Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

• паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
• свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
• копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
• справку о доходах (минимум за последние полгода);
• военный билет или водительские права (не всегда).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

• наличие детей и зарегистрированного брака;
• готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
• наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Какие документы нужны на ипотеку

• Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.

• Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.

• Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.

• Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.

• Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.

• Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).

• Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

• Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.

• Свидетельство о браке или разводе.

• Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.

• Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.

• Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.

Какие недостатки у вторичного жилья?

• Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
• Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
• Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи

Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Договор купли-продажи.
3. Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
4. Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
5. Нотариальное согласие супруга(и) продавца.

На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.

• Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
• Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
• Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.

Виды ипотечных кредитов

Ипотека – это один из видов кредитов, которые можно получить после обращения в банк. Заключение ипотечного договора позволяет гражданам решить проблему нехватки денег для приобретения собственного жилья.

Всего есть несколько видов ипотечных кредитов:

• покупка недвижимости на вторичном или первичном рынке – чаще всего именно для этого граждане берут кредит. Чтобы повысить интерес к ипотечному кредитованию, банки постоянно совершенствуют действующие программы. Снижение процентной ставки и более лояльное отношение к клиентам помогают добиться этой цели;
• строительство дома – ипотечный кредит клиент может использовать не для покупки строящегося или готового жилья, но и для того, чтобы самостоятельно построить дом. В таком случае оформленная ипотека помогает покрыть расходы;
• покупка земельного участка – единственным ограничением по данному пункту является невозможность приобретения участка, имеющего сельскохозяйственное назначение;
• рефинансирование кредита – новую ипотеку клиент может использовать для погашения старого долга перед кредитной организацией.

Обратите внимание, что условия сделок обязательно нужно обсуждать с представителем банка, чтобы не совершить ошибку, заключив договор на невыгодных условиях.

К примеру, некоторые банки не слишком лояльно относятся к клиентам, оформляющим ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому условия кредитования могут быть не слишком выгодными. В таком случае придется найти подходящее предложение, изучив требования, предоставляемые другими банками.

Пошаговая инструкция получения ипотечного кредита

Данная инструкция поможет клиентам, которые решили приобрести жилье на вторичном рынке:

1. Оформление заявки на получение ипотечного кредита в банке. Следует отправиться в офис кредитной организации и оставить соответствующую заявку, затем дождаться, пока банк ее одобрит. Получить кредит смогут только граждане, имеющие чистую кредитную историю и высокий уровень постоянного дохода. Это особенно важно в 2021 году. Банки из-за возросших рисков, спровоцированных пандемией, начали предъявлять к клиентам более высокие требования.
2. Поиски продавца, согласного заключить ипотечную сделку. На вторичном рынке продавцы больше ориентированы на сотрудничество с покупателями, не связанными с ипотечными кредитами. На поиски может уйти немало времени. К тому же, не каждый продавец согласится ждать, пока покупатель сможет внести всю необходимую сумму.
3. Согласовать приобретение жилплощади с кредитной организацией. Если квартира понравилась заемщику, это не означает, что она будет сразу куплена. Невозможно заключить договор купли-продажи, если не было получено соответствующее одобрение от кредитной организации.

Заключительным этапом является сделка, заключаемая между покупателем и продавцом. Если все пройдет хорошо, заемщик станет собственником квартиры и сможет приступить к выплате кредита, оформленного в банке.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Помимо указанного выше перечня документов по квартире, от покупателя также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Вкратце об этом было рассказано выше. Теперь рассмотрим подробнее.

• Паспорт заявителя. Перед подачей заявления нужно убедиться, что с паспортом все в порядке – он своевременно был заменен на «свежий» (например, по достижении 25 лет), в нем нет никаких сторонних пометок и так далее. Любое нарушение и данный документ считается недействительным. Как следствие, кредит не выдадут.
• Временная регистрация. Этот документ актуален только в том случае, если у клиента нет постоянной прописки. Несмотря на то, что обычно займы по временной регистрации не выдаются, в случае с ипотекой обычно делают исключение, но только при условии, что сразу после оформления права собственности клиент пропишется в своем новом жилище.
• Справка о доходах. Обязательный документ, который всегда требуется банку. Показывает уровень доходов. Банк предпочтет официальную справку 2-НДФЛ, но рассмотрит и другие варианты. Главное, чтобы на документе стояла подпись руководителя компании, где работает заемщик, печать и данные о зарплате.
• Копия трудовой книжки. Этот документ требуется не всегда, но желателен. Он указывает на то, что человек работает на данные момент абсолютно официально, работал раньше, где он работал, сколько проработал и так далее. Попросить копию можно в бухгалтерии. Отказать они не могут.

Подводные камни при покупке

Покупателю, использующему ипотечные средства, необходимо прежде всего ознакомиться с требованиями банка к предмету кредитования, чтобы не тратить время на осмотр и сбор документов по жилью, которое точно не получит одобрения.

О понравившейся квартире и продавце нужно узнать как можно больше информации.

1. На кого оформлена квартира: количество собственников, наличие среди них несовершеннолетних и недееспособных лиц.
2. Сколько человек прописано и их готовность выписаться при заключении договора.
3. На каком основании действует продавец.

   Продажа по доверенности входит в группу риска. Чтобы исключить мошеннические схемы, внимательно изучите доверенность, убедитесь в ее подлинности (доверитель жив), сделайте себе копию.

4. Узнайте историю купли-продажи данного жилья. Частая смена собственников – повод насторожиться.
5. Не находится ли данная недвижимость в залоге.
6. Наличие перепланировки и ее официального оформления.
7. Технические характеристики квартиры и дома в целом.
8. Задолженность по коммунальным платежам.
9. Сведения о соседях.

Сразу уточняйте возможность предоставления дополнительной информации, в случае, если это потребуется банку, а также способ расчета, предпочтительный для продавца (некоторые не хотят иметь дело с ипотекой), и условия внесения аванса.

При выборе не стоит торопиться. Банки и страховые компании, конечно, проводят проверку легитимности данной сделки, но основная ответственность за изучение ее юридической чистоты лежит на покупателе.

О подводных камнях при купле-продаже квартиры в ипотеку, а также о том, как избежать рисков, читайте здесь.

С какими бумагами обращаются в банк по ипотечным кредитам с государственной поддержкой

Клиенты, которые к категории лиц, для которых предусмотрены льготы, на ипотеку действуют специальные условия. При ее оформлении для уплаты части долговых обязательств они могут воспользоваться выплатами, которые начисляются им со стороны государства. Государственные субсидии будут использованы для погашения кредита при предъявлении заемщиком следующих видов справок и бумаг:

• Удостоверение сотрудника федерального или муниципального подразделения;
• Сведения о наличии супругов, детей. Это требуется для участия в программе по ипотеке Молодая семья;
• Свидетельство участника НИС;
• Справка, подтверждающая наличие материнского капитала;
• Документ, подтверждающий единоразовую выплату государством для улучшения жилищных условий гражданина.

Если клиент, решивший воспользоваться ипотекой крупнейшего банка России, готов в качестве первоначального взноса внести половину стоимости выбранного жилья, то для него будут действовать более лояльные условия кредитования. В этом случае может быть произведено увеличение суммы кредита или предложено обращение к кредитным специалистам с минимальным количеством бумаг.

Регистрация в Росреестре и расчет с продавцом

После того, как подписаны документы, подтверждающие переход права на недвижимость к заемщику, с полным пакетом бумаг на квартиру и оформление сделки, стороны являются в отделение Росреестра и пишут заявление с просьбой зафиксировать переход имущественных прав.

Вместо Росреестра допускается передача пакета бумаг через МФЦ. В течение ближайших 5 дней после обращения граждан, сотрудники регистрирующего органа проверяют сделку и вносят изменения в базу Росреестра. Подтверждением успешного завершения покупки станет выписка из ЕГРП, полученная покупателем.

Ипотечная сделка – сложная многоэтапная процедура и часто сопровождается различными сложностями при оформлении. Задолго до обращения в банк следует изучить, как происходит покупка квартиры в ипотеку, и какие последствия ждут после взятия финансовых обязательств. Нужно оценить свои шансы на получение кредита и платежеспособность. Ответственность по договору обеспечивается залоговым имуществом, и банк не преминет воспользоваться своим законным правом, если клиент не сможет обслуживать ипотечный долг и допустит просрочки.

Под ипотеку разные банковские учреждения предусматривают свои условия кредитования. Заем можно оформить для приобретения:

1. Новой квартиры;
2. Строящегося жилья;
3. Вторичной недвижимости;
4. На строительство либо покупку частного дома (клиент самостоятельно желает заниматься процессом строительства жилого объекта).

Для заемщиков банки предлагают самые разнообразные программы по покупке недвижимости на вторичном рынке. Стоит подчеркнуть, что эти объекты всегда пользуются спросом. Объясняется такая популярность вторичного жилья такими факторами:

• Не нужно ждать окончания возведения дома;
• Не приходится покупать жилище в новостройках, где могут быть из-за безответственности строителей всевозможные недочеты.

После получения положительного решения по выдаче кредита в банке, у заемщика имеется 90 дней, чтобы выбрать себе жилую площадь. Недвижимость на вторичном рынке обязана соответствовать всем требованиям, предъявляемым к ней банком. Они следующие:

• Объект не может относиться к категории ветхого жилья;
• Не числится в очереди на капремонт;
• Квартира не должна иметь обременений;
• Жилье не состоит у администрации города в планах на снос изношенных домов.

В случае проведения перепланировки жилья этот факт обязательно требуется занести официально в документы. Все радикальные мероприятия по ремонту квартиры обязаны иметь законный характер. У собственников помещения должно быть наличие разрешение соответствующих органов на эти действия.

Документы при оформлении ипотеки вторичного жилья в Сбербанке

Оформляя ипотеку на покупку вторичного жилья в Сбербанке, клиент должен иметь такие официальные бумаги:

• Заполнить анкету финансовой структуры;
• Принести ксерокопии своего паспорта и созаемщиков;
• Справку о заработной плате по специальной форме;
• Согласие на предмет получения кредита от супруга заемщика, при условии, что заем превышает 200000 рублей.

Иногда требуются еще иные документы:

1. Для частных предпринимателей обязательна налоговая декларация за определенный промежуток времени (обычно за год).
2. Для пенсионеров — выписка о пенсии из ПФ.
3. Для военнослужащих — копия контракта, документ с места прохождения военной службы (последние 6 месяцев).

На ипотеку под вторичное жилье также требуются:

• Данные о жильцах жилой площади (из домовой книги);
• Технические документы на недвижимость;
• Свидетельство на право собственности;
• Поэтажный план дома;
• При перепланировке квартиры еще нужны разрешительные бумаги;
• Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Необходимо составить договор (нотариально заверенный) о том, что супруга не возражает о передаче квартиры в залог. При наличии в семье малолетних детей дополнительно требуется принести одобрение со стороны органов опеки или попечительства. Собирая бумаги для ипотеки на покупку вторичной недвижимости, необходимо внимательно и тщательно подготовиться к предстоящим мероприятиям. Если не подать весь пакет бумаг, то процедура выдачи займа может затянуться на долгое время.

Похожие записи:

• Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
• Принципы казначейского сопровождения госконтрактов
• Какие документы нужно заменить при смене фамилии, имени, отчества?