Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Старая ипотека под новый процент: как рефинансировать кредит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.
Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.
Сколько времени занимает рефинансирование ипотеки
Если рефинансирование выгодно, вам нужно будет пройти следующие шаги:
|
1 день |
Банк рассматривает вашу онлайн-заявку |
|
2-3 дня |
Собираете документы на недвижимость и по рефинансируемым кредитам |
|
3-5 дней |
Банк рассматривает документы на недвижимость и по рефинансируемым кредитам |
|
1-3 дня |
Получаете кредит на рефинансирование и погашаете «старую» ипотеку |
|
2-10 дней |
Росреестр снимает обременение с недвижимости |
|
8-10 дней |
Росреестр регистрирует ипотеку в пользу СберБанка |
Возможные причины отказа в перекредитовании
Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.
Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.
Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.
Каждый банк самостоятельно разрабатывает внутренний регламент оформления рефинансирования ипотеки. Исходя из него, и формируется перечень документов, необходимых для проведения процедуры.
Несмотря на это, можно выделить перечень, который требуют все банки.
Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:
- заявление;
- паспорт гражданина РФ;
- справки, подтверждающие трудоустройство и уровень дохода;
- документы на объект недвижимости, выступающий предметом залога;
- договора и иные соглашения, подтверждающие проведение сделки;
- документы от действующего кредитора – справка об оставшейся задолженности и отсутствии просрочки, кредитный договор, реквизиты для погашения ипотеки.
Важно проследить, чтобы все документы были правильно оформлены. Более того, некоторые банки устанавливают сроки действия различных справок. Чтобы не пришлось переделывать документы, необходимо следить за их соблюдением.
Условия участия в программе по субсидированию
Программа устанавливает ряд условий, соблюдение которых обязательно. В их числе:
- Наличие официально зарегистрированных отношений между заемщиками;
- Рождение второго или третьего ребенка в период с 2018 по 2022 год;
- Под действия программы не попадают семьи, в которых появился первенец, четвертый и последующие воспитанники;
- Если участие в программе обусловлено рождением второго ребенка, то субсидирование осуществляется на период до 3-х лет с момента вступления в обязательство;
- Если участник программы — семья, в которой появился третий ребенок, то государство готово погашать часть процентной ставки за счет собственных ресурсов в течение пяти лет с момента оформления ипотечного обязательства;
- Допускается возможность по суммированию сроков господдержки (максимум на 8 лет), если в период участия в программе в связи с рождением второго ребенка семья пополнится еще и третьим;
- Вышеописанные условия распространяются и на рефинансирование ипотеки, которая была взята до начала действия дотации;
- Предметом первичной ипотеки могут выступать только жилые площади в новостройках;
- В обязательном порядке заемщик должен обеспечить 20% первоначальный взнос;
- Действуют лимиты по максимальному размеру кредитования:
- До 3 млн. — для заемщиков, проживающих в регионах России;
- До 8 млн. — для заемщиков, проживающих в городах федерального значения или ближайшей к ним агломерации;
- На период субсидирования распространяется требование по обязательному страхованию имущества и личности заемщика;
- Заемщик наряду с получением софинансирования части процентной ставки от государства может внести средства материнского капитала для уменьшения суммы основного долга;
- Кредитование осуществляется в российских рублях;
- После завершения льготного субсидирования ставки, банк вправе поднять годовой процент, но не выше следующей схемы: ставка рефинансирования (действующая на момент окончания госпрограммы) + 2%;
- По обязательству устанавливается аннуитетный платеж.
При заявлении на рефинансирование более раннего обязательства должны быть соблюдены следующие условия:
- Заемщик не проводил рефинансирование ранее;
- Заемщик своевременно вносил платежи (нет текущих просрочек и тех, что не были погашены в течение 1 месяца);
- По ипотеке внесено, как минимум, 6 платежей с момента ее оформления, либо до конца обязательства осталось не менее полугода.
Что дает рефинансирование ипотеки
- Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
- Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
- Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки
|
На заемщика/поручителей |
– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ) |
|
По рефинансируемому кредиту |
– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев |
|
По объекту недвижимости |
– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка) |
|
Прочие |
– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала) |
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Условия для получения льготной ипотеки
Льготная ипотека — новшество, пока непонятное многим россиянам. Законопроект был разработан только в 2017 году. А воспользоваться полученными от государства бонусами можно уже сейчас. Правда, доступны они лишь при выполнении ряда важных условий:
- появление 2-го или 3-го ребенка в семье не раньше 2018 года (то есть многодетные семьи, имеющие троих детей, рожденных до этого периода, под эту программу не подпадают);
- покупка квартиры на первичном рынке (то есть, приобретение недвижимости на вторичном рынке также лишает возможности снижения ипотечной ставки);
- размер займа не превышает 3 млн. рублей (для жителей крупных городов — Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей эта сумма увеличена до 8 млн. рублей);
- уплата хотя бы 20% стоимости приобретенной недвижимости самими заемщиками;
- обязательное страхование не только недвижимости, но и своих жизни и здоровья.
Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.
За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.
Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:
- разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
- клиент выплачивает два ипотечных кредита;
- с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
- у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
- заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
- пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
- клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
- Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.
Рефинансирование будет успешным, если:
- грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
- правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
- согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?
Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.
На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:
- процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
- выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
- хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
- срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
- погашение производится равными частями;
- комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
- лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
- в обязательном порядке наличие залога;
- возможность досрочного возврата долга;
- взимание штрафов за просрочку;
- выдача средств только в безналичном порядке;
- повышение процентной ставки при отказе от страховки.
Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:
- платежеспособны;
- не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
- имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.
Порядок рефинансирования
После подготовки всех документов рефинансирование ипотеки под 6 процентов происходит в следующей последовательности:
- Изучение условий и выбор кредитной организации.
- Подача заявки и первичного комплекта документов.
- Получение решения банка.
- Одобрение предмета залога.
Если новостройка аккредитована, дополнительные одобрения не требуются. В том случае, если заемщик уже получил собственность, залог будет рассматриваться как объект вторичного рынка с предоставлением полного комплекта документов. На этом же этапе возможна аккредитация новостройки.
- Заключение обязательных договоров страхования – личного и защиты конструктивных элементов.
- Сделка – подписание кредитной документации.
- Перечисление средств действующему кредитору.
- Досрочное погашение долга.
- Получение закладной с отметкой о выполнении обязательств.
- Обращение в регистрационный орган для снятия обременения первоначального кредитора.
- Оформление закладной и регистрация залога в пользу нового банка.
Многие процедуры автоматизированы. Например, Сбербанк и Втб позволяют подать заявку дистанционно. Государственная перерегистрация залога может происходить одновременно.
Рефинансирование является специальной процедурой, которая заключается в изменении условий договора ипотечного кредитования с помощью оформления другого займа.
Фактически это оформление нового кредита, чтобы погасить им уже существующий.
В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентируется процедура совершения таких действий.
Обе сделки могут быть заключены в одном и том же банке. В случае, если кредитная организация не соглашается на перекредитование, то допускается обращение за новым кредитом в другой банк.
В законе указывается, что с помощью рефинансирования меняются условия старого договора ипотеки.
В имеющемся договоре ипотеки могут содержаться правила, согласно которым может содержаться запрет на проведение процедуры рефинансирования с залоговым имуществом либо, наоборот, эта процедура является возможной между сторонами договора.