Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены жилого дома на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
К существенным условиям относят:
- Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
- Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.
Без существенных условий договор не считается заключенным.
Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.
По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.
Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):
- Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
- Сервитутах.
- Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Регистрация сделки мены жилой недвижимости
Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:
- заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
- договор мены;
- выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
- кадастровые паспорта на обе квартиры;
- нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
- согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.
Что такое договор мены квартиры?
Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект (ст. 567 ГК).
Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.
Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное. Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже. Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах (ст. 568 ГК).
Что касается важных условий, то к ним относят:
- конкретная квартира с адресом, техническими характеристиками, которую меняют на конкретный дом с адресом и техническими характеристиками;
- документы, доказывающие право на собственность. В них указывается кем, когда и где объекты были зарегистрированы;
- если предполагается доплата, то обязательно указывается ее размер и порядок выплаты.
Если эти условия не будут соблюдены, то договор является не действительным.
Под техническими характеристиками подразумевается количество комнат в здании, площадь каждой из них, общая и жилая площадь, инвентарная стоимость согласно документам БТИ. Также сюда относится то, из чего выстроены здания, сколько у них этажей. Наличие технического паспорта с планом расположения объекта — обязательно.
Участники договора должны проинформировать друг друга о том, какие могут возникнуть проблемы с обмениваемыми объектами. К таким относятся:
- споры о собственности, границах участка, претензиях;
- сервитутах;
- о нахождении недвижимости в аренде, залоге или под арестом.
Особенности соглашения мены: общие требования к составлению документа
Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:
- информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
- сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
- на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
- в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
- отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
- основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
- срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.
Какими законами регламентируется?
При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.
Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.
Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.
Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.
Когда могут оказать в оформлении?
В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:
- Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
- В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
- После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Главные особенности по договору мены
Вот что нужно запомнить по договору мены квартир:
- Это законный и очень удобный способ обменяться квартирами, ведь заключать два договора купли-продажи и проводить две сделки не нужно, а достаточно уложиться в одно соглашение по обмену.
- Договор мены рассматривается законом как двойная купля-продажа со своими особенностями.
- Мену можно провести в простой письменной форме, если обращаться к нотариусу не обязательно.
- Договор мены вступит в силу после регистрации в ЕГРН, поэтому после его подписания нужно передать бумаги в Росреестр через МФЦ.
- Мену можно сделать равнозначную или с доплатой, а доплату можно сделать в любой форме – наличными или через банк.
- Налогообложение при мене – запутанный вопрос. Мена в глазах ИФНС рассматривается как две купли-продажи, в каждой из которых есть свой продавец и покупатель.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
По своей правовой основе договор мены относится к бартерной сделке. Он полностью удовлетворяет интересы сторон и позволяет обменять недвижимость:
- без привлечения дополнительных денежных средств;
- доплатив лишь незначительную часть денежных средств, если объекты, по мнению владельцев, неравноценные.
Договор мены квартиры на дом считается альтернативой договору купли-продажи. Но, в отличие от купли-продажи, обмен недвижимостью может затянуться на долгие годы. На рынке сложно найти подходящий вариант и заинтересованное лицо, которое согласится приобрести жилье другого гражданина.
Основные правовые условия заключения договора мены:
- Определение и указание в договоре объектов сделки с их полным наименованием, указанием адресов и цены.
- Заключение только по добровольному согласию сторон.
- Указание всех лиц, которые сохраняют за собой право пользоваться квартирой или домом после передачи объекта другому лицу.
Если такие условия не будут указаны в договоре, то он считается недействительным.
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.