Узаконивание самовольной постройки в Московской области

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание самовольной постройки в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Зачем нужна легализация самостроя

1. Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.

2. Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.

Процедура легализации самовольной постройки в Московской области

Всего существует два варианта легализации недвижимого имущества:

1. Обращение в местную администрацию;
2. Подача искового заявления в суд.

И если вы самостоятельно обращаетесь за узакониванием строения, придется пройти оба этапа. В процессе необходимо доказать, что ситуация отвечает определенным условиям:

• территория, где расположено здание, оформлена в вашу собственность;
• либо участок находится в аренде или вы владеете им на других законных основаниях;
• категория и вид разрешенного использования земли допускают строительство;
• недвижимость не нарушает интересы владельцев соседних участков и третьих лиц;
• нет обременений в виде линейных объектов, расположенных поблизости;
• в процессе строительства соблюдались законные нормы;
• местные органы власти обследовали здание и не имеют к нему претензий.

Особенности легализации самостроя

Собственник коммерческого, производственного или промышленного здания после окончания строительства должен получить разрешение на сдачу объекта (ОКС) в эксплуатацию. Но такое разрешение выдано не будет, если изначально не было получено согласия государственного надзорного органа на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Проигнорировав указанные требования, застройщик впоследствии не только не сможет зарегистрировать свою недвижимость, но и получит административный штраф, а также предписание о сносе незаконно возведённого строения. Чтобы не попасть в ряды самовольных застройщиков, следует правильно и своевременно легализовать самострой.

Легализация ОКС через административные процедуры

Перед обращением в суд необходимо попробовать легализовать строение путём обращения в градостроительную земельную комиссию, которая создаётся на территории каждого региона. Этот процесс займёт намного меньше времени и отнимет у застройщика минимум финансовых средств, по сравнению с судебным разбирательством.

В Москве таким административным органом является ГЗК Москвы. Комиссия создана в соответствии с Постановлением столичного Правительства №1019-ПП. С 2010 года этот административный орган действует на основании Положения № 528-ПП.

Владелец возведённого строения обязан подготовить и отправить в ГЗК письменное заявление, а также несколько обязательных предусмотренных законом документов. В первую очередь это выданное после проведения строительно-технической экспертизы заключение. Оно подтверждает факт того, что построенное здание не противоречит предусмотренным ГрК РФ нормам и правилам, одновременно не угрожает экологической обстановке, а также жизни и безопасности людей. Такое заключение после его подписания обязательно нужно отправить в Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы.

Вторым обязательным документом является согласованное с Москомархитектурой архитектурно-градостроительное решение, которое также должно быть направлено в ДГИ Москвы.

Госпошлиной подача заявления в административную комиссию не облагается.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

• о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
• о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
• о необходимости подготовки проектов планировки территории;
• о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
• об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

• об изменении цели предоставления земельных участков;
• о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
• об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

• оформление или переоформление земельных отношений с городом;
• узаконивание (легализация) самостроя;
• смена функционального назначения здания;
• изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.

Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

• заявлением,
• паспортом,
• правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
• кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
• квитанцией об оплате пошлины.

Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

Как рассчитывается штраф при легализации самостроя?

Административные штрафы за самовольное строительство с 2019 года начисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, количества нарушений в части ВРИ участка, необходимых классификаторов целевой эксплуатации зданий, числа увеличенных метров. Для физических лиц штраф составляет 0,5-1% от этой цифры; для должностных лиц — 1-1,5% от кадастра; для юридических лиц — 1,5-2%. В среднем штрафы за самострой в Москве составляют от 150 тыс. рублей до 3,5 млн рублей, но это не аксиома. По большим метражам и сложным ситуациям самостроя применяется формула расчета штрафа с применением большого количества критериев и факторов, учитывая все обстоятельства возникновения самостроя. Мы поможем официально уменьшить размер штрафа на 20-35%.

В феврале 2016 года был осуществлен первый недобровольный снос объектов по указу вышестоящих органов власти. Данные постройки были включены в список, опубликованный в Постановлении №829-ПП и 819-ПП. С помощью судебного порядка удалось вывести из перечня объекты, правовая принадлежность которых была доказана, но по факту их уже успели снести.

Все заинтересованные в этом деле граждане отстаивали собственные права через Арбитражный суд города Москвы и через Московский городской суд. Было открыто судебное дело о рассмотрении пункта Приложения и отнесения его к противоречащим нормам российского законодательства. Кроме того, собственники настаивали на взыскании понесенных убытков.

В итоге, Верховным судом РФ было признано незаконным изданное Постановление Правительства Москвы в части сноса объектов строительства. Некоторые жалобы остались не удовлетворенными.

Судебная практика по данной части вопроса собрана в нескольких источниках, ознакомиться с которыми можно самостоятельно. Примеры дел представлены в следующих инстанциях:

• Арбитражный. Дело № А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018.
• Общей юрисдикции. Дело № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016.
• Высший Российской Федерации. Дело № 5-АПГ17-147.

Внесенные в перечень объекты, подлежат исключению и в порядке административного решения с помощью рассмотрение МГК (бывшая ГЗК). Происходит это с помощью утверждение нового нормативного акта, оспаривающего имеющееся Постановление. В судебной практике встречаются и такие случаи, когда именно через судебный иск удается добиться положительного решения о признании Постановления № 819 недействительным в части включения некоторых сооружений в перечень.

Для обоснования изложенной позиции Верховным судом РФ была дана ссылка на пункт 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 года и приложено разъяснение к этому пункту. В нем оговаривается тот момент, что если гражданин не имеет на руках разрешение на строительство, то это еще не является основанием для сноса построенного или демонтированного им сооружения. Таким образом, разрешение может отсутствовать, а стройка признаваться законной в том случае, когда происходит признание права собственности на объект.

Важно знать, что имеющаяся регистрация права собственности на объект еще не гарантирует законное его возведение. В данном случае является обязательным то условие, что суд на законных основаниях устанавливает обстоятельства, которые признают постройку не легальной.

Если на руках имеется требование о признании нормативного акта о сносе недействительным, то для рассмотрения дела судья обращает внимание на следующие обстоятельства:

• На объект должна быть осуществлена регистрация права. Эта процедура должна оформляться в соответствии с установленным законодательством.
• Не должно быть бумаги, свидетельствующей о выдаче самого разрешения на строительство.

Как узаконить самострой на своем участке

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

• участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
• объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
• дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
• возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.

Что будет если не узаконить самовольное строение?

Если же вы не оформите право собственности (или аренды) на земельный участок под самовольным строением, или не получите разрешение на его строительство, или же проиграете дело в суде по оформлению самостроя, и если эти нарушения будут длиться достаточно долго, то есть будут носить системный характер, то «внезапно» на земельный участок приходят сотрудники «земельного контроля» с проверкой.

Они проверят ваши правоустанавливающие документы на строения и на земельный участок. Если при проверке документов и фактов они обнаружат один из признаков незаконной постройки, то последуют следующие санкции за незаконное строительство на земельном участке:

• Комиссия земельного контроля составит Акт об обнаружении нарушений Земельного законодательства Российской Федерации. Сделает вам предписание — «устранить выявленные нарушения» с указанием конкретных сроков для устранения этих нарушений.
• Спустя некоторое время комиссия снова посетит ваш участок с целью узнать, выполнили ли вы их предписание. То есть, либо оформили разрешение и узаконили самострой, либо снесли незаконное строение на данном участке.

Если ситуация на тот момент времени останется без изменений, то далее последует:

• 1. Штраф до 50 тысяч рублей;
• 2. С 1 июля 2018 года хозяину земли, который не снес незаконное сооружение в установленный срок, грозит изъятие земельного участка. В Гражданском Кодексе РФ скоро появится норма, разрешающая лишать гражданина права собственности на землю при неисполнении хозяином участка решения Суда о сносе или реконструкции постройки в установленный предписанием срок.
• 3. Если комиссия застанет вас в разгар строительства здания без разрешения, то вы не приобретете права собственности на здание и не сможете поменять участок (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). То есть распоряжаться и пользоваться самостроем будет нельзя: он должен быть или снесен, или реконструирован. Причём, если проверяющие органы увидят процесс незаконного строительства, то суд тут же наложат Запрет на строительство незаконного сооружения не только на ответчика, но и на строителей. И строители будут обязаны подчиниться (ибо решение суда — это закон) и прекратить незаконную стройку на земельном участке.

Какие документы нужны для оформления самовольной постройки через судебную инстанцию

Помимо искового заявления и квитанции об оплате государственной пошлины необходимо подготовить следующие документы:

• удостоверяющие право владения земельным наделом;
• подтверждающие существование СП (например, акт обследования);
• гарантирующие отсутствие угрозы и нарушения прав граждан (например, заключение Роспожнадзора, Роспотребнадзора);
• доказывающие отсутствие существенных нарушений градостроительных и архитектурных норм (например, заключение экспертизы);
• копия технического плана на объект;
• подтверждающие отказ госорганов в регистрации права собственности на СП, в выдаче разрешения на строительство (ответ на обращение о получении разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию) и т. п.

Основные требования для самовольно построенных объектов

Сейчас Вы немного понимаете, как узаконить самострой на своем участке, и то, что осуществлять строительство любой недвижимости необходимо со строгим соблюдением строительных норм, правил, санитарно-гигиенических требований, а также требований установленных ГрК РФ.

Прежде чем узаконить самострой через комиссию ГЗК или суд, Вас обязуют провести экспертизу объекта недвижимости с помощью независимой консалтинговой компании, которая выдаст заключение о пригодности объекта.

Данное заключение можно получить в компании «Эксперт-Строй Про». Это долгосрочный процесс, требующий особого внимания к деталям. Наличие экспертного заключения позволит быстро узаконить самострой через суд или через комиссию ГЗК. Здания, сооружения и прочие объекты должны отвечать:

• нормам действующего законодательства (объект не создает угрозы для экологии, не является пожароопасным, не нарушаются права третьих лиц, пр.);
• техническим, санитарным, эпидемиологическим требованиям;
• целевому назначению земель.

Положительное заключение экспертизы помогает быстрее узаконить самострой. Суд, при наличии положительного заключения, пройдет намного быстрее.

Специалисты нашей компании «Эксперт-Строй Про» проводят работы поэтапно, строго следуя всем существующим нормам, правилам, стандартам. Выданные нами заключения имеют юридическую силу во всех судах. Их можно предъявлять по требованию судебных исполнителей на территории г. Москва, Московской области.

Легализация самовольной постройки в административном порядке – узаконить через ГЗК в Москве

Как уже отмечено ранее, все меры по борьбе с самовольным строительством носят серьезный или даже порой критический характер. Тянуть с этим не нужно, следует действовать моментально и оперативно. Выход всегда есть – узаконить объект самостроя, в данном случае посредством административного способа легализации зданий, обладающих признаками самовольной постройки через компанию «Моспроекткомплекс».

У нас колоссальный и многолетний опыт проведения успешных процедур легализации самовольных построек в административном порядке через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) в Москве. Наша отработанная и слаженная методика проведения экспертизы позволила нам оптимизировать сроки подготовки пакета документов для легализации самостроя и в то же время улучшить качество этой документации. Таким образом, наш комплект документов, выполняемый на высшем профессиональном уровне, имеет серьёзный вес в соответствующих органах и обеспечит Заказчику успешное узаконивание и легализацию его самостроя.

Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:

— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.

Похожие записи:

• Подтверждение статуса малоимущей семьи с детьми
• Нормы потребления воды на человека
• Как получить свидетельство о рождении ребенка в МФЦ