Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как найти арендатора коммерческой недвижимости под стрит-ритейл в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы все сделали правильно и арендатор приехал посмотреть ваш офис. Но не стоит думать, что это первый и последний ваш показ. Даже если объект полностью соответствует описанию и фотографиям в объявлении, есть много других нюансов, которые могут не подойти потенциальному арендатору.
Поэтому старайтесь максимально узнать потребности арендатора, ставьте себя на его место. Свои интересы вы и так знаете – как можно выше ставка, как можно дольше договор аренды. А вот чего хотят арендаторы и насколько они требовательны – очень полезная информация. Она позволяет понимать, в каком случае можно настаивать на своих условиях, а в каком – необходимо в чем-то уступить, и от этого только выиграть.
Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК
Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.
«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.
Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.
Где искать арендаторов?
Поиск арендаторов на нежилые помещения — кропотливое и трудоёмкое занятие, на которое иногда уходит много времени. Вы можете подойти к решению этой задачи с двух сторон:
Обратиться к брокеру. Рекомендуем выбрать эту стратегию, если для вас важен вопрос времени. Брокер возьмёт на себя оценку недвижимости, отыщет идеального контрагента и реализует помещение на самых выгодных условиях. За экспертные услуги придётся заплатить определённую комиссию — обычно она равна первому месячному платежу.
Искать самостоятельно. Если вы хотите контролировать все процессы без посредников, самый эффективный вариант — разместить объект на крупнейших сервисах по операциям с недвижимостью. Здесь тоже берут комиссию, но она гораздо меньше, а в некоторых случаях за эту услугу можно не платить вообще. Учитывайте, что если вам нужно дополнительное продвижение, денег уйдёт гораздо больше. Вдобавок к этому приготовьтесь отсеивать большие потоки проходных и неблагонадёжных арендаторов, которые в любой момент могут наткнуться на объявление.
Коммерческая недвижимость: с чего начать?
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость, — ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Поиск лучше начать с составление списка требований к будущему производственному помещению. К ним можно отнести стоимость, расположение, транспортная инфраструктура, состояние, наличие коммуникаций, охрана.
Евгений составил такой список. А где искать помещение? Можно спросить у знакомых, искать в интернете, в газетах или непосредственно на местности. Последний вариант позволит сразу познакомится с соседями и оценить район: насколько он действительно подходит для производства пельменей?
Советуем Евгению еще раз проверить себя по основным пунктам. Стоимость аренды будет сказываться на себестоимость продукции, от этого будет зависеть рентабельность бизнеса. Но на дешевизну тоже покупаться не стоит — она может быть признаком того, что у арендодателя проблемы с документами, либо в здании есть скрытые недостатки.
Нужно узнать среднерыночный ценник аренды в районе, где будет размещено производство, чтобы отсеивать предложения с очень заниженной или завышенной арендной ставкой.
Нужно убедится, что к объекту есть удобный подъезд и место для погрузки продукции. Конечно, это зависит от объема и вида производства.
А ещё важно знать доступные рабочие мощности электросетей, если для бизнеса нужно энергоемкое оборудование.
Евгений планирует максимально сохранить ручной труд на своем пельменном производстве, и все же ему нужно установить пару холодильников и тестомеситель. Так что ему нужно искать помещение, которое соответствует требованиям законодательства по вопросу энергоснабжения.
Оборудование стоит дорого, тем более для начинающего бизнесмена. Если его украдут, будет тяжело восстановить прежние объемы производства. Так что Евгению лучше убедится, что здание или производственный комплекс, где он арендует помещение, круглосуточно охраняется.
Евгений рассмотрел около десяти вариантов и наконец едет на осмотр помещения. На что ему обратить внимание?
Когда вы убедились, что с помещением и документами все как нужно, пора договариваться. Но не заключать договор. Во первых, Евгению тоже нужно собрать документы, во вторых — до мелочей договориться об условиях.
Документы, которые нужны, чтобы арендовать помещение:
-
1. выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев;
-
2. копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет;
-
3. банковские и почтовые реквизиты, юридический адрес;
-
4. копии учредительных документов организации;
-
5. ИНН, ОГРН, КПП;
-
6. копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия. Но что, если в это время хороший вариант достанется более сговорчивому бизнесмену?
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Где найти арендатора?
Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.
Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».
Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.
Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках
Цены на помещения в Москве и Московской области отличаются в зависимости от района, общей площади, инфраструктуры. Так один квадратный метр помещения в черте города Москва стоит 180-350 тысяч рублей в зависимости от района. В Московской области этот показатель ниже, там стоимость варьируется в пределах 130-270 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра взята на основе одного из сайтов, на котором размещены предложения по покупке коммерческой недвижимости.
В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр будет в пределах 120-300 тысяч. На отдельные объекты цена квадратного метра может отличаться от указанных показателей. На цену влияют многие факторы:
- местоположение;
- площадь;
- наличие парковки;
- здание;
- ремонт;
- транспортная развязка.
При покупке недвижимости цена не должна стать определяющим фактором. Выбирая самую дешевую площадь под магазин, владелец рискует остаться без прибыли. Низкая стоимость объекта обусловлена его неудобным расположением, плохой планировкой здания или другими факторами, из-за которых хорошо заработать на аренде не получится.
Например, если магазин находится глубоко во дворах, то чтобы его раскрутить, потребуется большие вложения в рекламу. Арендатору это неудобно, лишние расходы. Он может пойти на это только при низкой арендной плате, а это снижает доходность объекта.
Дорогое помещение может позволить только магазин-сетевик, банк или крупная организация. При покупке помещения под магазин, нужно смотреть на проходимость, местоположение, наличие парковки для клиентов.
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
Коммерческая недвижимость: с чего начать?
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Беспроигрышные варианты и обязательные требования
Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.
Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.
Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.