Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.
Как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
Особый случай — если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья. В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут.
А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей. Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.
Этапы сделки с эскроу
Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:
- получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
- подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
- заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
- открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
- регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
- внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
- хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
- сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
- перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
- оформление покупателем жилья в собственность.
При приобретении жилья покупателю разрешается использовать как собственные накопления, так и прибегнуть к ипотеке. Причем брать займ необязательно в банке, в котором застройщик получил кредит на строительство, можно найти выгодную для себя кредитную программу в другом учреждении. В любом случае 214-ФЗ не допускает взимания с заемщика комиссии за открытие и ведение счета. Единственное – за перевод денег со счета из банка-кредитора ипотеки в кредитное учреждение, осуществляющее проектное финансирование, не исключена комиссия.
Немаловажно, что сумму первоначального взноса за жилье покупатель может внести на эскроу лишь после регистрации ДДУ, что подтвердит уверенность заемщика и кредитора в совершении сделки.
После всех нюансов с эскроу банк-кредитор откроет для своего клиента-дольщика отдельный счет, куда будущему новоселу предстоит вносить ежемесячные платежи по ипотеке.
В период строительства заемщик может даже рефинансировать свой займ в другом кредитном учреждении, получив более привлекательные проценты по ипотеке. Смена кредитора никак не повлияет на размещенные на эскроу деньги.
Договор эскроу: для чего и как его заключать
Особенности использования если покупатель юрлицо
При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц. При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц. К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).
Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).
Можно ли вернуть первоначальный взнос, если квартира была куплена в ипотеку?
Да, можно. Сначала также происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Затем средства с эскроу-счета за вычетом первоначального взноса возвращаются банку. Первоначальный взнос возвращают покупателю на счет, указанный в договоре.
По словам Екатерины Никитиной, на практике ипотечные кредиты выдает тот же банк, где открывается эскроу-счет. «И если ситуация складывается таким образом, что заемщик отказывается от покупки квартиры, то банк возвращает деньги на реквизиты заемщика, но есть один нюанс. Возвращается первоначальный взнос и тело кредита за вычетом процентов. Поскольку зачастую в первые платежи по ипотеке оплачиваются в основном проценты, получается не очень выгодная ситуация для покупателя», — поясняет Никитина.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта
- Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
- Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
- На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
- Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
- Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
- Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.
В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.
Когда стоит использовать эскроу-счет?
Даже соглашаясь на крупную сделку, стороны редко доверяют друг другу. Заказчик опасается, что исполнитель нарушит договоренности, если сразу получит оплату.
Эскроу-счет используется в сделках:
-
с недвижимостью;
-
с ценными бумагами;
-
с авторскими произведениями;
-
по приобретению бизнеса.
Когда используют спецсчет
Чаще всего эскроу счета в банках открывают для обеспечения сделки при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Но их можно использовать и в других случаях:
- продажа предприятия или его части;
- реализация акций, облигаций;
- покупка готового жилья или земельного участка;
- подписание мирового соглашения в судебных спорах.
Для чего присваивается СНИЛС
Чтобы понять, в каких мошеннических схемах можно применить чужое страховое свидетельство (его номер), разберемся, что это такое.
Аббревиатура СНИЛС расшифровывается как страховой номер индивидуального лицевого счета, открытого в ПФР для зачисления пенсионных отчислений от работодателя. Присваивается всем гражданам России сразу после рождения. Должны его иметь и иностранные граждане, получившие на территории России разрешение на официальную работу.
Саму карточку со СНИЛС можно забрать в ПФР или у работодателя (по месту работы). Однако сегодня во многих случаях карточка СНИЛС нужна и несовершеннолетним: при обращении в медицинские учреждения, в садике и школе. Поэтому неудивительно видеть страховое свидетельство на руках у детей.
Внимание: номер СНИЛС является уникальным и неповторимым – присваивается гражданину России один раз. Сменить его невозможно.
Зачем мошенники собирают номера СНИЛС
Как мошенники обманывают пенсионеров при помощи СНИЛС? Сразу успокоим, нанести серьезный материальный урон мошенничеством со СНИЛС не получиться: взять ссуду, купить в рассрочку дорогостоящий товар, обналичить деньги или перевести средства с одной пластиковой карточки на другую знание номера СНИЛС не поможет.
В то же время, это доходный вид мошенничества, не подпадающий под действие ни одной из статей УК РФ, т.е. редкий случай, когда мошеннические действия остаются безнаказанными.
Если у хозяина страхового свидетельства нельзя выудить деньги путем махинации, то зачем мошенникам номер СНИЛС? В подавляющем большинстве номер лицевого счёта в Пенсионном фонде необходим для манипуляций со средствами накопительной части пенсионных сбережений. В меньшей степени их используют в интернет-пространстве.
Что делать, если вы уже дали данные своего СНИЛС
Если вы уже столкнулись с таким видом мошенничества и передали аферистам свой номер СНИЛС, то настоятельно рекомендую проверить, к какому пенсионному фонду вы сейчас относитесь. Вполне возможно, что мошенники перевели вас в частный фонд без вашего ведома, ведь за привод одного человека они получают неплохую комиссию – 2-5 тыс. рублей. Проверить, к какому пенсионному фонду вы относитесь сейчас и где находятся ваши деньги, вы можете в местном отделении ПФР. Если вы обнаружили, что без вашего ведома ваши накопления были переведены в другой ПФ, то напишите заявление о возврате денег в нужный вам фонд. Сделать это необходимо до 31 декабря и лучше всего в конце года, так как силу будет иметь то заявление, которое было последним.
Не верьте различным сайтам, где вам рассказывают про скрытые выплаты по СНИЛС, которые вам положены, и требуют ввести ваш страховой номер или номер паспорта. Никаких дополнительных выплат не существует, за исключением трудовой и накопительной пенсии, о которых вы и так знаете. Вас просто хотят развести. Ведь для того, чтобы «получить» деньги, с вас потребуют вначале самому перевести некую сумму. Мало того, что вы лишитесь этих денег, так ваша пенсия еще может быть переведена в другой пенсионный фонд, из-за чего вы можете столкнуться с рядом проблем и лишиться инвестиционного дохода. Да и в целом, запомните – не вводите в интернете данные своих документов. Соблюдение этого простого правила убережет вас от многих проблем!
Это интересно: Статистика разводов в России по годам таблица