Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Наемные дома коммерческого использования
Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.
В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.
Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.
Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.
Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.
Места общего пользования
Наверное, свидетельства о долевой собственности должны быть оформлены 1) на ТСЖ 2) на юрлицо, а доли указаны пропорционально размерам помещений в собственности? #10Lucy Отправлено Арендодателем могут быть только все сособственники, без исключения greeny12 А ТСЖ не может их представлять? Будет не лишним изучить устав ТСЖ. Возможно, вопрос о сдаче в аренду общего имущества решен там.
Кондор А что делать с юрлицом — собственником нежилых прмещений? #11Алекс В Отправлено помещения общего пользования в таком доме не могут принадлежать ТСЖ, т. к. есть собственники, не входящие в ТСЖ? Наверное, свидетельства о долевой собственности должны быть оформлены 1) на ТСЖ 2) на юрлицо, а доли указаны пропорционально размерам помещений в собственности? Даже если все собственники помещений дома вступят в ТСЖ, то у ТСЖ не появится ни права собственности, ни иного вещного права на помещения общего пользования.
Аренда помещений общего пользования
Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ: «По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц»
Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т. д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду.
Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.
Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором
Месячное водопотребление будет считаться по формуле 1,5 м³ × 12 час × кол-во рабочих дней × тариф × НДС Вариант 3. Если вода используется для охлаждения произведенных продуктов, и при этом с ними не контактирует, а лишь нагревается и практически не загрязняется, то лучшим решением будет закупать воду с определенной периодичностью и отказаться от оплаты промышленного потребления воды у арендодателя. Стоимость подвоза воды варьируется в СПб и Ленинградской области, но часто существенно выгоднее тарифов.
Как рассчитать затраты на водоотведение При промышленном водопотреблении, согласно по нормативам, нужно составлять его баланс с водоотведением. Водоотведение равно водопотреблению. И водоотведение при большом потреблении воды — тоже оплачивается в составе коммунальных услуг, причем тариф за кубометр даже выше потребления.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели
Подготовка нежилого помещения к сдаче в аренду — непростой и длительный процесс.
Нужно собрать документы о соответствии помещения всем заявленным стандартам и требованиям. Если помещение изначально было запланировано для некоммерческих целей, нужно взять с соседей письменное согласие об открытии на этом месте офиса.
Но окончательное решение по переводу жилого помещения в нежилое принимает администрация населенного пункта или конкретного района города. Решение принимается не всегда объективно, поэтому в одном районе в переводе откажут, а в другом достаточно быстро пойдут на встречу.
Помимо этого проблемы возникают на следующих этапах:
- Выбор арендодателя
- Несоответствие требованиям законодательства
- Проблемы с соседями.
Особенности соглашения
Наиболее часто составляются такие контракты в отношении разных объектов недвижимости. Аренда офиса может предлагаться на безвозмездной основе между контрагентами.
К нюансам составления такого договора относится:
- непосредственно в тексте указывается на безвозмездный характер сотрудничества;
- обязательно вписываются правила, на основании которых будут в будущем разрешаться разные конфликтные ситуации при их возникновении по различным причинам;
- особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, который может быть представлен недвижимостью, автомобилем, оборудованием или другими элементами;
- указывается срок действия договора, так как если эта информация отсутствует, то считается, что соглашение подписано на год;
- если срок действия превышает 1 год, то регистрируется договор в Росреестре.
Стороны должны самостоятельно обдумать, какие другие важные сведения вносятся в договор. Непременно приводятся основания, на которых будет расторгнута аренда на безвозмездной основе.
Какие требуются документы?
Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:
- правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
- паспорта обоих участников сделки;
- если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
- если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.
Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.
Аренда комнаты в коммуналке
Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.
Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?
Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:
- Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
- На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).