Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка, в долях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Правила написания договора
Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.
Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:
- документ составляют исключительно в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
- можно отразить дополнительные пункты;
- соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
- договор подписывают все стороны.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Продажа доли земли: общие правила и условия
Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).
В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).
Пример возможных приложений и сопутствующих документов
Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:
- Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
- К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Признание недействительным
Признание договора купли-продажи земли недействительным предполагает, что сделка не имеет юридических последствий с самого момента ее оформления. Основанием может служить либо судебное оспаривание, либо признание документа ничтожным. В первом случае в суд могут обратиться третьи лица, чьи права были нарушены в результате купли-продажи объекта недвижимости. Третьими лицами могут быть:
- несовершеннолетние и недееспособные лица;
- собственники в долевом участии;
- граждане, которые не отдавали отчет своим действиям или которых принудили к подписанию соглашения;
- те, кого ввели в заблуждение (факты мошенничества) и т.д.
✅ Прилагаемые документы
Как и любое другое соглашение, договор нужно дополнить рядом документов.
Нотариус попросит предъявить:
- паспорта РФ – продавца и покупателя;
- нотариальная доверенность + копия паспорта представителя;
- правоустанавливающий документ на долю земельного участка (например, акт муниципального органа);
- свидетельство или выписка из ЕГРН – о регистрации прав собственника;
- свидетельство из ЗАГС + согласие второго супруга – если земля в совместном владении мужа и жены;
- чек об оплате нотариальных услуг;
- реже справка о дееспособности – из медицинского учреждения.
Регистратор (МФЦ или Росреестр) затребует:
- 3 (три) экземпляра договора купли-продажи доли земельного надела – один экземпляр остается у регистраторов;
- акт приема-передачи объекта;
- авансовый договор или договор задатка + расписка о получении денег;
- кадастровые документы на земельную площадь;
- паспорта сторон.
Оплаченную квитанцию подавать необязательно – сведения о платеже поступают в электронную базу Росреестра.
Документы для купли-продажи доли земельного участка
Чтобы приобрести или продать земельный участок или его долю, необходимо представить следующие бумаги:
- Удостоверение личности продавца и покупателя;
- Документы, на основании которых покупатель имеет право приобрести землю в собственность, документы, которые доказывают право собственника продать участок, находящийся у него на законных основаниях;
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на участок земли;
- Кадастровую документацию;
- Составленный в трех экземплярах договор купли-продажи доли земельного участка;
- Согласие сособственников на отчуждение доли собственника земельной доли;
- Письменный документ от каждого сособственника, что тот не претендует на реализацию преимущественного права выкупа земли.
Последний пункт справедлив в случае, если доля земельного участка не выделена.
Факт перехода права собственности от владельца другому лицу подлежит регистрации в уполномоченной федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии.
Знайте, что при любой возможности получить согласие сособственников на отчуждение земли в пользу третьих лиц непременно продавайте участок без выделения доли в отдельный новый участок земли. Сэкономите время и средства без переоформления.
Прилагаемые документы и завершение процедуры
После подписания и заверения договора купли-продажи все, что останется сделать участникам сделки, – это перерегистрировать переход права собственности на отчужденную недвижимость. Провести эту процедуру следует как можно быстрее, ведь в противном случае новый собственник будет ограничен в своих правах на приобретенную землю. Для обновления информации в единой базе данных новому владельцу понадобится обратиться в местное отделение Росреестра со следующим набором документов:
- договор купли-продажи и передаточный акт (последнее – при наличии);
- документ, подтверждающий право собственности Продавца на долю земельного участка;
- копия паспорта Покупателя и Продавца;
- кадастровый паспорт;
- межевой план;
- справка об отсутствии обременений;
- выписка из ЕГРН, содержащая характеристику объекта недвижимости;
- согласие других долевых собственников на продажу земли 3-ему лицу (имеет форму письменных отказов совладельцев или форму протокола общего собрания дольщиков);
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей за перерегистрацию права собственности;
- нотариальная доверенность, если от лица нового владельца выступает его представитель;
- график платежей, если расчет производился частями, предполагал рассрочку и пр.;
- письменное согласие от супруга/супруги, если отчуждаемая доля принадлежит семейной паре;
- письменное разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если собственником доли выступает несовершеннолетний ребенок.
Фактически обязанность по сбору большей части этой документации ложится на плечи Продавца еще на этапе подготовки к совершению сделки. После подписания договора Покупателю понадобится просто получить от второй стороны необходимые бумаги, чтобы предоставить их в госорганы. Если все будет сделано верно, служащие Росреестра перерегистрируют переход права собственности на объект недвижимости в 10-дневный срок с момента подачи соответствующего запроса.
Перечень документов для регистрации
Перед тем, как регистрировать сделку в Росреестре, подготовьте все необходимые правоустанавливающие документы и внимательно проверьте срок их действия. Как правило, этот список включает в себя следующие бумаги:
- Заявление с просьбой о смене собственника имущества;
- Паспорта участников сделки;
- Свидетельство о государственной регистрации на долю участка;
- Документы, устанавливающие право владения имуществом (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- Квитанция об уплате госпошлины;
- Технический паспорт на строение;
- Выписка из кадастрового паспорта;
- Кадастровый план участка;
- Согласие супруга на отчуждение земли.
Кроме вышеперечисленных документов, для регистрации сделки могут понадобиться несколько дополнительных бумаг. По желанию сторон, в качестве дополнения к основному договору можно составить и акт приема-передачи, подтверждающий факт передачи указанного имущества и усиливающий юридическую силу сделки. Кроме того, если ваши интересы представляет другое заинтересованное лицо, необходимо наличие специального документа – нотариально заверенной доверенности. При условии, что покупателем является несовершеннолетний ребенок, вам также понадобится согласие органов опеки и попечительства.
Юридические особенности ДКП дома с участком
С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.
Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:
- При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
- Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
- Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.
Основные требования к договору купли — продажи земельного участка
Договор должен обязательно составляться в письменной форме, его должны засвидетельствовать своими подписями все стороны, ибо договор можно будет признать недействительным. Сам документ не подлежит регистрации в Росреестре, но свои права, которые были приобретены на землю необходимо зарегистрировать.
Обязательное обращаться к нотариусу требуется только в случае, если продается право на долю, либо земля принадлежит несовершеннолетнему лицу. Такое же требование выдвигается, когда собственником является лицо с ограниченной дееспособностью.
Количество экземпляров документа определяется сторонами индивидуально в зависимости от количества участников сделки.