Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Что такое общая долевая собственность на земельный участок
Под общей долевой собственностью на землю понимают наличие прав на часть недвижимого имущества с возможностью ее использования, однако принимать решения относительно объекта человек не вправе, не заручившись общим согласием. Пока долевая собственность на землю не выделена в натуре, своим правом распорядиться хозяин не сможет.
По личной инициативе граждан общая долевая собственность не возникает, для этого должны быть определенные основания:
- приватизация объекта семьей;
- наследование единого объекта несколькими наследниками;
- обретение статуса общей собственности по решению суда;
- совершение юридически значимой сделки с участием юрлица и обычных граждан (переоформление совхозных или колхозных земель в пользу конкретной семьи).
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Долевая собственность
Возникновение долевой формы владения может происходить напрямую при получении или приобретении надела, либо в процессе совместного владения. Из совместного пользования доли отдельных собственников могут формироваться следующим образом:
- при совершении сделки купли-продажи покупатели вправе сами определять размер долей для каждого будущего владельца, это условие указывается в договоре и будет зафиксировано в ЕГРН;
- при заключении соглашения о распределении долей, они устанавливаются в равном размере, если иное не решат сами правообладатели по обоюдному согласию;
- отступление от принципа равенства долей может происходить в случаях, если один из владельцев производит существенные вложения денежных средств в улучшение характеристик и свойств земли.
Совместная собственность на землю
Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.
Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.
По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.
В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:
- крестьянско-фермерских хозяйств;
- общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
- общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.
Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.
Нюансы права совместной собственности на землю
В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.
Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.
Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .
По закону у нескольких или у двух лиц право общей совместной собственности на землю возникает, если они являются:
- супругами, состоящими в официально зарегистрированном браке (ст. 256 ГК);
- членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК);
- участниками договора простого товарищества;
- в иных случаях.
Кроме ситуаций, предусмотренных законодательством РФ, общая совместная собственность может возникнуть на договорной основе. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные собственники добровольно объединяют принадлежащие им земельные участки, закрепляя достигнутые ими договоренности в соответствующем документе, оформленном в установленном порядке.
Пошаговая инструкция раздела земельного участка
Разумеется, нельзя выйти на участок и расчертить границы. Для деления земли этого недостаточно.
Раздел производится в несколько этапов. Алгоритм следующий:
- Уточнение, возможен ли раздел. Для этого необходимо обратиться в муниципалитет и узнать о минимально допустимом размере вновь образуемых участков. Затем, нужно сопоставить информацию с тем, что по факту получится после раздела.
- Проверить, есть ли в отношении земельного надела полный комплект документации и было ли проведено межевание. Если есть какие-либо недостатки, их нужно устранить.
- Оформить соглашение о разделе земельного участка в общей долевой собственности. Документ необходимо заверить нотариально.
- Составить проектную документацию на раздел. В дальнейшем проект будет использоваться для деления земли, соответственно, на этом этапе формируются основные характеристики вновь образованных участков.
- Готовый проект передается в Росреестр или МФЦ, где фиксируются планируемые изменения. Внесенные данные будут иметь временный характер до прохождения государственной регистрации.
Получить новую выписку из Росреестра должен каждый собственник. В противном случае все временные корректировки будут аннулированы по истечению пяти лет.
Для процедуры потребуется подготовить следующие документы:
- общегражданские паспорта участников процедуры;
- техническая документация на земельный участок;
- план межевания надела;
- заверенное соглашение о разделе земли;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на землю;
- справка из муниципалитета о присвоении адреса земельного участку, если его целевое назначение – индивидуальное жилищное строительство;
- свидетельства о заключении и расторжении брака, если есть.
После сбора всех документов необходимо пригласить кадастрового инженера, который проведет межевание и оформит бумаги на выделение долей каждого собственника в отдельные объекты недвижимости. Это происходит при участии всех собственников или их представителей, действующих на основании нотариальной доверенности.
Продажа доли земельного надела
Выделенную и оформленную надлежащим образом в собственность долю в общем имуществе владелец имеет право продать, подарить и совершить иные действия, не запрещенные законами РФ. Продажа доли может быть одним из решений вопроса о том, как выйти из долевой собственности.
Есть ряд условий при совершении перепродажи части ЗУ, которые должны быть соблюдены:
- участок разделен специалистами, необходимо наличие документа, в котором четко обозначены его границы;
- продавец имеет свидетельство, которое подтверждает право на владение долей территории;
- преимущественное право покупки доли имеют совладельцы участка, она может быть предложена посторонним лицам только в случае подписания отказа;
- в отказе содержится сумма, за которую предполагается, например, продажа доли дачи совладельцу с частью земельного участка, поскольку последующая продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и в течение 3 месяцев может быть опротестована в суде.
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов: • свидетельство о долевой собственности; • кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
Для того, чтобы из общей долевой собственности выделить физически отдельный ЗУ необходимо соблюдение некоторых условий.
- Отсутствие значительного ущерба первичному ЗУ. Если исходный ЗУ понесет значительный ущерб, то процедура выдела будет признана незаконной, либо остальные совладельцы могут вообще запретить процедуру в судебном порядке.
- В ситуации, когда часть предполагаемой к выделу земли в общей доле собственности слишком мала, и не может быть выделена физически, остальные совладельцы обязаны выкупить выделяемую долю (согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом размер выкупа определяется судом, либо мировым соглашением.
- К каждому из вторичных ЗУ должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд транспортных средств. Другими словами, ни один из наделов не должен находиться внутри других, либо быть отрезан от дороги, прохода, проезда другими ЗУ, либо естественными преградами.
- Все границы вторичных ЗУ не должны иметь общих площадей (территориальных пересечений).
Кроме этого, законодательством определено, что фактический размер вновь созданного ЗУ не обязательно должен быть равен идеальной доле. Это может произойти из-за особенностей ландшафта, когда уже в ходе размежевания выясняется, что какое-либо естественное препятствие не позволяет выделить участок строго по долевой пропорции (п. 5 ст. 13 ФЗ № 1001).
Чем выдел отличается от раздела
Для начала разберём, чем выдел доли отличается от раздела.
Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.
Выдел доли земельного участка предусматривает то, что бывший владелец или совладелец будет иметь права только на ту часть участка, которая теперь ему по закону принадлежит. Выдел может производиться только с земельного участка, который пребывал в долевой собственности.
После выделения участок уже делится в новых границах. Разделение территории не может быть, если участок относится к садовому кооперативу или он является государственной или муниципальной собственностью.
С учетом фактически сложившихся отношений
20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая Недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.
Фабула дела
В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек.
Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (Истец), полученной по наследству от мужа.
В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.
Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.
Сделки с долевой собственностью
Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.
Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.
- Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- Общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
- общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)