Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация перехода права собственности на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре
Здесь мы перейдем к конечному условию приобретения вами жилья или подходящего под рассматриваемую тему имущества – это его регистрация в установленном специализированном органе.
Для этого вами и продавцом уже выполнены действия перечисленные ниже:
- подбор имущества произведен;
- документы на приобретение и передачу жилья сделаны;
- зачастую, денежные средства переданы продавцу.
После этого вам необходимо, чтобы установленный пакет документов оказался в Росреестре.
Это возможно тремя различными, удобными для вас вариантами:
- личная явка участников сделки в Росреестр
Им необходимо лично прибыть в орган Росреестра расположенный там, где вы приобретаете имущество. Лично нотариально заверенное вместо вас доверенное лицо, в присутствии сотрудника регистрационного отделения, пишет заявление с просьбой зарегистрировать ваше жилье, и представляет нужный комплект бумаг, о чём мы поговорим ниже. Поход к нотариусу можно опустить, если за детей не достигшими 14 летнего возраста заявление подают их родители и за лиц признанными недееспособными, подают заявление граждане признанные судом их представителями.
- отправка бумаг необходимых для регистрации почтой
При отправке всей необходимой документации почтой, обоим участникам сделки следует нотариально удостоверить свои подписи на заявлении, а также на договоре купли-продажи приобретенного имущества. Также кроме основного комплекта бумаг, необходимо вложить копии паспортов покупателя и продавца. Все документы необходимо отправить по адресу органа Росреестра заказным письмом с объявленной ценностью, с уведомлением о вручении. Письмо обязательно должно содержать опись вложения.
- оформление регистрации через интернет
Безусловно, это самый удобный вид оформления права собственности, но пока далеко не все могут им воспользоваться, потому что требуется оформленная установленным порядком электронная цифровая подпись. На сайте Росреестра, есть пошаговая инструкция, как осуществить эту процедуру.
Необходимые документы:
- заявление обоих участников сделки;
- документы, удостоверяющие личность;
- документ, удостоверяющий право представителя совершать действия по регистрации имущества, если сам участник сделки непосредственно участие не принимает;
- документ, который удостоверяет, что продавец являлся собственником;
- договор купли-продажи (оригинал и две копии);
- иные справки:
- если жилье принадлежит ребенку, которому в момент приобретения не исполнилось 14 лет или гражданину, являющемся недееспособным, необходимо разрешение органа опеки и попечительства совершить сделку лицам воспитывающим их (матерью, отцом, лицом, которое усыновило или взяло под опекунство вышеуказанных лиц);
- если имущество приобретается или продается гражданами от 14 до 18 лет необходимо согласие, обязательно оформленное в письменном виде, от лиц на чьем попечении они находятся;
- согласие второго супруга на продажу жилья, или справку (счёт, выписку), подтверждающую то, что отчуждаемый недвижимый объект не приобретен в период узаконенного брака.
Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.
Подготовьте основные документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость. Сроки предоставления документов строгих рамок не имеют. Предполагается, что лицо — владелец, заинтересовано в скорейшей передаче своей собственности, а лицо приобретатель – в оформлении всех документов. То есть, сами участники имеют непосредственный интерес в краткости и быстроте процедуры оформления.
Росреестр – это федеральный орган уполномоченный осуществлять государственную регистрацию. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов.
Другой комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ
1. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
3. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
4. Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а также другими нормативными правовыми актами.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Бюллетень нормативных актов. 2006. N 41.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая. Очевидно, что законодательством установлены и иные исключения из общего правила, в частности п. 4 ст. 1152 ГК РФ и др.
6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество .
———————————
Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Регистрирующие органы и условия
Участниками сделок, включающих передачу прав собственности, могут выступать физические и юридические лица при соблюдении условий:
- наличие правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
- неограниченная дееспособность вследствие достижения совершеннолетия и отсутствия психических расстройств.
Интересы ограниченных в дееспособности граждан могут представлять опекуны и попечители при одобрении опекунского совета, а интересы лица при невозможности или нежелании личного присутствия может представлять поверенный, действующий на основании доверенности.
Подготовленный пакет документов необходимо представить в орган, регистрирующий право собственности на недвижимость – Росреестр. Для проведения процедуры нужно обратиться:
- непосредственно в отделение Росреестра по месту нахождения объекта имущества;
- через МФЦ;
- посредством системы ЕСИА.
Права на любой недвижимый объект в РФ фиксируются в ЕГРП — Едином Государственном Реестре Прав. Он призван обеспечить правовой надзор за соответствием Закону операций, проводимых с недвижимым имуществом. ЕГРП ведется с начала 1998 года, в его базах отражается каждая сделка со сменой собственника.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
В Реестре регистрируется договор — основание смены объектом недвижимости владельца. Только с того момента, когда в ЕГРП добавляется эта информация, искомый объект официально переходит к новому владельцу.
Реестр предоставляет исчерпывающую информацию относительно операций, в ходе которых меняется собственник, в нем содержатся полные сведения о прекращенных и актуальных правах.
Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки
Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.
Возможны следующие способы получения услуги:
- Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
- Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
- Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
- Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
- Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.
Расставляя все по местам
«Регистрация» ─ слово, известное каждому. Современный человек встречается с ним повсюду. В аэропорту у стойки для регистрации пассажиров. Во время выборов, проведение которых невозможно без регистрации кандидатов и избирателей. Регистрируясь по месту жительства, регистрация, как известно, заменила прописку.
«Регистрация» кажется словом очень современным, хотя пришло из древней латыни, где означало записывать что-либо или создавать списки. По-другому ─ реестры. Поэтому регистрация в большинстве случаев ─ не просто составление неких перечней с целью учета и систематизации, а процесс, обладающий свойством придавать этим спискам определенный юридический статус.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ─ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ─ единственное доказательство существования зарегистрированного права. Если право на недвижимое имущество зарегистрировано, оспорить его можно только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иные федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации.
Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также некоторые другие права, предусмотренные ГК РФ и иными законами.
Говоря о Гражданском кодексе, можно сослаться на статьи 130, 131, 132 и 164. Исключение из перечисленной в статье 130 недвижимости составляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. До принятия соответствующих федеральных законов применяется действующий порядок регистрации прав на них. Регистрация права собственности на судно в зависимости от его вида устанавливается в главе III «Регистрация судов, прав на них и сделок с ними» Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации или в главе IV «Права собственности на суда, государственная регистрация судов и прав на них» Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации. О воздушных судах сказано в статье 33 «Государственная регистрация и государственный учет воздушных судов» Воздушного кодекса Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах, а значит, регистрация права собственности на квартиру осуществляется в соответствии с Федеральным законом 21.07.1997 г. № 122-ФЗ и Жилищным кодексом Российской Федерации.
Известно, что по договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на сам дом передаются права на земельный участок, который занят домом и необходим для его использования. Причем продажа дома, стоящего на чужой земле, допускается без согласия собственника земельного участка. Конечно, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. Как показала жизнь, это достаточно «тонкое» место в законодательстве нередко приводит к противостоянию, правоту участников которого приходится решать в судебном порядке. Регистрация права собственности на дом или регистрация права собственности на гараж и иную постройку ─ гарантия того, что права собственника недвижимости, расположенной на принадлежащей другому собственнику земле, будут учитываться в полной мере.
Говоря об этом, нужно вспомнить, что согласно статье 164 «Государственная регистрация сделок» ГК РФ, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Подлежит государственной регистрации сделка, предусматривающая изменение условий другой зарегистрированной сделки.
Уклонение стороны от государственной регистрации договора
В процессе регистрации сделки, одна из сторон договора может уклоняться от её регистрации, например сторона не предоставляет договор в регистрирующий орган, не идет сама и не направляет своего представителя с оформленной доверенностью. Уклонение от государственной регистрации одной из сторон, влечёт негативные последствия для второй, которая не может в одиночку произвести регистрационные действия, как следствие собственность оказывается неоформленной.
Гражданское законодательство предусматривает, что в случае, если сторона уклоняется от регистрации договора, при условии, что сделка была исполнена полностью или частично, то другая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании этой сделки действительной, с требованием о необходимости регистрации таковой в отсутствие второй стороны.
Уклонение стороны от регистрации ведёт не только обращение другой стороны в суд, но и возмещения ей убытков, вызванные задержкой (например, если сторона, которая уклоняется не может обосновать свою позицию).
Комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ
1. Из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в комментируемой статье выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.
Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст. 131 ГК).
2. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — один из исков, предусмотренных ст. ст. 301 — 304 ГК.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.