Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судьба неотделимых улучшений при признании сделки недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неотделимые улучшения не являются предметом, вещью или товаром, который можно продать. Поэтому включать их отдельной строкой в договор купли-продажи квартиры и, тем более, назначать за них отдельную цену неправильно.
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Если их сделал продавец
Все неотделимые улучшения квартиры складываются в ее общую цену, указанную в договоре купли-продажи. Если они указаны отдельно (либо в целом передаются по отдельному договору), стороны сильно рискуют:
- Для продавца такая ситуация чревата доначислением налога на доходы физических лиц с проданного имущества, если он не задекларировал этот доход добровольно и штрафом за уклонение от уплаты НДФЛ;
- Покупатель в случае расторжения договора купли-продажи будет вынужден требовать назад не только цену квартиры, но и стоимость мифических «неотделимых улучшений».
Хотя шансы на возврат средств есть, для их возврата придется приложить значительные усилия. Если в добровольном порядке продавец не вернет всю сумму, вопрос необходимо будет рассматривать в суде. При этом исход дела будет зависеть от представленных доказательств уплаты средств и оснований их возврата.
Если их сделал покупатель
Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу. Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты. К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.
Для компенсации неотделимых улучшений покупателю придется обосновать их стоимость подтверждающими документами (договорами на выполнение ремонтных работ, приобретение материалов и т.п.). Эти же правила применяются не только к квартирам, но и к земельным участкам.
Из судебной практики: истец получил земельный участок в безвозмездное пользование от ответчика без оформления документов и построил на нем несколько хозяйственных сооружений. Потом ответчик решил продать землю официально другому покупателю. Истец обратился в суд с требованием о взыскании расходов на произведенные неотделимые улучшения земельного участка (т.е. сделанные на нем постройки). Суд в иске отказал, сославшись на тот факт, что истец не получил согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений (и не мог при этом не знать, что строит их на чужом участке).
Другая ситуация, когда неотделимые улучшения имеют значение для покупателя – приобретение квартиры в новостройке без отделки. В этом случае стоимость произведенного ремонта может быть включена в сумму, с которой покупатель может получить имущественный налоговый вычет — всего не более 2 миллионов рублей на человека, включая основную стоимость квартиры.
Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица
В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.
6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.
Взыскание неосновательного обогащения с арендодателя, если арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества
В соответствии со ст. ст. 614, 623 ГК РФ стороны договора аренды вправе предусмотреть, что стоимость неотделимых улучшений может быть засчитана в арендную плату. На практике возникают вопросы о возмещении арендатору стоимости таких улучшений, если стоимость арендованного имущества возросла по сравнению с его стоимостью до передачи арендатору и расходы по улучшению по условиям договора засчитываются в счет арендной платы.
10.1. Вывод из судебной практики: Если договором предусмотрен зачет стоимости произведенных арендатором улучшений в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, которое стороны так и не подписали, то при возврате имущества с улучшениями арендодателю на его стороне возникает неосновательное обогащение в размере произведенных улучшений.
Налоговый и бухгалтерский учет арендатора
Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).
Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.
Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.
» Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. «
Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.
Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.
Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.
Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения
Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).
С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.
Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.
Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения
Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное.
Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.
Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.
Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.
Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю.
Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.
Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.
Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него.
Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.
В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.
Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства.
Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:
- строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
- ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
- строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
- переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
- установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
- капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.
В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал.
Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.
Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы
В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию.
К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения.
Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя.
Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).
У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены.
При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.
Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию.
В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года.
Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию.
Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды.
Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.
Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.
Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.
То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:
- то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
- то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.
Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.
Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?
Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения.
В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения. Другое дело – как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов?
А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно. На основании чего арендодатель будет выставлять требования?
Впрочем, скорее всего, ширмы и шторы арендодателя не интересуют, а вот более крупная «дичь» – да. Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся.
Значит, это неотделимые улучшения. А если арендатор утверждает обратное – пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.
Согласно п. 36 совместного Постановления № 10/22 в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении другого лица.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку.
Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Объектом виндикации [3] может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре.
Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь.
Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения
Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.
Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации.
Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.
Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества
В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.
В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.
К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).
Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.
В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.
Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения
Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное.
Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.
Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.
Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.
Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю.
Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.
Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.
Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него.
Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.
В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.
Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства.
Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:
- строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
- ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
- строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
- переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
- установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
- капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.
В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал.
Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества
Неотделимые улучшения — все, что нельзя забрать с собой, если говорить простым языком. Они являются собственностью арендодателя, но арендатор вправе требовать компенсации вложений.
Например, к неотделимым улучшениям относятся:
- Дострой и пристрой — пристрой веранды к частному дому, дострой незавершенного объекта, пристрой новых комнат к складскому помещению.
- Перепланировка — снос или строительство новых стен, изменение площади комнат, возведение стационарных межкомнатных перегородок.
- Модернизация — замена старой электропроводки, водопровода, системы канализации и других коммуникаций на новые.
- Техническое оснащение — установка кондиционера, сплит-системы, системы сигнализации, пожаротушения и других систем.
- Строительство объектов на арендованной земле — возведение торговых центров, автозаправок, магазинов, жилых домов.
- Переустройство. К этому термину относится монтаж, установка, перенос инженерных сетей — например, водопровода или газопровода.
- Реконструкция — восстановление зданий, капитальный ремонт с сохранением первозданного вида.
- Санитарно-эпидемиологические работы — обработка помещений от тараканов, акарицидная обработка участков и другие.
- Садовое обустройство — посадка плодоносящих растений: деревьев, кустов.
Важно: текущий ремонт не относится к неотделимым улучшениям. Под ремонтом стоит понимать устранение определенных неисправностей — например, частичный ремонт крыши, замену небольшого участка проводки, замену поврежденных стекол на новые. Чем масштабнее работы, тем больше шанс признать их капитальным преобразованием.
Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.
До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).
Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).