Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Кто должен подписывать акт приема-передачи
Дольщик и застройщик.
Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.
У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:
- в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
- актуальный срок ее действия.
После подписания акта приема-передачи новой квартиры
Как только вы подписали акт, вы становитесь собственником квартиры в новостройке и получаете ключи. Застройщик должен поставить дом на кадастровый учет (может занимать до полугода), а вы после этого — зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или напрямую в Росреестре. Нужно будет собрать пакет документов (Договор долевого участия, паспорта дольщиков, акт приема-передачи, кадастровый и техпаспорт квартиры) и оплатить госпошлину.
Если квартира приобреталась в ипотеку, также надо будет отправить копию акта приема-передачи в ваш банк, заказать отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости и оформить страховку.
И самое приятное — подать заявку в налоговую и получить налоговый вычет!
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
В договоре должен быть точно прописан предельный срок, до которого компанией должна быть произведена передача квартиры по ДДУ. Задержка приведет к выплате штрафа.
Период времени, указанный в договоре, означает, когда застройщиком будет получено одобрение властей на использование здания в жилых целях (ст. 55 ГК РФ). Например, если указано, что право на введение дома в эксплуатацию назначено в III квартал 2018 года, то крайней датой следует считать 30 сентября 2018 года. Даже при небольшой задержке (на сутки) накладывается пеня на застройщика.
Случается, что компания ограничена во времени, потому что получает согласие незадолго до конечной даты сдачи. Начинается спешка в подписании актов и вручении ключей от квартиры.
Но это не значит, что получатель своих квадратных метров должен быстро на всё соглашаться, несмотря на какие-то прорехи и недоделки на принимаемой жилплощади. В таком случае нужно также тщательно всё проверить, заполнить акт, если были выявлены нарушения.
И если просрочка всё же была, а эти недостатки не устранены до означенной в документе даты приёма/передачи, то дольщик также вправе требовать выплаты неустойки.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
При каких недостатках нельзя подписывать акт
Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.
Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.
К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.
Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).
Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.
Как определить срок передачи квартиры
В ДДУ указан срок в течение которого застройщик обязуется передать вам квартиру. Если срок передачи истек, а застройщик так и не передал квартиру, вы получаете право на неустойку. Поэтому важно верно определить дату отсчета.
Например, у Насти в ДДУ прописано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома во втором квартале 2019 года и передать квартиру в течение 70 дней. Разрешение на ввод дома застройщик получил 22 апреля 2019 года, отсчет пошел с 23 апреля 2019 года. По договору застройщик обязан передать квартиру Насте до 1 июля 2019 года включительно.
Если застройщик получит разрешение на ввод дома раньше указанной даты в договоре, срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.
Если застройщик получит разрешение на ввод дома позже указанной даты в договоре, срок передачи начнется с последнего дня срока указанного в ДДУ.
Если застройщик передает квартиру даже на один день позже заявленной даты, у вас есть право на неустойку.
В ДДУ указывают срок, в течение которого вы обязуется принять квартиру. Срок отсчитывается с того момента как вы получили уведомление от застройщика о вводе дома в эксплуатацию.
Например, Катя купила квартиру 4 млн рублей. Застройщик затянул с передачей квартиры и передал ее на 10 дней позже. Катя написала претензию застройщику и получила неустойку в размере 29 333 рублей.
В акте обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если застройщик затянул срок передачи, дата в акте подтвердит ваше право на неустойку.
Как получить неустойку
Если застройщик затянул со сдачей и нарушил срок, напишите претензию. Претензию необходимо написать в двух экземплярах. Один экземпляр вы отдаете застройщику, второй остается у вас. В вашем экземпляре застройщик должен проставить штамп с датой получения претензии и в течение 10 дней дать вам письменный ответ.
Честный застройщик сам позвонит вам и предложит компенсацию за просрочку. Сумму компенсации можно просчитать заранее, формула неустойки:
(1 / 150) * Ключевая ставка * (Стоимость квартиры / 100) * Количество дней просрочки
Ключевую ставку можно узнать на сайте ЦБ.
Если во время просрочки ключевая ставка изменилась, для каждого периода просрочки считают свою неустойку. После результаты суммируют.
После согласования суммы компенсации по неустойке необходимо подписать согласие о досудебном урегулировании спора. В документе необходимо отразить не только сумму компенсации, но и срок выплаты денег.
Строительные нормы и возможные нарушения
Самые распространенные ошибки, которые можно обнаружить даже при визуальном осмотре помещения в новостройке – неровности стен, стяжки полов, механические повреждения стекол на окнах, дверных полотнах, радиаторах отопления и сантехнике. Чтобы узнать, как правильно принять квартиру в новостройке без отделки или уже с готовым ремонтом, следует заранее ознакомиться со СНиПами и ГОСТами, на основании которых и должны были проводиться работы. Если при выяснении «кто виноват и что делать» вы будете свободно оперировать выдержками из нормативно-строительной документации, весы быстрее склонятся в вашу сторону.
Проблемы и их решение: 1) Неровные полы, стены и потолки; трещины, впадины, бугры или расслоения отделки – СНИПы 3.04.01-87, 2.03.01-84 и СП 54.13330.2011. 2) Неправильно установленная сантехника, незакрепленные трубопроводы и радиаторы отопления – СНИП 3.05.01-85 3) Отсутствие тяги или обратная тяга в вентиляции – СниП 41-01-2003. 4) Некачественно проведенная или неработающая электропроводка – СниП 3.05.06-85. 5) Дефекты остекления окон, балконов и лоджий – ГОСТ 24866-99 и 30674-99.
Как известно, квартира от застройщика может быть сдана с черновой, предчистовой или чистовой отделкой. Требования и нюансы здесь значительно разнятся, поэтому рассмотрим каждый случай отдельно и укажем все важные детали, на которые нужно обратить внимание до подписания акта.
Как подготовиться к проверке
Морально:
случается так, что представители застройщика, которые присутствуют на процедуре, давят на дольщика. Говорят, что недостатки незначительные и вы быстрее устраните их самостоятельно. Или торопят вас быстрее закончить, потому что у них еще несколько объектов впереди. Не поддавайтесь прессингу. Осматривайте столько, сколько вам нужно, и не стесняйтесь сообщить о проблеме.
Найдите какое-нибудь сообщество или форум, где ваши потенциальные соседи уже обсуждали осмотренные квартиры. В век интернета это сделать несложно. Эта информация позволит вам понять, чего ожидать и на что обратить особое внимание.
Физически:
если вы не строитель, вы можете не знать и половины из того, что нужно проверить. Или не знать качественных характеристик проверяемого объекта. Поэтому самым лучшим выходом в этой ситуации был бы человек, опытный в подобных вопросах. Существуют организации, которые оказывают эти услуги дольщикам. Или, возможно, у вас в приятелях есть квалифицированный строитель – не постесняйтесь попросить его сопровождать вас во время проверки.
Как принять квартиру в новостройке
Шаг 1. Дождаться приглашения от застройщика и записаться на осмотр. В ожидании будет нелишним почитать чат или форум будущих соседей, чтобы узнать о слабых местах дома.
▼
Шаг 2. Подготовиться к осмотру: перечитать ДДУ и проектную декларацию, чтобы знать все о своей квартире — материал стен, пола, окон, дверей и так далее.
▼
Шаг 3. Приехать в офис к застройщику, проверить разрешение на ввод в эксплуатацию и другие документы.
▼
Шаг 4. Осмотреть квартиру и придомовую территорию*. Главное — не торопиться и все хорошо изучить. Ограничений по времени быть не должно.
▼
Шаг 5. Подписать акт приема-передачи, если все в порядке. Если нет — дополнить его актом об устранении недостатков.
* Если дольщик обнаружит дефекты на территории вокруг дома, нужно будет собрать других собственников и потребовать устранить недостатки.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
В каких случаях нужен акт?
Отсутствие этого документа – риск для продавца. Покупатель через некоторое время может обнаружить, например, дефекты несущих конструкций. Без акта-приема передачи имущества у него есть право оспорить сделку в судебном порядке. Но, если в договоре купли-продажи объекта будут указаны все сведения, которые содержит основная часть акта приема-передачи, а также зафиксирован факт отсутствия претензий сторон друг к другу, акт можно не составлять.
Подписание акта приема-передачи квартиры – завершающий этап сделки купли-продажи объекта. Благодаря этому документу обе стороны защищены от рисков, связанных с недобросовестным поведением. Акт приема-передачи важен как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Его наличие не даст возможности покупателю оспорить сделку в суде из-за дефектов объекта, которые были обнаружены уже после регистрации права собственности.