Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Давайте подробнее рассмотрим, какие требования может предъявить долевой инвестор девелоперу — банкроту. Мы уже перечисляли их:
- Вернуть деньги, вложенные в строительство, плюс неустойку и сумму ущерба
- Передать право собственности на недостроенное здание (каждый долевой инвестор получает право на долю, соответствующую его денежному вкладу)
- Признать право собственности дольщика на готовую квартиру (этот момент регулируется статьей № 201.8 ФЗ № 127)
Таким образом, возможных требований три, а возможных реестров два: о денежном возмещении и возмещении имуществом. Дольщик имеет право включить свое требование в оба реестра, либо удовлетвориться одним. Способ действий зависит от того, что именно вы выбрали.
Если выбирается возмещение в виде достроенного или недостроенного жилья, вам следует знать:
Чтобы получить в свое распоряжение построенную банкротом квартиру, необходимо, чтобы суд, ведущий дело о банкротстве застройщика признал ваше право собственности на нее. Затем квартира регистрируется в Росреестре
Только после этого ваше жилье выведут из конкурсной массы, и не будут продавать с аукциона
Требовать признания права собственности на недостроенное здание имеет смысл, если инициативная группа дольщиков знает, как поступить с ним дальше. Варианта два: создать кооператив и достроить дом самостоятельно, либо, продать «недострой», тоже самостоятельно. Понятно, что оба варианта под силу вовсе не каждому объединению дольщиков. Они требуют профессионального подхода.
Если же вы хотите просто вернуть деньги, нужно учитывать следующее:
- «Живых» денег у банкрота нет – он потому и банкрот
- Если какие-то средства на счетах застройщика еще имеются, их едва хватит на выплаты первым двум очередям
Но в 2020 деньги все равно вернут – по страховке или из специального фонда долевого строительства. Эти фонды созданы благодаря новой редакции ФЗ № 214. Там же прописана обязанность застройщиков страховать инвестиционные вклады дольщиков.
То есть, та сумма, что была вложена при заключении ДДУ, будет возвращена обязательно. Что касается убытков, тут, как повезет.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Банкротство застройщика
Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).
Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.
Банкротство застройщика (Шарапова Н
Цель законопроекта — закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе — «токены», «криптовалюта» и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).
Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.
Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика
Апартаменты — привлекательный вариант для многих, кто покупает недвижимость: внешне они ничем не отличаются от квартир, а стоят существенно дешевле. Однако в правовом статусе квартир и апартаментов есть большая разница: апартаменты относятся к нежилым помещениям. Поэтому в случае банкротства застройщика при покупке апартаментов получить объект недвижимости или денежную компенсацию будет сложнее, а процедура защиты прав будет отличаться от той, которая применяется к обманутым дольщикам, купившим квартиры. Разбираемся, как действовать покупателю апартаментов и других нежилых помещений (гаражей, машино-мест) в случае банкротства строительной компании.
Из этой инструкции вы узнаете:
- Каков правовой статус апартаментов;
- Как закон защищает покупателей нежилых помещений в случае банкротства застройщика;
- Можно ли требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился;
- Куда обращаться, если застройщик, у которого вы купили апартаменты, обанкротился;
- Удастся ли получить полную денежную компенсацию;
- Что делать покупателям кладовых или машино-мест в строящихся домах при банкротстве застройщика.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.
Квартира или апартаменты: как выбрать? Читайте на спроси.дом.рф
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон 127-ФЗ, или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (4-ю) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Могу ли я требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился?
Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве. Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой дольщик-приобретатель нежилого помещения обращался в суд общей юрисдикции, чтобы признать право собственности на долю в недострое, а потом, в случае положительного решения суда, предъявлял требования на это помещение в реестр кредиторов. Однако, практика рассмотрения подобных споров судами неоднозначна.
При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Каков будет размер денежной компенсации?
Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а дольщики-приобретатели нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.
Когда активы обанкротившейся компании будут распродавать с торгов, первыми получат выплаты граждане, чьей жизни и здоровью должник причинил ущерб (такое бывает редко); вторыми — сотрудники компании-застройщика, перед которыми возникли долги по зарплате (такое бывает довольно часто); в третью очередь будут погашены долги перед покупателями жилых помещений и только потом начнутся выплаты кредиторам четвертой очереди. Обычно активов застройщика не хватает, чтобы погасить все денежные требования кредиторов, поэтому часть дольщиков может рассчитывать в лучшем случае на частичную компенсацию.
Как действовать, если я купил в строящемся доме кладовую или машино-место?
Если речь идет о нежилых помещениях площадью менее 7 кв. м (например кладовых) и машино-местах, вы находитесь в более выигрышном положении, чем покупатели апартаментов. Ваши требования о передаче этих нежилых помещений и машино-мест могут быть включены в реестр требований участников строительства — как и денежные требования по ним. То есть вы имеете права требовать передачи вам этих помещений или денежной компенсации.
Чтобы ваши требования на нежилые помещения и машино-места включили в реестр, нужно подать конкурсному управляющему пакет документов о включении в реестр (п. 3 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ). Вам потребуются:
- заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);
- заверенные копии паспортов дольщиков;
- оригинал и копия договора долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями;
- оригинал и копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору;
- оригиналы и копии прочих документов по долевому строительству (если имеются);
- доверенность или подтверждение статуса законного представителя (если требуется).
В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.
Что можно сделать, чтобы вовремя обнаружить проблему
Еще до заключения договора желательно проверить, фигурирует ли застройщик на сайте Арбитражного суда, советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Там по картотеке дел можно искать по ИНН или ОГРН организации, при этом нужно вводить данные из проектной декларации по конкретному объекту, так как коммерческое наименование девелопера/инвестора может отличаться от названия собственно фирмы-застройщика.
Стоит также проверить, нет ли выбранного объекта в «черных списках». В Московской области, например, на сайте министерства строительства ежемесячно публикуются списки проблемных объектов.
Особенности включения требований участников строительства в реестр
Одним из элементов «благоприятствования» пострадавшим гражданам в процедуре банкротства застройщиков является привилегированное положение их требований по отношению к другим кредиторам. В отличие от обычной процедуры банкротства у застройщиков третью очередь реестра занимают участники строительства, а остальные кредиторы удовлетворяются в четвертой очереди (п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Причем в отличие от ординарного банкротства в процедуре банкротства застройщиков требования участников строительства по общему правилу включаются в реестр в виде требования о передаче помещения, а в случае расторжения договора долевого участия в строительстве — в виде денежного требования.
При этом если из договора участия в долевом строительстве прямо следует, что его предметом является нежилое помещение, то требования подлежат трансформации в денежные (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2020 № Ф05-5006/2018 по делу № А41-26468/2017). Более того, в судебной практике сформировался подход, в соответствии с которым участник строительства с целью максимальной защиты своих интересов вправе самостоятельно выбрать форму учета требования в реестре — требование о передаче помещения или денежное требование. То есть за участником строительства закреплено право на трансформацию вида требования (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71‑13368/2008).
Также судебной практикой признана возможность передачи в процедуре банкротства участнику строительства готового помещения по расторгнутому договору, если это не нарушает притязаний других лиц на него. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий (Определение ВС РФ от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179 (2) по делу № А65-24332/2017).
При этом в случае, если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу, передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства (п. 28 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).
Кроме того, в судебной практике с учетом непрофессионального характера инвестиционной деятельности граждан в долевом строительстве сложился следующий подход. Основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (определения ВС РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016, от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017).
Еще одной особенностью включения в реестр требований граждан — участников строительства является пониженный стандарт доказывания факта оплаты договора долевого участия в случае приобретения гражданином прав на основании договора уступки от юридического лица. В основном данный стандарт доказывания сводится к тому, что на основании ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация уступки прав по договору долевого участия в строительстве возможна при наличии доказательств оплаты по договору, в противном случае регистрации подлежит также перевод обязанности участника строительства по оплате.
На основании этого суды исходят из презумпции оплаты по договору долевого участия в строительстве при наличии регистрации уступки прав по нему (например, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2021 по делу № А79‑65/2020, Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2021 по делу № А41-34148/2020).
Планируется, что торги по реализации имущества будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены. То есть цена на имущество может падать ровно до того момента, когда кто-то из желающих вызовется это имущество купить.
Как только такая заявка поступает в систему, то фиксируется минимальная цена желающего купить, а далее торги начинаются с новой отсечки. Цена на имущество начинает повышаться. Сделано это для того, чтобы заинтересованные лица не сбивали цену и не покупали квартиры, машины, заводы и пароходы банкрота за бесценок.
Поправки начнут действовать по истечении года со дня опубликования закона в «Российской газете». Проект предусматривает множество переходных положений.
Как начинается процесс
Инициировать процедуру признания неплатежеспособности могут стороны договора. Учитывая недостаточный опыт и знаний в сфере юриспруденции у части инвесторов, для ведения дела приглашается арбитражный управляющий, который может объяснить все нюансы ведения дела, информировать участников о процессах создания и преобразования строительного кооператива.
Арбитражный управляющий должен:
- составить заключение об отстранении банкрота от ведения строительства и оформить результаты документально;
- организовать собрание кредиторов, дольщиков;
- составить и предоставить отчет об оценке прав застройщика при долевом строительстве на незавершенный объект;
Прежде чем принять решение о приостановлении или завершении строительного кооператива, созывается специальная экспертная комиссия, в которую входят инженеры, строители, юристы и другие специалисты, способные объективно оценить варианты завершения объекта.