Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены долей квартиры между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.
На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.
Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование договора, отражающее предмет сделки;
- Информация о сторонах сделки;
- Права и обязанности сторон при совершении сделки;
- Ответственность за несоблюдение условий договора;
- Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
- Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
- Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.
Обмен по соглашению о мене
По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.
Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.
Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).
Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:
- каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
- если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
- к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).
Получение согласия совладельцев
Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.
Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.
Внимание!
При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.
Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.
Родственный обмен в форме мены
Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.
При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:
- паспорта сторон сделки;
- два договора соцнайма с ордерами;
- письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
- справки, где указан состав семьи;
- документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.
Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:
- зарегистрирована как служебное жилье;
- является непригодной для проживания;
- расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.
Информация!
Выбор способа обмена квартир во многом зависит от конкретной ситуации. Найти покупателей на свое жилье и подобрать оптимальный вариант новой недвижимости проще через договор купли-продажи. Однако возникает риск срыва сделки, когда собственник продал собственную недвижимость, а покупка отменена по инициативе продавца или по независящим причинам.
Покупать и продавать жилье в рамках обмена квартир без риэлтора проще, хотя к составлению документов и урегулированию условий договоров следует привлекать специалистов.
Обменные операции сложны тем, что поиск желающих переехать в квартиру продавца, одновременно обладающих подходящим жильем для обмена, весьма ограничен. Если предстоит переезд, то стоит выбрать поиск квартиры в другом городе через агентство, где уже собрана база собственников, рассматривающих варианты для обмена со сменой населенного пункта или региона.
Без доплаты найти равноценный обмен довольно сложно, поэтому в любом случае предстоит решать вопрос с расчетами между сторонами сделки, даже если стороны выбрали оформление через договор мены.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Это отличный вариант, если необходимо устранить споры, связанные с местом проживания супругов и детей. Сложности возникают в любом случае. Не важно, речь идёт о выделенных, или не выделенных долях.
Допустим обмен выделенной доли, к примеру, 1/3 от квартиры. А вот невыделенные доли в таких процедурах участвовать не могут. Даже обращение к судебному органу не изменит данной ситуации.
Родственный обмен выгоден тем, кто желает разъехаться, освободиться от других членов семьи. Такие процедуры часто проводятся между родителями и детьми, достигшими совершеннолетия.
Но данный вариант популярен и среди тех, кто, наоборот, стремится объединить всех общей площадью. Тогда можно продать всю недвижимость в собственности, а взамен купить один большой дом.
Но покупка персонального жилья всё ещё остаётся более подходящим вариантом, который несёт с собой меньше рисков по сравнению с обменом. Без сложностей можно обойтись только в том случае, если обе стороны уверены в соблюдении всех правил и нюансов.
О плюсах обмена квартир смотрите в данном видео:
О родственном обмене квартирами соцнайма
Если жилплощадь снимают сразу несколько человек, даже в этом случае её можно обменять. Это доступно не только жителям одного города, но и тем, кто живёт в разных населённых пунктах.
Об этом прямо говорится в 72 статье Жилищного Кодекса РФ. В данном случае требуется заполнить договор в трёх экземплярах.
Один из документов требует проведение регистрации, в других это делается по желанию. Потом именно у прошедшего регистрацию документа появится юридическая сила.
Он будет доказательством передачи обязанностей другому физическому лицу.
Для того, чтобы сделку одобрили, каждый участник должен предоставить оригинал договора обмена в контролирующие органы. В статье 73 ЖК РФ описываются случаи, когда отказ учреждения будет законным:
- Проведение серьёзного ремонта в доме без согласования.
- Возможность переселения человека с хроническими заболеваниями, которые могут быть опасны для других.
- Вероятность снесения в ближайшее время дома, где находится квартира.
- Оспаривание в суде права проживания в квартире.
- Одно из помещений для обмена не подходит для проживания.
Если владелец документов не согласен с отказом, можно обратиться в суд. Если никаких ограничений на жильё нет, понадобится следующий набор документов:
- План дома.
- Документ, подтверждающий состояние объекта недвижимости.
- Справка из домовой книги.
- Справка, подтверждающая отсутствие долга у нанимателя.
- Заявление об обмене с нотариальным заверением.
- Согласие органов опеки или попечительства, если на территории проживают несовершеннолетние.
- Соглашение на обмен всех, кто зарегистрирован по этому же адресу. Если согласие отсутствует, в процедуре могут отказать.
- Письменный договор об обмене жилья с подтверждением от местных органов самоуправления.
Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.
К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.
Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.
Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.
Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.
Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.
Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.
Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.
Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.
Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.
Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.