Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
Вариант 1. Вносить арендные платежи на счет умершего арендодателя или его родственников.
В соответствии со ст. 1113 Гражданского кодекса РФ наследство открывается со смертью гражданина. В силу п. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Следовательно, свидетельство о праве на наследство нотариус может выдать только по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. До этого момента имущество никому не принадлежит, предполагаемый наследник не может обязать арендаторов платить по договору, так как нет никаких доказательств, что он получит наследство. Арендатор может добровольно перечислять арендную плату на счет умершего арендодателя (если счет не заблокирован) или на счет его родственников, однако, неизвестно, кто и как распорядиться этими деньгами, сколько именно людей претендуют на данную собственность, и каковы будут их доли в наследстве. Не исключено, что объявятся и другие наследники или кто-либо откажется от наследства. В таком случае, претензий и судебных разбирательств не избежать.
Вариант 2. Перечислять арендную плату на публичный депозитный счет, открытый у нотариуса.
Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств на депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору. Обратиться к нотариусу можно по месту нахождения арендуемого имущества или арендатора путем подачи заявления о принятии денег в депозит. Затем, нотариус передаст деньги наследникам, либо нотариусу, у которого открыто наследственное дело. Однако норма ст. 327 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность должника внести причитающиеся с него денежные средства на депозит нотариуса. Кроме того, данный вариант предполагает дополнительные расходы со стороны арендатора. Размер нотариального тарифа в данном случае составит, в соответствии со ст. 22, подп. 8 п. 1 ст. 22.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.06.2022), 0,5 % от суммы на депозите, но не менее 1 000 рублей.
ДОГОВОР ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ
на оказание юридических услуг
-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Данный документ является официальным предложением (публичной офертой) Акционерного общества «Семейный юрист» (АО «Семейный юрист»), именуемого в дальнейшем «Исполнитель», в лице Директора Петровой Екатерины, действующей на основании Устава, и содержит все существенные условия договора о предоставлении юридических услуг.
- В соответствии с п. 2 ст. 437 Гражданского Кодекса РФ, в случае принятия изложенных ниже условий, юридическое или физическое лицо, производящее акцепт данной оферты, становится «Заказчиком». Согласно п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ, акцепт оферты равносилен заключению договора на условиях, изложенных в оферте.
- Принимая данную публичную оферту (в дальнейшем по тексту – «Оферта»), Заказчик выражает свое согласие с тем, что он безоговорочно принял условия Оферты.
- Акцепт Оферты осуществляется путем оплаты услуг Исполнителя.
- Настоящая Оферта, перечень юридических услуг и прайс-лист Исполнителя публикуются на официальном сайте АО «Семейный юрист», размещенном в информационной телекоммуникационной сети Интернет: https://мойсемейныйюрист.рф.
- На услуги по судебному представительству интересов Заказчика и комплексному сопровождению интересов Заказчика (представление интересов Заказчика в государственных органах (кроме органов государства, осуществляющих правосудие) и (или) перед третьими лицами, с Исполнителем заключается двусторонний договор на оказание правовых (юридических) услуг.
- В связи с вышеизложенным внимательно прочитайте текст данной публичной Оферты. Если Вы не согласны с каким-либо пунктом настоящей Оферты, Исполнитель предлагает Вам отказаться от ее акцепта и использования услуг Исполнителя.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Съезжать ли сейчас с квартиры
Я думаю, вам пока не стоит переезжать. Если вы так долго живете в квартире, значит, она вам нравится, а переезд в Москве стоит дорого. К тому же вас никто не выгоняет: мужчина по телефону хотел перезаключить договор, а не выселить вас. Если вы переедете до того, как объявится наследник, в будущем будет сложно доказать, когда именно вы жили в квартире и сколько энергоресурсов потратили.
ГБУ «Жилищник» и Мосэнерго не представители собственника, у них нет полномочий составлять с вами какие-то документы с показаниями приборов учета. Вы тоже не доверенное лицо собственника. А бумага, которую составили неуполномоченные стороны, не будет иметь правового значения ни для собственника, ни для нотариуса, ни для суда. Так что привлекать посторонних людей к вашему выезду не нужно.
Если хотите съехать сейчас, до того как объявится новый законный собственник квартиры, все переговоры нужно вести с нотариусом. По закону к нотариусу могут обращаться заинтересованные в наследстве люди, а вы к ним не относитесь. Но вы не можете больше ни с кем обсуждать, что освобождаете квартиру. Заплатить за квартиру и сообщить показания счетчиков тоже некому. Поэтому попробовать обратиться к нотариусу стоит.
Проверить, открыто ли наследственное дело после смерти любого человека, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там же есть информация, у какого нотариуса оно находится, с телефонами и адресами.
Мой совет: лучше дождитесь, пока пройдет полгода со смерти старушки, и составьте акт передачи квартиры с новым собственником.
Как нотариус ищет наследников
Нотариус не обязан искать возможного наследника, если у него нет о нем информации.
Если нотариус знает, кто может быть наследником и где его найти, например ему известен адрес проживания человека или его работы, он обязан известить наследника об открытии наследства. Когда нотариус знает о наследниках, но не знает, где их найти, он может попытаться разыскать их через объявления в газете или интернете. Но если нотариус не знает ни имен, ни адресов наследников и у него вообще нет доказательств их существования, разыскивать их он не обязан.
Возможные наследники сами несут риск потерять право на наследство. Я понимаю, вам кажется несправедливым, что квартира может попасть в руки мошенников, но по закону это вас даже не касается. Возможно, хозяйка квартиры оставила завещание, где указала контакты племянницы. Или вдруг племянница за эти полгода вспомнит про тетушку и начнет ее искать. Вам мог позвонить родственник племянницы, или бабушка могла оставить квартиру совсем постороннему человеку.
Если вы узнали про наследственное дело, можете написать нотариусу заявление с просьбой найти родственника пенсионерки. Но если вы не знаете ни имени человека, ни его адреса или телефона, ваши слова вряд ли помогут.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Права арендатора квартиры после смерти собственника
Еще на этапе выбора квартиры для съема необходимо понимать, что предоставить свою квартиру в аренду имеет право только ее владелец. Никакие родственники, друзья или знакомые такого права не имеют. Важно понимать, что если человек считается хозяином жилой площади по договору социального найма, то фактическим владельцем является государство или муниципалитет и хозяин не имеет права ее сдавать.
Если в квартире, в которой квартиросъемщик хочет проживать, прописаны и другие лица, то при составлении договора аренды стоит собрать их подписи и письменное согласие на предоставление квартиры в аренду.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то такое же разрешение потребуется получить от органов опеки.
В случае каких-либо проблем эти бумаги существенно упростят жизнь нанимателю.
Такое же разрешение следует получить и в том случае, если жилье поделено между несколькими собственниками, и арендуется лишь его часть.
Такие согласия со стороны владельцев квартиры должны быть нотариально заверены.
Чтобы найм жилого помещения был оформлен по правилам, необходимо оформить договор. Скачать бланк можно в интернете. Заполняется он от руки и подписывается всеми сторонами сделки. Заверение в нотариальной конторе не требуется, но и не воспрещается. В случае каких-либо споров нотариально заверенный договор не будет иметь никаких преимуществ по сравнению с обычным.
В договоре одним из главных пунктов должен быть арендный срок. Если его нет, то договор считается условно-бессрочным и расторгнуть его может как арендодатель, так и квартирант, уведомив вторую сторону заранее.
Наследование обязанностей и прав арендатора
Потенциальные наследники получают в процессе оформления наследства не только имущество, но и обязанности, связанные с ним. Так, наследство – иногда приносит с собой не только желаемый доход, но и долговые обязательства. К примеру, в качестве такой расходной части наследства может выступать денежный долг наследодателя, который он не выплатил при жизни.
СПРОСИТЬ ЮРИСТА — БЫСТРЕЕ чем читать ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!
При этом, принятие таких обязательств происходит в автоматическом порядке независимо от способа принятия наследства:
- По закону – если наследодатель не составил завещание и имущество распределяется по принципу очерёдности наследников.
- По завещанию – если при жизни наследодатель составил открытое или закрытое завещание, определив самостоятельно лиц, которые получат его собственность после его кончины.
Что делать, если умер арендодатель?
Что делать, если наймодатель умер, а наследники вступят в свои законные права только через полгода? Да и точно неизвестно, кто именно будет наследником? Нужно ли продолжать платить аренду, или подождать пока объявится собственник?
Обязать арендаторов платить по договору предполагаемый наследник не может. Предполагаемые наследники всего лишь имеют права на наследство, но нет никаких доказательств, что они его получат. Ведь не известно, сколько именно людей получат данную собственность. Возможно, объявятся дети, жена арендатора, родители, другие родственники, иждивенцы, которые также заявят о своих правах. Да и любой законный наследник имеет право отказаться от наследства.
Если же родственники будут говорить, что арендатор обязан выплачивать им арендную плату, можно обратиться к участковому или в полицию, указав на условия договора аренды.
Если арендодатель умер, кому платить средства, ранее перечисляющиеся на его счет? Если он не закрыт, перечислять деньги можно. Это будет подстраховкой и доказательством того, что вы продолжаете исполнять свои обязательства. Но есть несколько минусов таких перечислений:
- Счет могут закрыть, когда наследники заявят свои права.
- Со счета могут снимать деньги родственники умершего. Не всегда они сообщают в банки о смерти родственника, пытаясь завладеть чужими деньгами. И потом без разбирательств в суде не обойтись.
- В случае, если вы являетесь ИП или ЮЛ, может возникнуть неразбериха с уплатой налогов и отчетностью.
Такой вариант подходит в том случае, если есть уверенность в количестве наследников и в том, что именно они получат данные деньги.
Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.
Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.
Минусов будет больше.
Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:
- можно ли учесть уплаченные деньги в расходах (к примеру, если речь идет о кассовом методе учета доходов и расходов);
- надо ли удерживать НДФЛ с сумм арендной платы. Логичнее было бы не удерживать, ведь если не ясен налогоплательщик, то и налога попросту нет. Но имейте в виду: если к вам придут с проверкой налоговики, у них может быть иная точка зрения на сей счет.
Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.
В связи с этим логичнее было бы платить за аренду без НДС. Так потери будут меньше: максимум, что сможет потребовать от вас впоследствии полноправный наследник, — это доплатить сумму по договору и выплатить связанную с просрочкой неустойку. Причем сказать, что он будет стопроцентно прав, нельзя. Как нельзя и предсказать, какую позицию займет суд.
Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:
- НДС — если сам наследник окажется плательщиком этого налога (к примеру, он тоже будет предпринимателем на общем режиме). В этом случае взамен вы получите от него счет-фактуру на все суммы арендной платы «неопределенного» периода. И сможете принять этот налог к вычету;
- недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.
Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.
У этого варианта плюсов больше всего.
Ваша организация впоследствии отдаст деньги тому, кому действительно должна их отдать. Иными словами, исключен риск повторной оплаты аренды (который есть, к примеру, в первом рассмотренном нами варианте). Кроме того, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах.
Не надо платить за услуги нотариуса (как в третьем варианте).
Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Например:
- наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;
- наследник — не предприниматель, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.
Минус у такого варианта тоже есть. Заключается он в том, что вы нарушите сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды. В этом случае наследник может попытаться взыскать договорную неустойку.
Однако у вас будет свой контраргумент. Поскольку в «неопределенном» периоде неизвестно лицо, в отношении которого вы должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства нет.
Как оплачивать аренду, если арендодатель скончался?
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты жилого помещения
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Кому платить арендную плату в случае смерти ИП-арендодателя
Наша организация является арендатором по договору аренды, арендодателем является индивидуальный предприниматель. Арендодатель умер. Считается ли договор аренды расторгнутым? Кому оплачивать арендную плату?
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендную плату можно не оплачивать до момента, пока не будет известен новый собственник помещения, либо можно вносить плату на депозит нотариуса.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, смерть арендодателя не влечет за собой прекращения договора, и его место автоматически займет наследник.
В соответствии со ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). В силу пункта 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Следовательно, свидетельство о праве на наследство нотариус может выдать по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. До момента получения свидетельства о праве на наследство у арендодателя отсутствует информация о новом кредиторе, которому нужно перечислить арендную плату.
Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств на депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору. Однако норма ст. 327 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность должника внести причитающиеся с него денежные средства в депозит нотариуса. В соответствии со ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05).
Итак, первый вариант – перечисление денег на депозит нотариуса.
Нотариуса нужно искать по месту исполнения обязательства. Для этого следует обратиться к нотариусу либо по месту нахождения вашей организации, либо по месту нахождения арендуемой недвижимости. Услуги нотариуса будут платными. У нотариуса необходимо написать заявление, с указанием обстоятельств, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем. После получения денег на свой депозит нотариус извещает об этом наследников. Плюс такого подхода в том, что арендатор вовремя вносит деньги за аренду. И у наследников не должно быть претензий по поводу просрочки оплаты.
Вариант второй – не платить арендную плату, пока наследник не предъявит свидетельство о праве на наследство. Этот вариант наиболее предпочтителен. Именно при этом варианте не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах. Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Если наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру. А если наследник – физическое лицо, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет. Минус такого варианта в том, что сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды, нарушаются и у наследника появляется право взыскания пени.
Существенные условия договора аренды
Свод правил, регулирующий взаимоотношения собственника жилья и квартиросъёмщика, прописывается в договоре передачи жилого помещения во временное пользование на платной основе.
При этом в зависимости от статуса арендатора сторонами заключается договор:
- найма, если квартиросъёмщик – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности (п.1 ст.671 ГК РФ);
- аренды, если принимающая помещение для проживания наёмного персонала сторона – юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ).
Если формально заключён договор аренды между физическими лицами, то в правовом поле его условия будут приравниваться к имущественному найму и наоборот. Договор будет считаться заключённым, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).
К существенным условиям договора имущественного найма (аренды) относят:
- Предмет договора. В обязательном порядке прописываются передаваемые ценности, что позволяет однозначно установить конкретный изолированный объект, пригодный для проживания (квартира, комната, дом).
- Обязанности сторон. Квартиросъёмщик обязан использовать арендуемое жильё для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Следует оговорить:
- размер арендной платы и сроки внесения;
- обязанность по уплате коммунальных платежей (наниматель – на основании выставленных счетов ЖКХ или наймодатель – на основании включения в арендную плату дополнительной суммы);
- обязанности по проведению текущего ремонта.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.