Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 г., крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Где оформлять покупку квартиры
В соответствии с Законом для оформления покупки квартиры требуется обратиться к нотариусу — государственному или частному. Здесь следует учитывать, что услуги частного юриста обойдутся дороже, но сам процесс пройдет быстрее и комфортнее.
В соответствии со статьей 55 Закона Украины «Про нотариат» подобные сделки проводятся по месту регистрации имущества.
Оформление задатка при покупке квартиры
Денежную сумму, выдаваемую покупателем квартиры продавцу в счет стоимости объекта, называют задатком. Выдача задатка выгодна обеим сторонам — он служит некой гарантией подтверждения обязательств. Продавец в случае невыполнения своих обязательств должен вернуть задаток в двойном размере. Если же свои обещания не выполнит покупатель — деньги ему не возвращают.
Оформление выдачи задатка необходимо прописать в договоре, или в дополнительном соглашении к договору. Обязательно должно быть прописано слово «задаток». Если этого не будет — внесенная сумма будет считаться авансом, что не дает права в определенных обстоятельствах на возврат денег в двойном размере.
Особенности оформления покупки квартиры на ребенка
Для обеспечения будущего ребенка родители иногда покупают ему квартиру и сразу оформляют на его имя. Могут быть и другие причины такого оформления — к примеру, кредиторы родителей не смогут претендовать на квартиру ребенка, а также эта жилплощадь не будет считаться совместно нажитым в браке имуществом.
Оформление квартиры на ребенка возможно, но имеет свои нюансы:
- статья 117 Семейного кодекса Украины требует предоставления нотариусу разрешения на сделку органов государственной опеки;
- на оформление должны дать согласие оба родителя;
- кредит или рассрочка в таких случаях невозможны;
- родители не могут сдавать эту квартиру в аренду, безвозмездное пользование, передавать в залог;
- разделить при разводе или выделить долю нельзя без согласия органов опеки.
Плюcы и минycы элeктpoннoй peгиcтpaции
Элeктpoннaя peгиcтpaция cдeлки в pocpeecтpe пpи ипoтeкe oблaдaeт кaк дocтoинcтвaми, тaк и нeдocтaткaми. К плюcaм ee мoжнo oтнecти:
oпepaтивнocть ycлyги – нeт нeoбxoдимocти тpaтить вpeмя нa пoceщeния MФЦ или Pocpeecтpa, чтoбы cнaчaлa cдaть дoкyмeнты, пoтoм пoлyчить. Кpoмe тoгo, peгиcтpaция пpoвoдитcя в кopoткиe cpoки;
- oфopмлeниe квapтиpы, кoтopaя нaxoдитcя в дpyгoм гopoдe, cтaлo нaмнoгo пpoщe – нeт нeoбxoдимocти exaть в этoт гopoд;
- пocлe тoгo, кaк peгиcтpaтop внeceт зaпиcь в peecтp, гoтoвaя дoкyмeнтaция бyдeт oпpaвлeнa зaявитeлю нa элeктpoннyю пoчтy – нeт нeoбxoдимocти являтьcя личнo;
- мoжнo cэкoнoмить вpeмя и дeньги – пpи элeктpoннoй пoдaчe гocпoшлинa для зaявитeля yмeньшaeтcя нa 30%, a cpoк peгиcтpaции coкpaщaeтcя вдвoe;
- вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм мoгyт нe тoлькo ипoтeчныe клиeнты бaнкa, нo и oбычныe клиeнты, кoтopыe нa пoкyпкy нeдвижимocти тpaтят coбcтвeнныe дeньги;
- клиeнты, жeлaющиe вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм, мoгyт вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми pиэлтopa «Этaжeй», кoтopый зapeгиcтpиpyeт нeoбxoдимыe дoкyмeнты и пpoкoнcyльтиpyeт пo вceм вoпpocaм.
Пoмимo этoгo, Cбepбaнк мoжeт yмeньшить cтaвкy пo ипoтeкe для тex зaeмщикoв, кoтopыe вocпoльзoвaлиcь cepвиcoм – пpимepнo нa 0,7 %.
Oднaкo y ycлyги ecть и минycы, cpeди кoтopыx:
- вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй мoгyт тoлькo гpaждaнe Poccии – ecли xoтя бы oднa cтopoнa пo cдeлкe имeeт гpaждaнcтвo дpyгoй cтpaны, в зaключeниe cдeлки бyдeт oткaзaнo;
- вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй нe cмoгyт нecoвepшeннoлeтниe или нeдeecпocoбныe yчacтники cдeлки;
- ecли пpoдaвeц пpиoбpeл пpoдaвaeмyю квapтиpy paньшe 1998 гoдa и peгиcтpиpoвaл пpaвo coбcтвeннocти пo пpeжним пpaвилaм – бeз Pocpeecтpa, дoкyмeнты пo cдeлкe мoжнo пoдaть тoлькo oбычным cпocoбoм нa бyмaгe;
- cepвиc бyдeт нeдocтyпeн, ecли пpoдaeтcя тoлькo чacть жилья, a нe квapтиpa цeликoм.
Кpoмe тoгo, пocкoлькy paбoтa cиcтeмы дo cиx пop дo кoнцa нe oтлaжeнa, нepeдкo пpoиcxoдят paзличныe пpoвoлoчки. B peзyльтaтe вмecтo экoнoмии вpeмeни мoжeт пoлyчитьcя бoлee длитeльный cpoк peгиcтpaции, ecли cepвиc дacт кaкoй-тo cбoй.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Сколько оформляется квартира в собственность по ипотеке? Зависит от оформления документации и метода отправки ее в госорганы. В среднем ждать придется 7-10 суток.
Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ). В зависимости от места подачи и порядка оформления квартиры в собственность при ипотеке различаются сроки регистрации:
- непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;
- в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;
- проверка договора ипотеки занимает до 7 дней.
Приобретаемая при помощи ипотека сразу переходит в собственность заемщика. Этим ипотечные займы отличаются от иных способов разрешения жилищной проблемы, в частности от жилищно-накопительных кооперативов.
Участие в последних предполагает, что жилье остается собственностью предприятия до полной выплаты стоимости имущества.
При оформлении ипотеки собственником становится заемщик, погашающий кредит.
За счет этого обеспечивается защита от всевозможных посягательств и неблагонадежности организации, выдавшей ссуду. На этом фоне нужно отметить псевдоипотечные продукты.
Их схемы предусматривают, что право собственности заемщик получает не сразу, а только через определенный период, оговоренный в договоре.
Но, несмотря на право собственности на ипотечное жилье, заемщик все же несколько ограничен в своих действиях.
До полного расчета по кредиту сохраняется обременение на объект, обусловленное договором обеспечения займа. Квартира выступает залогом по ипотеке.
Собственник ипотечной квартиры имеет право на ее использование для проживания. Однако для выполнения других операций с объектом необходимо получить согласие кредитора.
Разрешение банка понадобится для оформления прописки посторонних лиц, не являющихся созаемщиками или совладельцами.
Банк решает о допустимости сдачи жилья в аренду, проведения перепланировки и ремонта и прочих действий. Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме.
В этой ситуации право собственности можно оформить только после завершения строительства. Как же правильно оформить право собственности на квартиру по ипотеке?
Нюансы регистрации права на приобретенную по ипотеке квартиру в новостройке
Оформление в собственность квартиры, купленной в новостройке сложнее, нежели на рынке вторичного жилья. Переход полного права собственности в данной варианте произойдет только после окончания строительных работ и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Прежде чем в юстицию вам нужно получить закладную от банка. Она предоставляется только после того как будет сделана оценка квартиры для ипотеки и подготовлен соответствующий отчет для банка. Основанием же для оформления оценки будет наличие кадастрового и технического паспорта на квартиру, которые в свою очередь, оформляются только после сдачи дома застройщиком.
В итоге схема оформления квартиры в собственность от застройщика следующая:
- Получение тех. и кадастрового паспортов на объект недвижимости;
- Заказ оценки квартиры;
- Оформление закладной в банке;
- Оформление собственности.
Основанием для оформления квартиры в собственность в новостройке от застройщика будет следующим:
- Договор долевого участия;
- Договор ипотеки;
- Закладная;
- Акт приема передачи квартиры;
- Документы об оплате квартиры;
- Пошлина
Покупка в новостройке — «подводные камни»
Приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, который еще не построен, дело достаточно рискованное. Поэтому перед заключением договора с застройщиком нужно тщательно всё обдумать и взвесить все «за» и «против».
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?
- Покупать квартиру только у надежного застройщика. Проверьте, сколько объектов уже построено и сдано в эксплуатацию выбранной строительной компанией, каковы качество и сроки строительства.
- Степень готовности строящегося дома. Не стоит покупать квартиру в доме, от которого есть только фундамент и стройка движется медленными темпами.
- Аккредитация новостройки в банке. При покупке квартиры в ипотеку важно знать, выдаст ли вам хотя бы одна кредитная организация ипотечный заём на ее приобретение у данного застройщика.
- Какой договор предлагает заключить застройщик. Самый выгодный для покупателя вариант – договор долевого участия в строительстве. Только он гарантирует защиту от продажи одной квартиры разным лицам или от проблем с оформлением земельного участка, на котором возводится дом.
- Оцените местоположение объекта. Лучше если рядом будет развитая инфраструктура – магазины, школа, детсад, больница, парковка, детская площадка и т.д.. Часто застройщики обещают все эти блага в будущем, но далеко не всегда это соответствует действительности.
Оформление права собственности на новостройку
Первичное оформление ипотечной квартиры в собственность в новостройке проводится аналогичным образом. Только для этого вам нужно сдать не договор купли, а инвестирования в стройку или цессии (уступки права физическим или юридическим лицом). Новая квартира в ипотеке считается собственностью только после получения соответствующих документов в Росреестре. До этого времени у вас будет только законное право требования ().
Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке после сдачи дома:
- Получите право владения жилплощадью. Предоставлением данных бумаг может заниматься и сам застройщик. Он сдает договора сразу на несколько построенных квартир и выдает заемщику уже готовые документы.
- Полученные в Росреестре бумаги обязательны для предоставления в банк, ведь новый объект недвижимости должен быть оформлен в залог путем оформления закладной. Принесите их ипотечному менеджеру в положенный срок. Уточнить его вы сможете в тексте договора с банком, к примеру, в течение 3 месяцев после официального получения права владения квартирой.
- Специалист подготовит залоговую документацию. Если вашим кредитором практикуется составление закладной, подпишите ее и отнесите в Росреестр на оформление. Если нет, хватит предоставления выписки ЕГРН с отметкой о залоге.
Следует учесть, что постановка залога на баланс в банке происходит по рыночной стоимости недвижимости. Если выдается ипотека под квартиру в собственности, клиент сразу же заказывает оценочный отчет на нее. Если вы прибрели жилплощадь в новостройке, вам также придется сделать оценку, но уже после получения права владения. Также после предоставления документов на собственность квартиры в новостройке при ипотеке ее следует застраховать.
При нотариальной сделке
С 31 июля 2021 года в законодательство о государственной регистрации недвижимости внесены серьезные изменения (). Касаются они привлечения нотариуса к сделке и необходимости заверения им договоров купли-продажи общей долевой собственности. Ранее ипотечным заемщикам, покупающим недвижимость, приходилось обращаться к нотариусам и отдавать немалые деньги за их услуги. Стоимость сделки могла превышать 10-15 тысяч рублей в зависимости от кадастровой цены квартиры.
Согласно нововведениям нотариальное заверение ипотечной сделки не понадобится, когда все владельцы долей одновременно заключают договор ипотеки. Важное условие – наличие одного документа. Если обременение накладывается большим количеством договоров, участие нотариуса как и прежде обязательно.
Также остается обязательным требование нотариального удостоверения, если среди продавцов квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные. Хотя на практике далеко не каждый банк пойдет на такой риск. Выдавать ипотеку под сделку, которая может быть впоследствии оспорена в суде, опасно даже при нотариальном участии.
Алгоритм оформления квартиры в собственность по ипотеке через нотариуса:
- Заранее подойдите в нотариальную контору на консультацию со всеми имеющимися документами. Специалист проверит пакет бумаг и подскажет, что еще потребуется для совершения сделки.
- Согласуйте порядок подписания документов в банке и с продавцом. Запишитесь к нотариусу на конкретное время после оформления кредитного договора.
- Подойдите в нотариальную контору с продавцом жилплощади и всеми остальными участниками сделки. Подпишите договор.
- После этого нотариус отправит бумаги на регистрацию через собственный канал передачи данных. Или же можно отправиться в Росреестр, МФЦ и самостоятельно сдать их.
- Оплатите стоимость услуг нотариуса.
- Получите готовую выписку ЕГРН с указанием на обременение в пользу банка (порядок и сроки предоставления регламентирует ).
Необходимые документы
Со стороны покупателя для оформления собственности необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Передаточный акт (приема-передачи жилья) – его получают в офисе застройщика, куда отправляется запрос на получение документа. Порядок получения:
- Обращение в строительную компанию с заявкой на акт.
- Совместный осмотр квартиры с представителем фирмы на предмет удовлетворения интересов заказчика.
- В случае согласия на покупку – оформление акта и подпись заявителя.
- Получение ключей от жилья.
- Официальное разрешение из органов опеки в случае совместного владения жильем вместе с несовершеннолетними детьми. Порядок получения:
- Родители (опекуны) обращаются в Орган опеки и попечительства с заявлением, указывая основание.
- Подают вместе с заявлением паспорта, детское свидетельство о рождении, а также акт приема-передачи на жилье или договор долевого участия.
- Забирают готовую справку через 14 рабочих дней.
- Кадастровый паспорт на квартиру с экспликацией, стоящий на учете в Росреестре. Порядок получения:
- Вызов техника для совершения замеров жилой площади и сверки планировки обозначенной в документах.
- Узаконивание сделанной перепланировки, если она имела место.
- Предоставление акта преима-передачи.
- Договор на ипотеку (кредит) или закладная. Порядок получения:
- Обращение в банк, выдавший ссуду.
- Регистрация в Палате с предъявлением закладной (это делает специалист банка либо будущий собственник жилья).
Второй этап – регистрация прав собственности в органах. При этом обязан присутствовать сотрудник строительной компании. Дата совместного обращения в регистрационный орган оговаривается заранее.