Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «26.01.2016 / Взаимодействие ТСЖ с УО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.
Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом
В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.
Кто вправе подписать договор управления?
Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден — председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным . Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).
См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 09АП-16093/2009-ГК.
В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.
9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путём переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.
9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:
Проведение лицензионного и жилищного контроля
В течение пяти рабочих дней после заключения договора с ТСЖ УО должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД и протокол собрания, на котором было принято решение о выборе УО. В тот же срок УО направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Таким образом, МКД попадает в лицензию управляющей организации.
Окончательное решение о включении МКД, в котором уже создано ТСЖ, в лицензию УО принимает ГЖИ. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Как показывает практика, такие случаи – не редкость.
Если решение ГЖИ положительное, то с момента включения МКД в лицензию в отношении управляющей компании начинает осуществляться лицензионный контроль. Но так как дом в то же время находится под управлением ТСЖ, в его отношении осуществляется жилищный надзор.
Здесь может возникнуть неоднозначная ситуация: с одной стороны, административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора, с другой – управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля.
Для того, чтобы избежать разногласий между ТСЖ и УО в вопросе об оплате штрафов, рекомендуется включить соответствующие условия в договор управления.
Разногласия к договору управления многоквартирным домом
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.
Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.
Соглашение между собственниками жилого помещения и ТСЖ
После создания жилищного товарищества и выборов органов правления, оно организует поставки жителям домов коммунальных ресурсов на основании заключенных соглашений с каждым из них, вне зависимости от того. Являются они членами жилтоварищества или нет.
Разница заключается в том, что договора с членами ТСЖ носят полный характер и содержат пункты, касающиеся внутренних членских взносов.
Договор с владельцем квартиры должен содержать:
- Список услуг, которые ТСЖ обязуется оказывать.
- Перечень коммунальных благ, поставляемых в квартиру.
- Стоимость оказываемых услуг.
- Периодичность оплаты.
- Срок действия соглашения.
- Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
Предметом в данном случае выступает предоставление коммунальных благ за плату, а сторонами-субъектами соглашения являются правление ТСЖ с одной стороны и владелец жилого помещения – с другой.
Сфера ответственности
Чтобы разобраться, какие полномочия можно доверить товариществу, ориентируются на положения ст.137 ЖК РФ:
- подписание договоров с эксплуатационными организациями и поставщиков коммунальных услуг для организации обслуживания дома;
- самостоятельное выполнение работ по найму уборщик, вывоза мусора без привлечения управляющих компаний;
- ведение расчетов по расходно-доходным операциям с распределением денег на необходимые нужды дома – ремонт, оплата подрядчиков, создание финансовых резервов и т.д.;
- расчет с исполнителями работ для товарищества (оплата в пользу физлиц и организаций);
- несение финансовой ответственности по кредитам, предоставленных банками и физлицами согласно законодательным нормам;
- передача имущества МКД в аренду, обмен, продажа от имени ТСЖ с целью получения дохода (чаще всего используется право на взимание арендной платы с предпринимателей, снявших площади из имущества МКД для торговли или организации офиса);
- по смете расходов расчет и получение квартплаты, арендной платы;
- принятие мер по борьбе с неплательщиками ЖКХ и должниками-арендаторами.
Что это такое и зачем нужен?
Управдом является физическим лицом. Ему необходимо иметь опыт работы в сфере управления, иметь высшее образование по технической специальности, быть предприимчивым, энергичным. Эта должность подразумевает материальную ответственность.
Домоуправом может быть лицо, не проживающее в обслуживаемом доме.
Основные условия – высокая квалификация и умение руководить штатными сотрудниками товарищества.
ВНИМАНИЕ. Управляющим не может стать индивидуальный предприниматель либо представитель какого-либо юридического лица.
Домоуправ реализует управленческую работу, которая касается ухода за многоэтажным зданием. Главная функция – квалифицированно построить работу, которая касается данного дома.
Рабочий договор – это юридический документ, в соответствии с которым действует управляющий ТСЖ. Там четко указаны его возможности и обязательства, а также ответственность за их неисполнение.
Работа управдома вознаграждается заработной платой. Все эти положения должны быть оформлены в гражданско правовом поле путем заключения трудового договора с управляющим ТСЖ.
После оформления договора управдом защищен законом, он наделяется возможностями, как и другие категории работников:
- отдых;
- отпуск;
- акт нетрудоспособности;
- увольнение.
Объем оклада будет регламентирован штатным расписанием товарищества. Домоуправ имеет собственный кабинет с обязательным наличием компьютера.
Надо ли заключать договор с ТСЖ
Здание, в котором проживает множество жильцов, нуждается в постоянном уходе, ремонте, обновлении коммуникаций. Все необходимые мероприятия организует правление ТСЖ или УК. Функции ТСЖ включают контроль за исполнением ремонтных работ, их качеством и своевременностью. Все проводимые действия должны способствовать повышению качества проживания граждан в отремонтированном доме с технически исправным оборудованием и коммуникациями.
Без создания товарищества сложно управлять домом и следить за оплатой и поставкой услуг ЖКХ. Наличие договора управления между ТСЖ и собственниками дает право осуществлять действия от имени и в интересах всех проживающих граждан. Иными словами, если принято решение передать полномочия по управлению домом товариществу, договор на оказание услуг с ТСЖ необходим.
Товарищество собственников – отдельное юрлицо, подлежащее регистрации в государственных структурах. Поскольку основная задача организации – ведение деятельности, направленной на поддержание высокого уровня комфорта жильцов, предприятие не относится к коммерческим, хотя ведение работ и требует некоторой компенсации за оказанные услуги.
- Членство в ТСЖ: что важно знать
Чаще всего, ТСЖ состоит из лиц, владеющих недвижимостью в многоквартирном здании, однако в индивидуальном порядке допускается расширение членства за счет владельцев соседствующих строений. В таком случае ТСЖ получает в свое ведомство не только дом, но и общую территорию, где располагаются объекты собственности других членов.
Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ/ТСН. Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов: приказом председателя, протоколом заседания правления, протоколом общего собрания членов.
Рекомендуется прописать в договоре управления, что вы будете считать: несвоевременным исполнением обязательств, неисполнением обязательств. Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ. ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний. Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УК. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13 — решение считается принятым.
Рекомендуем прочесть: Установка Домофонной Системы Косгу В 2021 Году
Как грамотно составить и оформить?
Рассмотрим подробнее, как заключить договор.
- Соглашение должно составляться в письменном виде на листах формата А4. В первом разделе должно следовать представление сторон с указанием ФИО, года рождения и адреса регистрации жильца, и наименования товарищества с указанием адреса – с другой стороны.
Помимо этого, в конце договора должны быть указаны паспортные данные жильца и банковские реквизиты жилтоварищества как юридического лица. - Предметом соглашения является проведение работ по обслуживанию недвижимости и предоставление коммунальных ресурсов субъекту-стороне соглашения за определённую плату.
- Далее необходимо перечислить, что относится к коммунальным ресурсам (электричество, водоснабжение, отопление), и какие работы обязуется выполнять ТСЖ:
- уборка территории;
вывоз мусора;
- мытьё общих помещений (подъездов);
- покраска стен и т.д.
- Далее нужно указать обязанности жителя, заключающего сделку с товариществом:
- своевременное внесение регулярных платежей;
- соблюдение правил эксплуатации совместного имущества;
- предоставление достоверных сведений о количестве лиц, проживающих в квартире;
- обеспечение допуска контролирующих органов к приборам учёта;
- соблюдение иных условий сделки.
- Существенным моментом соглашения является согласие собственника квартиры на представление его интересов в сторонних подрядных ремонтных и ресурсоснабжающих компаниях с целью эффективного оказания услуг.
- Отдельным разделом указывается ответственность, наступающая в случае невыполнения сторонами обязательств. К такой ответственности могут относиться пени, начисляемые за несвоевременную оплату услуг и коммунальных ресурсов.
Важно! При просрочке платежей размер пени, указываемой в договоре, не может превышать одну трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ, установленную в календарном году действия договора. - Так как правление жилтоварищества избирается на два года максимум (пункт 2 ст. 147 ЖК РФ), то сделка-соглашение о предоставлении услуг и ресурсов также заключается на два года, по прошествии которых сделка считается продлённой автоматически, если ни собственник жилья, ни жилтоварищество не заявили о своём желании прекратить её действие.
- Указание способов разрешения споров и конфликтов между субъектами соглашения поможет избежать судебного разбирательства. Отдельными пунктами следует указать, какими досудебными методами будет происходить разрешение споров. В качестве таких методов можно указать переговоры или письменные жалобы в правление, с уточнением сроков рассмотрения жалоб.
В договоре на услуги, напротив каждой из них нужно указать периодичность её оказания (например, раз в 3 дня).
Вне зависимости от условий договора, каждый жилец вправе подавать жалобы на правление товарищества в следующие инстанции:
- жилищную инспекцию;
- прокуратуру;
- суд.
Изменения могут вноситься в договор по обоюдному соглашению сторон, но можно указать пункты, по которым жилтоварищество может изменять условия в одностороннем порядке. Это необходимо, чтобы не перезаключать договор каждый раз при росте тарифов или изменении жилищного законодательства.
Должно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками, на управление дома?
Договор может содержать большое количество информации, но есть основные моменты, которые являются обязательными:
- Как и в любом соглашении, должна присутствовать информация о его участниках. Наименование организации, полное имя руководителя, реквизиты. ФИО собственника, паспортные данные, объект собственности, реквизиты правоустанавливающих документов на жилье.
- Предмет договора, то есть предоставление услуг данной организации собственнику. Нужно подробно описать все действия, которые должны осуществляться сторонами в соответствии с этим документом.
- Права и обязанности участников. Каждая сторона определяет, что она должна делать, и на что может рассчитывать в итоге. Говоря просто, собственник платит, ТСЖ обслуживает дом. Но пунктов может быть много, для того чтобы избежать спорных ситуаций в последствии.
- Ответственность за неисполнение пунктов соглашения.
- Договоренность по условиям расторжения, а также внесения изменений в настоящий договор. И то, и другое возможно только по согласию обоих участников.
- Дополнения и другие особые условия.
Стандартный набор услуг, предоставление которых обеспечивает ТСЖ, должен быть прописан в договоре, как обязанность организации:
- Своевременное проведение ремонта помещений общего пользования.
- Исправление возникающих неполадок в системах обеспечения дома.
- Поддержание порядка на придомовой территории, в том числе ее улучшение.
- Создание комфортных условий.
ВАЖНО! Экземпляров договоров делают два: для владельца квартиры и для товарищества.
Скачать образец договора собственника с ТСЖ
Такой документ играет большую роль в том, насколько комфортно будет жить собственнику, поэтому необходимо знать, как верно оформить отношения с правлением товарищества.
- С чего начать? Нужно определиться с тем, управляет ли уже кто-то вашим домом. Если нет, то необходимо инициировать собрание, где будет решено, либо создать собственное ТСЖ, либо доверить управление существующей организации из соседнего дома. Если большинство жильцов дома уже подписали договоры с неким ТСЖ, тогда и остальным дорога туда же.
- Где оформить? Оформить, то есть подготовить документ собственник может и самостоятельно. Однако лучше прийти в офис ТСЖ, где вам предоставят бланк для заполнения.
- Какие документы нужно предоставить? Для того чтобы подтвердить свою личность, а также право собственность на помещение в этом доме необходимо взять с собой нужные документы:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- технический паспорт на квартиру;
- кадастровые документы;
- справку из БТИ, в которой будет указано количество прописанных в квартире граждан, а также отсутствие задолженности за собственником.
Это документы, которыми владеет гражданин, а для передачи в ТСЖ потребуются еще и их копии.
В свою очередь ТСЖ тоже представляет для ознакомления свою документацию:
- Устав организации.
- Документы о регистрации из налоговой службы.
- Сроки оформления. Заключают договор тут же на месте, и с момента подписания он становиться действительным. Не требуется ждать никого одобрения или рассмотрения, достаточно обеим сторонам поставить свои подписи.
- Стоимость и госпошлина. Заключение подобного соглашения ничего не стоит: не нужно платить ни ТСЖ, ни государству. Потратиться придется только в том случае, если собственник доверит подписание документа своему представителю. Для этого последний должен получить нотариальную доверенность, за которую как раз придется заплатить.
- Срок действия договора. Время действия такого документа определяется в нем же. По решению участников он может быть бессрочным, либо иметь нужный срок действия.
- Нужно ли регистрировать договор? Такая документация регистрируется, но не в органах государственной регистрации, а в местном муниципалитете (администрации).
Собственнику могут отказать в регистрации договора по следующим основаниям:
- Неполный пакет документов. Нужно узнать чего именно не хватает.
- Неправильно составлено заявление на создание юрлица товарищества.
- Устав ТСЖ противоречит требованиям закона.
- Если большинство жителей дома не поддержало сотрудничество с данным ТСЖ.
- Не оплачена пошлина на создание юридического лица данного ТСЖ.
Договор собственника помещения с ТСЖ
Чтобы разобраться, какие полномочия можно доверить товариществу, ориентируются на положения ст.137 ЖК РФ:
- подписание договоров с эксплуатационными организациями и поставщиков коммунальных услуг для организации обслуживания дома;
- самостоятельное выполнение работ по найму уборщик, вывоза мусора без привлечения управляющих компаний;
- ведение расчетов по расходно-доходным операциям с распределением денег на необходимые нужды дома – ремонт, оплата подрядчиков, создание финансовых резервов и т.д.;
- расчет с исполнителями работ для товарищества (оплата в пользу физлиц и организаций);
- несение финансовой ответственности по кредитам, предоставленных банками и физлицами согласно законодательным нормам;
- передача имущества МКД в аренду, обмен, продажа от имени ТСЖ с целью получения дохода (чаще всего используется право на взимание арендной платы с предпринимателей, снявших площади из имущества МКД для торговли или организации офиса);
- по смете расходов расчет и получение квартплаты, арендной платы;
- принятие мер по борьбе с неплательщиками ЖКХ и должниками-арендаторами.
Все полномочия, переданные ТСЖ, должны быть указаны в Уставе и не должны противоречить законодательству. Заниматься работать по реконструкции или переоборудованию организация сможет только, если такая функция упомянута в уставных документах. Если планируется провести значимые работы или ввести изменения в распределение фондов, проводят общее собрание проживающих граждан и заручаются одобрением большинства.
- ТСЖ
- Форма договора с ТСЖ
- Информация, указываемая в договоре с ТСЖ
- Требования к составлению договора с ТСЖ
- Заключение
- Образцы заявлений и бланков
- Список законов
Заключение договора невозможно, если лицо не обладает правами собственности или не изъявляет желания вступить в товарищество. В то же время ТСЖ не может отказать гражданам в реализации своего права на участие в управлении общим имуществом. Заключенное соглашение не требует нотариального удостоверения кроме случаев, когда единственный собственник помещения недееспособен и не имеет представителей.
Лицо, участвующее в сделке, должно быть ознакомлено с условиями договора, даже если оно не участвовало в его составлении (образец был составлен на собрании ранее). Стороной сделки не могут быть лица, не имеющие достаточной правоспособности (например, несовершеннолетние). После составления договора и его последующего подписания, каждый участник получает по одному экземпляру.
Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг позволяет разграничить права и обязанности сторон и создать предпосылки для единообразного сотрудничества товарищества с жильцами. Жилищный кодекс устанавливает следующие нормативы:
- Соглашение оформляется на бумажном носителе и заключается между двумя сторонами.
- Документ содержит существенные условия, определенные в ГК РФ, а также пункты, внесенные на основании устава.
- Договор заключается по воле жильца
- Договор с ТСЖ образца 2017 года можно скачать на сайте.
Товарищество – некоммерческая структура, назначение которой заключается в решении вопросов, а не в получении прибыли. Создание ТСЖ необходимо для:
- управления общим имуществом, принадлежащим всем жильцам дома;
- его сохранения и контроля за целевым использованием.
В число членов товарищества входят владельцы любых расположенных в ломе помещений.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.