Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

• юридический статус (отдельный гражданин или организация);
• на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
• каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
• запланированный объем финансирования;
• к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
• информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
• наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
• информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

• получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
• заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

• собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
• по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
• зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

• подготовку проекта;
• подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
• получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
• получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
• обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
• регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Мансарда в многоквартирном доме в собственность

Чердак считается нежилым помещением, которое располагается над последним этажом многоквартирного дома. Обычно метраж его пространства аналогичный квадратуре квартиры над ним, поэтому часто находятся желающие, заполучить чердачную площадь себе в пользование.

Присвоить такие квадратные метры вправе каждый желающий владелец квартиры, над которой он размещается. Для этого можно выбрать один из вариантов, а именно: использовать чердачную площадь на правах арендатора либо оформить её себе в собственность.

Однако присвоение нежилой квадратуры над своей квартирой имеет множество нюансов, которые часто усложняют процесс воплощения задуманного в жизнь. Так, весомое значение имеет наличие в доме ТСЖ либо ОСМД и то, сколько лиц состоит в правлении домом.

Также решающим является то, имеются ли у членов кооператива официальные права на частичную собственность либо землю под конкретной многоэтажкой. Поэтому перед тем как начинать процесс присвоения чердачного помещения, следует заранее подготовиться к тому, что это займёт немало времени и средств.

Если описать чердак более развернуто, то для этого помещения будут характерны следующие признаки:

1. Конфигурация крыши. Для этого исполнения абсолютно неважно, какой конфигурации она будет. Чердаком считается даже тесное пространство под односкатной крышей.
2. Фронтоны. Если есть, то являются частями чердака. В данном случае они чаще всего без окон, а также дополнительно не утепляются.
3. Кровля. Может состоять только из кровельного материала, уложенного на гидроизоляционный материал.
4. Объем помещения. Этим понятием пренебрегают, так как особого значения в данном случае оно не имеет.
5. Назначение. Если жить на чердаке, мягко говоря, не совсем удобно, то зачем от тогда? По умолчанию это пространство является всего лишь «побочным эффектом» строительства крыши. Поскольку сегодня лучшего варианта для частных домов, чем скатные крыши, не придумано, под кровлей образуется это пространство. Оно может просто пустовать, хотя более рационально его использовать в качестве места для хранения вещей, которые девать больше некуда, а выбросить жалко.

Если заглянуть на чердак изнутри, что можно увидеть? Стропильную систему в том виде, в котором она есть. Кровельный материал. Голые фронтоны. Возможно, какое-нибудь маленькое смотровое окошко. Снаружи дома нежилой чердак идентифицировать визуально тоже достаточно просто. Если крыша односкатная – однозначно под ней никто не живет. Если простая двускатная – определить можно по наличию и размерам окон. Если крыша четырехскатная – вряд ли там мансарда. Ломаная, вальмовая и сложная – более, чем вероятно, что под ней не просто чердак.

Разбираемся в тонкостях терминологии

Если обратиться к строительным справочникам, то в них мансарда называется жилым помещением чердачного типа, которое образуется на последнем этаже под скатами крыши дома. В СНиПе I-2 «Строительная терминология», разработанном Госстроем СССР, фигурирует определение мансарды, как этажа для обустройства помещений внутри свободного чердачного пространства с выполнением утепления ограждающих конструкций (скатов крыши). На вопрос: мансарда – это этаж или нет, отвечает также СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», нормы которого распространяются на проектирование жилых домов. В нем она упоминается, как этаж в чердачном пространстве, сформированный частично или полностью поверхностями крыши, которая бывает скатной или ломанной. При этом акцентируется внимание на линии пересечения плоскостей крыши и фасада, которая по нормам должна располагаться на высоте не более полутора метров.

Мансарда — второй этаж

Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.

Если в доме обустроить первый этаж и построить пригодную для проживания мансарду, постройка все равно будет считаться одноэтажной. Этаж частного дома — это полноценный ярус, который является отдельным жилым помещением. Рассмотрим чем отличается от второго этажа мансарда:

1. Стоимость обустройства помещений. На постройку мансарды уйдет на 50% средств больше, чем на строительство второго жилого яруса.
2. Нагрузка на фундамент. Второй ярус габаритный, поэтому он предполагает большую нагрузку на опоры и фундамент здания.
3. Время строительства. Мансарда строится намного быстрее и легче, чем полноценный ярус здания.
4. Полезная площадь. Наклон потолка уменьшает полезную квадратуру мансарды, поэтому она меньше, чем у полноценного яруса.
5. Планировка. Мансардное помещение имеет глухие зоны, а планировка яруса более свободная.
6. Освещение. Мансардному этажу характерны наклонные окна, что обеспечивает максимальное освещение помещения.

Второй полноценный ярус – это оптимальный вариант, если учитывать минимальную теплопотерю в процессе проживания. Если мансардный этаж оборудовать необходимой изоляцией и отоплением, можно значительно снизить показатель потери тепла.

ВНИМАНИЕ! С эстетической точки зрения, дом с обустроенной мансардой смотрится более стильно. Двухэтажный дом — это типичная конструкция, не выделяющаяся на общем фоне.

Необходимые документы

Выше упоминалось о двух способах присоединения чердака к квартире.

В зависимости от того, какой из этих способов вы выберете, будет зависеть пакет документов, необходимый для достижения цели.

Если вы планируете арендовать мансарду или взять ее в безвозмездное пользование, потребуется выполнить определенные действия:

• взять письменное согласие у собственников квартир вашего дома,
• оформить договор аренды помещения и зарегистрировать его в соответствующей инстанции,
• обсудить вопрос переоборудования чердака с другими владельцами и получить их согласие,
• выполнить переоборудование мансарды,
• получить акт, составляемый после внесения изменений в проект помещения,
• внести изменения в технические документы,
• отразить все изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Что нужно сделать, чтобы оформить право собственности на чердачное помещение:

• работы по реконструкции могут начаться только после получения согласия всех владельцев квартир, то есть, прежде всего, нужно получить эти разрешения,
• чтобы начать реконструкцию объекта, обратитесь в соответствующие инстанции за разрешительными бумагами,
• ввести мансарду в эксплуатацию. Подобная процедура проводится после выполнения ремонтных работ и реконструкции помещения,
• сделать коррекцию технических характеристик мансарды и зарегистрировать их,
• оформить право собственности на чердачное помещение.

Присоединение чердака — мероприятие не из дешевых. «Точную сумму назвать сложно, поскольку в процессе присоединения могут возникнуть дополнительные расходы, касающиеся согласия жильцов на использование чердака. Относительно технического заключения о возможности присоединения чердака, то его средняя стоимость составляет 30–50 тыс. рублей», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Проект присоединения чердака будет стоить в два раза дороже. Ещё несколько тысяч рублей составят госпошлины на согласование в надзорных инстанциях. «Свои услуги в решении этого непростого вопроса предлагают различные посреднические и юридические организации. Их тариф начинается от 500 долларов за кв. метр и может достигать 4600 долларов за кв. м, если речь идет об элитной недвижимости», — рассказал Дмитрий Швецов.

Стоимость ремонта и отделки чердака ограничена только фантазией и финансовыми возможностями его нового владельца.

На протяжении месяца заявление будет принято к рассмотрению и вы получите соответствующее решение.

• Предоставить план застройки на участке, выполнен специальной компанией, имеющей на это разрешение.
• Детальное описание работ по изменению чердачного помещения с учетом всех параметров жилого помещения.
• Согласие жильцов, проживающих в доме с учетом временно отсутствующих.
• Документы, подтверждающие право на собственность дома и участка, на котором находится дом.
• Только после всего этого, имея разрешение на демонтаж чердачного помещения в мансардное, можно приступать к разработке проекта. Разрешение на строительство в многоквартирном доме Получить разрешение на монтаж мансардного помещения в многоэтажном доме, т.е. над вашей квартирой, находящейся на самом верхнем этаже, довольно-таки сложно.

Что считается «мансардой»?

Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».

Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.

Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.

Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?

1. Статья 222 Гражданского кодекса РФ относит к самовольным постройкам здания и другую недвижимость созданные:
   а). на земельных участках, не предназначенных для целей строительства;
   б). без получения соответствующего разрешения на работы;
   в). с нарушением действующих нормативных документов в сфере строительства и городской архитектуры.
2. У лица, которое возвело самовольную мансарду, отсутствует на нее право собственности. Ее невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, возникнут проблемы с газификацией и водопроводом.
3. Самовольную постройку за свой счет обязан снести тот, кто ее сделал.
4. КоАП РФ предусматривает наложение административного наказания в виде штрафа на такого застройщика.

Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака

Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:

• чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;
• помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;
• реконструкция – это полная переделка объекта с изменением коммуникационных конструкций;
• чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;
• общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;
• общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;
• окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством голосов (не менее двух третей голосов), оформляется протокольно;
• решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;
• решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;
• срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.

Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.

Мансарда —, второй этаж

Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.

Если в доме обустроить первый этаж и построить пригодную для проживания мансарду, постройка все равно будет считаться одноэтажной. Этаж частного дома —, это полноценный ярус, который является отдельным жилым помещением. Рассмотрим чем отличается от второго этажа мансарда:

Второй полноценный ярус – это оптимальный вариант, если учитывать минимальную теплопотерю в процессе проживания. Если мансардный этаж оборудовать необходимой изоляцией и отоплением, можно значительно снизить показатель потери тепла.

ВНИМАНИЕ! С эстетической точки зрения, дом с обустроенной мансардой смотрится более стильно. Двухэтажный дом —, это типичная конструкция, не выделяющаяся на общем фоне.

Что такое мансарда в строительстве и проектировании

Юридическое определение мансардного этажа (мансарды) содержится в СП 118.13330.2012 – это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши. Линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа. Это далеко не единственное требование и ограничение, которое нужно учитывать при возведении мансарды или присоединении части чердака к помещению последнего этажа здания.

Спроектировать и согласовать мансарду можно для жилых и нежилых помещений МКД, нежилого здания или сооружения. Целями таким работ может быть:

• увеличение жилой площади квартиры на последнем этаже, повышение уровня комфорта и благоустройства;
• расширение полезной площади офисных и иных нежилых помещений, увеличение коммерческой ценности объекта;
• переделка помещений под нужды арендаторов объекта коммерческой недвижимости.

Дополнительная жилая или нежилая площадь всегда увеличивает рыночную цену объекта. В большинстве зданий чердаки редко используются для каких-либо целей, поэтому их можно присоединить к нижерасположенным помещениям. Если собственник планирует возвести дополнительный мансардный этаж, ему нужно спроектировать и согласовать реконструкцию, так как будут изменены основные характеристики здания.

Чердак, приспособленный под мансарду

В независимости от того, какой кровельной конструкцией покрыта крыша дома, под ней всегда можно организовать мансардное помещение. Главное – это высота от перекрытия до стропильной системы. Она должна соответствовать требованием жилых комнат. Минимальный параметр высоты – 2,5 м. Сразу обозначим, что этот размер в скатных крышах сложного типа берется из расчета больше средней высоты. То есть над основной площадью чердака высота кровельной конструкции не должна быть меньше данного параметра.

Если параметр меньше средней высоты, то придется проводить большой объем строительных работ, куда входит полный демонтаж кровельной системы. А это большие финансовые и трудовые затраты. Поэтому рассматривать тему статьи начнем именно с этой позиции – полная реконструкция крыши.

Похожие записи:

• Единое пособие с 1 января 2023 года в Москве
• Возмещение вреда, причинённого здоровью – как получить компенсацию?
• Успеть за 3 года, или Что нужно знать про исковую давность