Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:
Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10, 5 лет после смерти предыдущего владельца.
🗣 Кроме того, так как ст.
☑ Если супруг, права которого нарушены заключением брака, предъявляет требования о взыскании алиментов, возмещении материального и или морального ущерба, то на нем лежит обязанность доказать прежде всего, что он является добросовестным супругом, а уже затем наличие оснований заявленных сопутствующих требований.
Нужно ли ждать 3 года, чтобы не платить налог за продажу квартиры, полученной по наследству В Налоговом кодексе четко разграничена покупка и продажа объектов недвижимости: это два абсолютно разных процесса.
- Квартира вам перешла в наследство от дяди с тетей. Если сначала по одному завещанию вы стали собственником части квартиры, а потом по завещанию от второго собственника получили оставшуюся часть, то срок владения при приращении долей отсчитывается с момента первой доли, т. е. с момента смерти первого наследодателя. В этом случае срок 3 года может быть уже истек и налог не платите
- Если минимальный срок владения 3 года не прошел, то налоги рассчитываются по схеме:
Наследственная квартира: на что обратить внимание
Прежде всего, по словам юриста, руководителя правового центра Елены Бабушкиной, следует выяснить, кто именно продает квартиру.
Наследование осуществляется по завещанию или, если завещания нет, по закону.
«Согласно статье 1119-й Гражданского кодекса РФ завещание может быть составлено в пользу любого человека. При этом некоторые лица имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от наличия наследников по завещанию. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (умершего), его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149 ГК РФ).
Если единственным наследником наследодателя, допустим, является его жена, то несовершеннолетний ребенок от предыдущего брака по закону должен получить 50%, а при наличии завещания — половину от половины, то есть двадцать пять процентов наследственной массы», — поясняет юрист.
У наследников есть шесть месяцев со дня смерти наследодателя, чтобы обратиться за наследством. Но если наследники не знали об открытии наследства или пропустили шестимесячный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен. Для этого нужно обратиться в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали.
Срок исковой давности по наследственным делам составляет три года — в течение этого времени прочие претенденты на наследство могут обратиться в суд и потребовать свою долю.
«При признании судом наследника принявшим наследство, суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства. Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными (ст. 1155 ГК РФ)», — рассказывает Бабушкина.
Если покупать квартиру, которая только что досталась по наследству, есть риск, что сделка будет оспорена наследниками, которые не вступили в наследство из-за пропуска шестимесячного срока. Эти люди фактически являются наследниками, но право собственности на часть отчуждаемой квартиры ими не оформлено.
Покупатель квартиры, понятное дело, скорее всего о скрытых наследниках ничего не знает. И может возникнуть ситуация, когда приобретаемая квартира может иметь дополнительного собственника, помимо уже известного. В этом случае начинается судебный спор об оспаривании продажи наследуемой квартиры.
Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.
Риски покупки квартиры по наследству
Свидетельство о праве на наследство относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.
В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).
Риски при покупке квартиры полученной в наследство связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.
В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.
Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:
- письменное волеизъявление (завещание);
- нормы гражданского законодательства (наследование по закону).
Рассмотрим их подробнее.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству
Продажа квартир, полученных в наследство непопулярна еще и потому, что в данном сегменте рынка недвижимости активно орудую мошенники. Если квартира, полученная в наследство, была продана неосознанно (наследник просто не знал, что есть еще люди претендующие на получения наследства), то имеется шанс договориться, например, наследники поделят деньги или другое имущество, доставшееся в наследство, то договориться не получится. Они целенаправленно обманывают покупателя.
Схема мошенничества достаточно проста. Наследники знают о существовании друг друга, но стремятся получить больше выгоды, умышленно получают наследственные права вне очереди. После этого обделенный наследник подает в суд и как правило выигрывает его. Разумеется, продавца обяжут вернуть деньги, но не факт, что они уже не потрачены.
Когда квартира может стать проблемой
Для того чтобы избежать неприятных «сюрпризов», связанных с признанием договора купли-продажи недействительным по различным причинам, о которых покупатель не знал, ему следует тщательно изучить историю квартиры: узнать информацию о прежних собственниках, запросить все необходимые документы. Кроме того, необходимо выяснить, на законных ли основаниях перешло право собственности на квартиру от предыдущего владельца к продавцу, а также что отсутствуют притязания на нее со стороны третьих лиц, в частности несовершеннолетних детей. Если же продавец получил квартиру по наследству, то риски покупателя значительно возрастают, поскольку другие наследники, неизвестные покупателю до совершения сделки, вскоре могут предъявить свои законные права на наследство.
В связи с неурегулированностью механизма выявления и проверки потенциальных наследников, суды часто сталкиваются с исками об оспаривании договоров купли-продажи наследственных квартир. В большинстве случаев суды встают на сторону обманутых наследников и признают договоры купли-продажи квартиры, полученной продавцом в порядке наследования, недействительными по причине нарушения прав других наследников. Рассмотрим на конкретных примерах случаи, наиболее часто встречающиеся на практике.
Оспаривание завещания
В одном из дел Московским городским судом было установлено следующее. Некая страдающая психическим заболеванием женщина перед смертью завещала квартиру ухаживающему за ней соседу. После её смерти сосед принял наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру как наследник по завещанию. Сразу после оформления прав на жилое помещение сосед продал его покупателю. Однако спустя месяц появился родной сын наследодателя и, узнав о смерти матери и продаже квартиры, предъявил иск в суд с требованием о признании завещания и договора купли-продажи квартиры недействительными, включении квартиры в наследственную массу и признании его права собственности на наследственное имущество как наследника по закону. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, которая подтвердила, что на момент составления завещания женщина не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. В результате чего, с учетом заключения эксперта и иных представленных в материалы дела доказательств, суд удовлетворил исковые требования сына наследодателя, лишив покупателя права собственности на спорное имущество.
Риски квартиры по наследству
В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.
Что может ожидать покупателя:
- Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
- Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
- Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
- Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
- Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
- Завещание признается недействительным по разным причинам.
По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.
Квартира по завещанию: риски
Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.
Риски приобретения имущества по завещанию:
- Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
- Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
- Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
- Признание наследника недостойным.
Как максимально обезопасить сделку
Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:
- Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
- Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
- Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
- Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
- Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
- В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
- Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.
Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.