Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности переуступки права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Пошаговый алгоритм процедуры
Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.
«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».
Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:
- находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
- получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
- направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
- составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
- заключаем договор;
- регистрируем сделку в Росреестре.
Договор переуступки права аренды земельного участка
Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.
Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.
Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.
Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу.
Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.
Госрегистрация договора
Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.
Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.
Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:
- заявление о регистрации;
- договор аренды;
- договор о переуступке;
- нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
- нотариальное согласие супруги физ. лица;
- полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
- учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
- документ об оплате госпошлины.
Требования к оформлению сделки
Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?
- Заявление.
- Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
- ИНН.
- Договор и его копию по аренде.
- Кадастровую карту на участок.
- Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
- План надела в масштабе 1:500.
Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.
Но прошло более 3-х лет?
Дико извиняюсь. Я не обратил внимания на даты.
Действительно, право собственности на недострой у вас возникло видимо более 3-х лет назад (правда оно возникает не с момента заключения договора, а с момента его государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество). В этом случае доход от продажи недостроя налогом облагаться не будет в принципе. Декларированию он не подлежит.
Правило 3-х летнего срока применяется только в отношении продажи имущества (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса). Соответственно дохода от переуступки прав по договору аренды оно никак не касается. Поэтому этот доход все равно будет облагаться налогом. Опять же в общей сумме.
Вы можете сделать ход конем. В договоре указать, что стоимость продажи недостроя, например, составляет 1 980 000 руб., а по договору переуступки вы получаете лишь 20 000 руб. Тогда налог нужно будет заплатить только с 20 000 руб.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:
- К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
- Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
- Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
- Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
- Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
- Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
- Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
- Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
- Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
- В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
- Правила возврата земли обратно.
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:
- договор составляется письменно;
- в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
- договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.
Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.
Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору
Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги.
Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги. Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Что необходимо учитывать при заключении договора
Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.
Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:
- Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
- Заявление.
- Документы на землю.
- Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
- Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
- Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
- Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.
Каким образом уведомить землевладельца
При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:
- О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
- Об основном договоре: его номер и дата оформления.
- О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
- О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
- О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
- Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).
Возможные последствия
Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.
Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:
Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.
Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.
Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.
Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.
Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.
На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности. Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли. О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.
Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка
Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.
Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.
Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.
Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.