ПЗЗ необходим градостроительный аудит – оценка возможности обосновать внесение в ПЗЗ тех или иных параметров.
Для этого определить какие изменения соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены.
С этой целью мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации.
Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств. Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.
Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, этой земли:
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.
1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.
Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.
Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:
- Выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
Скачать образец
- Градостроительный план.
- Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.
Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.
2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.
ВРИ земель разделены на три группы:
- основные;
- условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
- вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.
В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2019 года.
Что такое правила землепользования и застройки? / Территориальное управление Захаровское Одинцовского городского округа
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Необходимость подготовки ПЗЗ, а также порядок их подготовки предусматривается действующим законодательством Российской Федерации: Градостроительным и Земельным кодексом. Кроме того, учитываются положения, предусмотренные Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
При наличии утвержденных ПЗЗ в муниципальном образовании создаются условия для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения стабильности землепользования и гарантированности прав субъектов земельно-имущественных отношений.
Для того чтобы отчетливее понять, что из себя представляют ПЗЗ следует дать определение некоторым понятиям.
Неотъемлемой частью правил является градостроительное зонирование, представляющее собой зонирование территории с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Иными словами, территория населенного пункта условно делится на отдельные зоны, для которых в Правилах определяются их границы и устанавливаются градостроительные регламенты.
Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения). Градостроительными регламентами устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Структурно ПЗЗ состоят из 3 частей. Во-первых, это общая часть, в которой определяется порядок применения Правил и внесения в них изменений. Во-вторых, это графическая часть — карта градостроительного зонирования. И в-третьих, специальная часть – градостроительные регламенты.
Общая часть проекта правил землепользования и застройки сельского поселения Захаровское состоит из 6 глав.
Первая глава посвящена регулированию землепользования и застройки органами местного самоуправления: указаны субъекты градостроительных отношений, определены органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку, закреплены их полномочия, раскрыты вопросы осуществления строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и т.п.
Глава вторая раскрывает процедуру изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)
С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры.
Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию.
К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания.
Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.
Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.
Вместе с тем, в ГПЗУ также указано, что в соответствии с генпланом этот земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры или в рекреационной зоне, которые не предполагают возможность строительства жилых домов, административных и офисных зданий.
Проблема в том, что такое расхождение расценивается органами местного самоуправления как основание для отказа в выдаче разрешения на строительство или отмены уже выданного разрешения.
Судебная практика до недавнего времени единодушно поддерживала этот подход, основываясь на следующих аргументах:
1. Из системного толкования положения Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) следует принцип первичности генплана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед ПЗЗ.
Установление территориальных зон в ПЗЗ конкретизирует положения документов территориального планирования (в частности, генплана) в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к определенным функциональным зонам.
В случае несоответствия ПЗЗ генплану в них вносятся соответствующие изменения (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
Таким образом, ПЗЗ не должны противоречить генплану (п. 57 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» от 14.11.2018).
2. Наличие такого противоречия свидетельствует о несоответствии представленных с заявлением о получении разрешения на строительство документов:
- разрешенному использованию земельного участка (определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.05.2018 № 18-КГ18-67 и от 19.09.2018 № 18-КГ18-123, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2020 по делу № А32-20433/2019);
- ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2020 по делу № А32-2049/2019).
Решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 п.11:
1. Приостановлено действие ПЗЗ муниципального образования г. Краснодар (далее – Краснодар) в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» (03.02.2012) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара в отношении следующих функциональных зон:
зон особо охраняемых территорий;
зон рекреационного назначения;
зон специального назначения;
производственных зон;
зон транспортной инфраструктуры;
зон сельскохозяйственного назначения;
зон планируемого размещения объектов местного значения.
Приостановление применяется к земельным участкам, в отношении которых не утверждена документация по планировке территории.
2. При выдаче ГПЗУ в отношении указанных земельных участков предписано руководствоваться видами разрешенного использования, соответствующими функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара.
3. Администрации Краснодара рекомендовано приостановить в отношении указанных земельных участков действие муниципальных правовых актов, изданных по вопросам градостроительной деятельности.
9 сентября 2020 года вступил в силу новый генплан Краснодара (решение городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1).
Вместе с тем, в решении о частичном приостановлении действия ПЗЗ нет четкой привязки к конкретному генплану, которому может не соответствовать градостроительное зонирование, установленное ПЗЗ. Соответственно, неясно, сохраняется ли описанное приостановление ПЗЗ с 09.09.2020.
Однако по всей видимости в судебной практике намечается противоположный подход. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ уже дважды (определения от 12.08.2020 № 18-КАД20-10-К4 и от 11.12.2019 № 18-КА19-46) не согласилась с нижестоящими судами, признавшими законными отказы в выдаче разрешений на строительство в ситуации несоответствия ПЗЗ генплану, основываясь на следующих аргументах:
1. При решении вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо установить:
- соответствие проектной документации, во-первых, ПЗЗ, которые определяют правовой режим земельных участков (в том числе содержат перечень видов разрешенного использования применительно к каждой территориальной зоне); во-вторых, проекту планировки территории и проекту межевания территории;
- допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
2. Генплан является документом долгосрочного планирования, определяющим назначение территорий, в частности, посредством установления функциональных зон и отображения планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа.
При этом утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.
Положения генплана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования, применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством документации по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в ч. 1 ст. 26 ГрК РФ (в частности, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
3. Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ) является исчерпывающим (закрытым).
Несоответствие генплану документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на строительство:
- не включено в перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство;
- не является частным случаем такой причины для отказа в выдаче разрешения на строительство, как несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.