Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести участок или дом в деревне». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Особенности покупки дома за материнский капитал
Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:
- Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
- Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
- К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.
Порядок действий при покупке дома у собственника
- Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
- После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
- В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
- Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
- После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
- В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Кaк нe пoддaвaтьcя yлoвкaм мoшeнникoв: coвeты пpи пoкyпкe дoмa c yчacткoм.
B ocнoвнoм aфepa c нeдвижимocтью для пoтpeбитeля зaвepшaeтcя yтpaтoй кpyглeнькoй cyммы дeнeг. Нeдoбpocoвecтныe пpoдaвцы пpимeняют двoйнyю peaлизaцию, пoддeлкy бyмaг, пpoдaжy жилищa, cнятoгo пo дoгoвopy apeнды, нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья, a кpoмe тoгo, нeдвижимocти пocлe кoнчины coбcтвeнникa и вплoть дo вxoждeния в пoлнoмoчия eгo лeгитимныx пpeeмникoв.
Нa pынкe нeдвижимocти пoтpeбитeль pиcкyeт гopaздo бoльшe, нeжeли пpoдaвeц. Cпocoб «paзвoдa», гдe жepтвoй являeтcя влaдeлeц зaгopoднoгo дoмa или жилплoщaди, кoтopaя выcтaвлeнa нa пpoдaжy, знaчитeльнo мeньшe, нeжeли жyльничecкиx дeйcтвий, вcлeдcтвиe кoтopыx пoтpeбитeль тepяeт вcё — и дeнeжныe cpeдcтвa, и пpиoбpeтённый дoм.
Aфepиcты тexничнo cкpывaютcя, нo иx вcё-тaки мoжнo yзнaть.
Paзбepём pяд клaccичecкиx мeтoдик, пoнимaниe кoтopыx пoмoжeт нe cтaть жepтвoй мoшeнничecтвa.
Документы, оформляемые при купле-продаже
Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:
- технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
- акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
- выписку из реестра БТИ;
- документы о праве собственника на построенное здание;
- личный паспорт и идентификационный код;
- государственный приватизационный акт на землю;
- документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;
Шаг 2. Подготовка к встрече с домом
Если речь идёт о покупке большого, дорогого коттеджа, либо есть сомнения в качестве постройки, то имеет смысл привлечь к осмотру дома строительного эксперта. В одиночку лучше не смотреть. Сравнительно недавно в Екатеринбурге появилась услуга по техническому обследованию частного дома перед покупкой. Стоимость услуги в среднем 8-12 тыс. руб. за объект, зависит от расстояния и размеров объекта. Чтобы убедиться, что приглашённый строительный эксперт обладает необходимой квалификацией, у него надо спросить удостоверение, подтверждающее его статус в качестве эксперта и документы от организации где он работает о членстве в проектной строительной СРО. Приглашённый специалист помимо визуального осмотра и проверки всех элементов дома сможет с помощью тепловизора проверить тепловые характеристики постройки и найти мостики холода.
Впрочем, если есть собственный опыт в приемке дома, с помощью тепловизора дом можно обследовать самостоятельно. Приглашение специалиста с прибором стоит от 2,5 тыс. руб. Такую услугу предоставляет ряд строительных и проектных фирм. Либо можно просто взять тепловизор на прокат в одной из фирм, занимающихся прокатом строительного оборудования. Это обойдётся в сумму от 700 руб. за рабочую смену.
Кроме того, с собой на просмотре желательно иметь небольшой набор инструментов: рулетку, строительный уровень и мощный фонарик. И одеться лучше в одежду, которую не жалко испачкать. Иногда советуют для осмотра деревянного дома брать с собой шило или отвёртку, ею можно потыкать в стену, чтобы проверить бревно или брус на трухлявость. Однако строители увлекаться колющими предметами не рекомендуют.
Шаг 10. Чердак и подвал
В сухом подвале надо осмотреть стены на предмет отсутствия следов от воды – потёков, вспухшей краски, плесени, пятен сырости. Скорее всего, при подготовке дома к продаже, хозяин постарается убрать следы влаги. Ликвидировать следы затопления можно. И только опытный глаз может увидеть следы от щётки, которой счищали плесень и шелушащуюся краску. Если в подвале обнаружены следы просачивания воды, это значит, что он может затапливаться в период дождей или весеннего половодья. Затопленный подвал – это риск разрушения фундамента, повышенная влажность в доме, грибок, плесень. Чтобы сделать подвал по-настоящему сухим, потребуется делать гидроизоляцию, а это дополнительные расходы.
Кровля, особенно мансардная, нередко оказывается проблемным элементом дома. Даже незначительные ошибки или отступления от технологии могут привести к тому, что она начнёт протекать, либо в утеплении крыши или чердачного перекрытия появятся мостики холода. Третья возможная проблема – конденсация пара на внутренней поверхности кровли. Конденсат может протечь в жилые помещения или попасть в утеплитель, что приведёт к ухудшению его характеристик. Поэтому при осмотре чердака надо убедиться, что внутренней стороне скатов нет потёков от воды. При осмотре мансарды, в которой скаты зашиты надо осмотреть отделку на предмет обнаружения следов просачивания влаги. Наличие промочек, потёков, отслоений укажет, что кровля либо протекает, либо на ней оседает пар.
На что обратить внимание при покупке дома
При покупке недвижимости и земельного участка покупателю и продавцу необходимо обратить внимание на определенные нюансы. В первую очередь, нужно узнать год постройки и период эксплуатации жилья. Также стоит ознакомиться с инфраструктурой окружающей территории и планах по поводу ее развития.
Есть ряд технических моментов, на которые стоит обратить внимание при выборе дома или квартиры:
- Материалы, из которых построен дом (стены, крыша, подвал и т.д.).
- Есть ли в доме вода, газ, свет, интернет и электричество.
- В каком состоянии находится канализация.
- Законность застройки дома.
- Нарушались ли правила техники безопасности при выборе места для дома и в процессе его постройки.
- Уровень обогрева помещения в зимнем режиме отопительной системы.
Привлечение специалистов
Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.
Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.
Планировка – важная часть жизни
Предпочтения к планировке у каждого свои: кому-то нравится простор и плавно перетекающие друг в друга помещения, кто-то наоборот предпочитает камерные небольшие отдельные комнатки. Но есть и общие условия, на которое стоит обратить внимание при покупке.
- Первое – это достаточное количество спален для каждого члена семьи. Супруги могут спать вместе, но лучше если будет уютное помещение, куда можно перебраться, когда вторая половина болеет, или если вдруг дорогой начал храпеть (а с возрастом это случается со многими). У детей обязательно должны быть отдельные спальни, чем старше ребенок, тем важнее для него личное пространство, где он может уединиться.
- Второе – общее помещение, например, гостиная, где семья сможет собраться для обмена новостями, игр, просмотра телевизора или праздничного ужина.
- Третье – кладовки, куда летом будут убраны коньки и лыжи, а зимой – плавательные круги и велосипеды. Чем больше кладовок, тем чище в доме.
- Технические помещения – это помещения для газового котла, бойлера и других приборов, которые не должны находиться в общем доступе.
Проверка документов перед покупкой
Что касается документов, они принципиально не отличаются от документов на квартиру. Мы уже неоднократно писали, как провести и где заказать проверку юридической чистоты жилья. В двух словах, вам стоит убедиться в:
- Дееспособности продавца и отсутствии «проблемных» собственников (несовершеннолетних или недееспособных);
- Наличии у владельца правоустанавливающих документов, техпаспорта и прочих бумаг на дом;
- Отсутствии обременений на доме и участке;
- Отсутствии задолженностей по ЖКУ и прочим выплатам;
- Отсутствии межевых споров;
- Подлинности подписей при продаже по доверенности.
Проверка дома самостоятельно
Большинство людей обращают внимание на дизайн дома, участок и планировку, только вот правильнее будет внимательно осмотреть техническую сторону дома и его коммуникации. Осмотреть дом объективно помогут несколько правил. Осматривать строение лучше весной, ведь так будет понятен уровень затопленности подвала, сырости в доме.
Особое внимание стоит уделить кровле и чердаку, потому что именно там хозяева обычно прячу «скелет». Кровля осматривается на предмет протекания и на правильность системы водоотвода. Даже неопытный глаз все недостатки здесь заметит сразу. Система водоотвода играет большую роль в надежности строения, потому на нее стоит обратить внимание. Ведь канал для стока, который неправильно установлен, является причиной повреждения элементов фасада. Осмотрите:
- Двери на тихое и беспрепятственное открывание;
- Окна на легкость открывания
- Налажена ли работа при включении отопления, электричества, воды;
- Котел на правильность работы (в течение получаса батареи должны прогреться);
- Краны для спуска воды на предмет их наличия;
- Стены и паркет на правильность, ровность и аккуратность возведения.
- Канализацию. Для этого нужно слить много воды и определить быстроту её ухода. (Если дом с выгребной ямой, то она должна быть выложена кирпичом, иметь размеры: 1,5 м. – глубина, 1 м. – ширина, 3 м. – длина). Это главное, что нужно знать при покупке дома.
Межевание — это не обязательно, но его все делают. Благодаря межеванию государство узнает, где конкретно находится участок и какие у него границы. Если этого не делать, может возникнуть неприятный момент. Например, сосед решит отмежеваться и в процессе «залезет» на ту землю, которую вы считаете своей. По закону ему за это ничего не будет — позволяется «прирезать» еще 10% к своей площади. То есть если было 15 соток, можно сделать 16,5.
Мы думали, что наш участок не отмежеван, и обратились в специальную фирму. Сотрудница изучила документы и сказала, что межевание у нас есть, но оно сделано в старой системе координат. Теперь нам надо написать заявление и перевести межевание в новую систему.
Мы еще не ходили, но ожидаем квест не хуже, чем при поиске участка.
Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио
Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным.
Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом.
Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.
Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль.
Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина.
Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.