Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Основные типы разрешённого использования земельного надела
В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:
- Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
- Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
- Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
- Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
- Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
- Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
- Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
- Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
- Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Понятие целевого назначения
Все существующие земли делятся по категориям согласно государственной стратегии землепользования. В ходе оценивания выявляются и фиксируются качества земель, их плодородность, наличие растительности, состав грунтов. При этом некоторые территории находятся под государственной охраной, поскольку представляют собой ценные для науки и экологии территории.
Таким образом, если земля принадлежит к категории, установленной государством, должен соблюдаться режим эксплуатации, прописанный в законе. Понятие категории земель, а также их целевого предназначения – тождественны, поэтому используются оба обозначения. Чтобы объединить основные категории землепользования, был создан специальный классификатор.
Особенности объединения участков
Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.
Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.
Из документов гражданину потребуются:
- заявление, в котором описана просьба провести объединение;
- кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
- выписка из госреестра на право собственности;
- письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.
С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.
- Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
- Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
- Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.
Меняем ВРИ на основной
Поменять текущий вид на один из списка основных проще всего. Для начала соберите следующие документы:
- Паспорт заявителя;
- Выписка из ИСО градостроительной деятельности. Она пригодится для подтверждения того факта, что ВРИ, на который вы хотите сменить текущий, является основным. Ее можно запросить через МФЦ, комитет архитектуры, местную администрацию, департамент градостроительства и пр. Возьмите с собой выписку из реестра и удостоверение личности;
- Кадастровый паспорт земельного участка. Его можно запросить уже в ходе получения услуги;
- Выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на участок;
- Письменное согласие других собственников земли и доверенность от их имени, которая предварительно проверена и заверена нотариусом;
- Заявление на смену текущего ВРИ. Его можно заполнить на месте или заранее.
Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ
🏠 Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Кpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
🌾 Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. К ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй.
🏦 3eмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa.
🐯 Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. 3aпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Нaxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Нa тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв.
🌳 Лecнoгo фoндa. Учacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.
3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.
🌊 Boднoгo фoндa. Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.
🌍 Гocyдapcтвeннoгo зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.
Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.
Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.
Чаще всего любой загородный участок называют дачей. Хотя с точки зрения закона загородные владения горожан имеют самый разный статус. От этих юридических тонкостей зависит сама возможность строительства на дачном участке, а также размеры и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каких объёмах можно строить на загородном участке, нужно определиться с тем, чем мы владеем.
Земли в России подразделяются на семь категорий, подробно этот вопрос рассматривается в Земельном Кодексе РФ. Для дачных владений интересны две из них:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений.
Кто определяет категории земель
Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.
Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:
- правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
- региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
- местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.
Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.
Такие решения могут быть приняты в случае:
- подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
- выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).
Категории земель и виды разрешенного использования
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
- жилым;
- общественно-деловым;
- производственным;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- рекреационным;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- военных объектов;
- иным территориальным зонам.
Использовать для бизнеса можно те земли, которые имеют ВРИ по таким кодам:
- 1.0 – если деятельность связана с сельскохозяйственной;
- 3.0 – предоставление коммунальных услуг предприятиям и населению;
- 4.0 – предпринимательство;
- 5.0 – отдых, рекреация;
- 6.0 – производственная деятельность;
- 7.0 – транспорт;
- 8.0 – обеспечение обороны и безопасности;
- 9.0 – деятельность по особой охране и изучению природы (в том числе курортная деятельность);
- 10.0 – использование лесов (заготовка древесины и пр.).
ВРИ для строительства дома регламентируется кодом 2.0 Классификатора:
- 2.0 «Жилая застройка»;
- 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства»;
- 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка»;
- 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)»;
- 2.3 «Блокированная жилая застройка»;
- 2.4 «Передвижное жилье»;
- 2.5. «Среднеэтажная жилая застройка»;
- 2.6. «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»;
- 2.7 «Обслуживание жилой застройки»;
- 2.7.1 «Хранение автотранспорта».
ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. ВРИ на возведение ИЖС имеет ряд ограничений. Так, вы не можете построить здание выше трех этажей, а также в высоту оно не должно быть более, чем 20 метров. После возведения дома вы сможете его зарегистрировать, присвоив ему конкретный адрес и прописаться там сам, также прописать членов своей семьи.
К такому дому городские службы обязаны провести все необходимые для нормальной жизни коммуникации (свет, вода, обеспечить водоотвод, вывоз мусора). Также должен иметься доступ к объектам социального значения, например, к школам, поликлиникам, магазинам и пр.
Для возведения такой постройки можно использовать средства, полученные по программе материнского капитала. Также государство предусматривает возможность получить налоговый вычет.
Классификатор видов разрешенного использования
Классификатор – официальный документ № 709 от 30.09.2015 г., утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ. выступает Приложением к Приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.14 г. Для каждой категории земель здесь предусмотрены виды разрешённого использования (ВРИ).
| Наименование вида разрешённого использования | Код, шифр |
| Сельскохозяйственное использование | 1.0 |
| Растениеводство | 1.1 |
| Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 1.2 |
| Овощеводство | 1.3 |
| Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур | 1.4 |
| Садоводство | 1.5 |
| Выращивание льна и конопли | 1.6 |
| Животноводство | 1.7 |
| Скотоводство | 1.8 |
| Звероводство | 1.9 |
| Птицеводство | 1.10 |
| Свиноводство | 1.11 |
| Пчеловодство | 1.12 |
| Рыбоводство | 1.13 |
| Научное обеспечение сельского хозяйства | 1.14 |
| Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции | 1.15 |
| Ведение ЛПХ на полевых участках | 1.16 |
| Питомники | 1.17 |
| Обеспечение сельхозпроизводства | 1.18 |
Перевод земельного участка в категорию «земель поселений»
Перевод земельного участка в категорию «земель поселений» осуществляется на основании заявления в местную администрацию. Подать его может и физическое, и юридическое лицо. Бывает и так, что процедура проводится без обращения граждан и официальных представителей компаний – лично сотрудниками муниципалитета. Это возможно, если разработан и принят план по расширению населенного пункта.
Этот порядок действует в том случае, если земля является собственностью местных властей. Также она может принадлежать региональным и федеральным властям.
При переводе земельного участка в категорию «земель поселений» играет роль целый ряд факторов. Но в первую очередь учитывается ценность земли. Так, если цена какого-то конкретного земельного участка превышает половину средней стоимости аналогичных земельных участков, то проведение процедуры невозможно. Ценность земли определяется по расположению, рельефу, строениям и др.
Категории земельных участков
Основной документ, регулирующий распределение, передачу земельных участков, их применение – это Земельный кодекс РФ. Им выделяется 7 основных категорий:
- Это земли поселений.
- Земельные территории, используемые для нужд сельского хозяйства.
- Территории земли лесного фонда.
- Водного фонда.
- Земельные площади специального назначения. В данную категорию относятся земли, которые предназначены для нужд обороны, транспорта, промышленности.
- Площади земли, на которых находятся особо охраняемые объекты.
- Еще одна категория – земля запаса. Это важный ресурс государства.
Земли некоторых категорий могут иметь еще одну дополнительную характеристику – наличие особых условий. Такие условия предусмотрены для участков, на которых располагаются заповедники, национальные парки.
Разделение на категории земельных площадей государства – не единственная мера, направленная на контроль использования земельных участков. Законодательство в земельной сфере использует еще такое понятие, как виды разрешенного использования. Каждый земельный участок, помимо категории, имеет еще и определенный вид допустимого использования (или несколько видов).