Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение из квартиры и другого жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Когда пристав может арестовать квартиру
Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:
- пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
- арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
- арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
- при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
- данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.
Судебный исполнитель: «Мы не могли предвидеть такую ситуацию»
Вот как прокомментировали ситуацию в ОПИ Барановичского района и города Барановичи:
«Когда мы обращаем взыскание на заложенное имущество, мы четко следуем требованиям исполнительного документа. Другого не дано. Порядок проведения торгов нарушен не был, они прошли и были оформлены в строгом соответствии с законом. Мы передали квартиру победителю торгов, он оформил за собой право собственности, деньги были перечислены взыскателю. И производство как таковое закрылось. Однако ни Виталий, ни мы как орган принудительного исполнения не могли предвидеть, что собственница квартиры опомнится и начнет оспаривать договор займа, заключенный в 2017 году. Хочется отметить, что порядок обжалования ей разъяснялся разными судами под роспись в разные годы, но своим правом она почему-то решила воспользоваться в самый последний момент.
Виталия, конечно, по-человечески жаль. Сейчас он должен обращаться в суд за возвратом своих денег».
Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, — существенное условие договора купли-продажи, так что этот момент обязательно следует прописать (в том числе и в предварительном договоре), напоминает адвокат Ирина Фоменко. Более того, этот пункт становится поводом для торга — например, если бывший хозяин просит на некоторое время оставить что-то (или кого-то) в проданной им недвижимости.
«Не забывайте, что квартира может быть занята физически (это значит, что в ней кто-то проживает) и юридически (это значит, что в ней кто-то прописан, но не факт, что проживает). Поэтому в договоре надо отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами».
ТОЧНОСТЬ ФОРМУЛИРОВОК
Эксперт предлагает использовать следующие формулировки:
— «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».
Такое уточнение подходит для случаев, когда в квартире никто не зарегистрирован (не прописан).
— «В квартире зарегистрированы (перечисление ФИО, паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».
Вариант подходит для случаев, когда в продаваемой квартире есть зарегистрированные.
— «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру».
Этот вариант используется в случаях, когда продавец все же договорился с покупателем о том, что кто-то будет занимать квартиру и после заключения сделки.
Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа
Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:
- реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
- кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
- списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
- государственная поддержка (по заявлению должника).
Если ипотечная квартира является единственным жильем
В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.
Выселение несовершеннолетнего новым собственником
Выселение несовершеннолетнего новым собственником осуществляется в том же порядке, что и бывших собственников, т.е. путем обращения в суд с иском.
При этом, навряд ли несовершеннолетние лица будут проживать одни в проданной их законными представителями квартире, т.е. новый собственник, обращаясь в суд о выселении родителей несовершеннолетнего, одновременно должен просить суд также выселить и несовершеннолетних, поскольку права последних на пользование квартирой производны от прав родителей. Не забывайте привлечь в дело орган опеки и попечительства, чтобы в последующем из-за этого не был отложен процесс по просьбе Ответчика, заинтересованного в затягивании рассмотрения дела.
Если у родителей прекратились права пользования квартирой, то и у несовершеннолетних детей таких родителей прекратились права пользования квартирой.
ВНИМАНИЕ: будьте внимательны при покупке квартиры, в которой у несовершеннолетних имеется доля в праве собственности, в этом случае на пролажу доли несовершеннолетних должно иметься согласие опеки.
Статья 293 ГК РФ: практика применения судами
Не стоит возлагать надежды на данную норму ГК РФ, поскольку применяется она крайне редко (единичные случаи). Суды неохотно выселяют граждан по данной статье.
Если даже все вышеперечисленные пункты соблюдены, факты нарушений доказаны, отказ в иске суд всегда может мотивировать ссылкой на принцип недопустимости произвольного лишения жилища, принцип неприкосновенности жилища. А кроме того, как известно, выбранный способ защиты права должен быть соразмерен нарушенному праву. Представим ситуацию, когда собственник действительно разрушает жилой дом (например, выполнил работы, приведшие к аварийности отдельных конструкций дома), при этом, не желает устранять последствия, не реагирует на предупреждение об устранении нарушений. В этом случае, у суда еще есть все основания хотя бы на размышления о продаже квартиры нарушителя.
А представим другой случай. Сосед пару-тройку раз привлекался к административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время. На предупреждения не реагировал. Продавать его квартиру? Думаю, вряд ли суд это сделает в приведенном случае.
Поэтому, остается только изматывать шумного соседа жалобами в полицию на ночной шум. Постоянная уплата штрафов, возможно, вразумит его.
«Подарочек» от старого хозяина
Мужчина купил квартиру в Подмосковье. Продавец предупредил, что в ней живут арендаторы, но договор с ними уже закончился, поэтому семья должна съехать.
В договор купли-продажи внесли пункт, по которому жильцы должны освободить помещение в течение 10 дней.
Обычная процедура — ничего особенного. Закон никак не регулирует срок выселения старых хозяев из проданного жилья, поэтому при необходимости данный пункт обговаривается и вносится в договор. Там же обговаривается срок снятия с регистрационного учёта.
Но герою нашей истории не повезло. Семья, снимавшая квартиру, отказалась выселяться, поскольку у них была оформлена постоянная регистрация на основании договора безвозмездного пользования. Заключал его бывший хозяин.
В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?
«Ты ж подстроила, чтоб гость Ненароком сел на гвоздь. А отседова у гостя – Политическая злость». Л. Филатов «Про Федота-стрельца, удалого молодца»
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «гость», а также его права и обязанности. Жилищному праву такой субъект неизвестен, и никакими правами по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением он не наделен.
В связи с этим некоторые «гости» сами наделяют себя правами. В итоге возникает парадоксальная ситуация, когда явление «загостившегося» лица существует, но в законе не описано; что с таким гостем делать – неясно, поэтому органы полиции ничего предпринять не могут.
Поясню на примерах из адвокатской практики. Пожилой мужчина живет в собственной квартире. Там же постоянно зарегистрирована и живет его взрослая внучка. Кроме того, периодически в этой квартире по нескольку месяцев проживают приятели внучки.
Дедушка-собственник возражает против проживания в его квартире посторонних мужчин. Сначала он разговаривал с внучкой и ее гостями по-хорошему, а затем вызвал полицию.
Приехавшему наряду полиции пенсионер объяснил ситуацию, но затем в коридор вышла внучка и сообщила, что молодой мужчина – ее гость, который находится в квартире с ее согласия. Наряд уехал.
Другой случай произошел в муниципальной квартире. Офицер полиции получил квартиру по договору социального найма на себя, жену и двоих детей. Впоследствии супруга встретила другого мужчину.
Брак был расторгнут, а офицер на время уехал к родителям. Вернувшись в квартиру, он застал там сожителя бывшей супруги, который покидать жилище отказался.
Как и в первой истории, приехавшему наряду полиции женщина объяснила, что мужчина – ее гость. Полиция уехала.
В описанных случаях со стороны государства не было немедленного реагирования на нарушение жилищных прав пострадавшего собственника (нанимателя).
Любому здравомыслящему человеку очевидно, что полицейские должны были вывести из квартиры и внучкиного кавалера, и бойкого сожителя на том основании, что другое лицо, правомерно проживающее в квартире, возражает против присутствия там названных граждан.
К сожалению, законодательство идет иным путем: потерпевший собственник вынужден обращаться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право находит достаточно тяжеловесное, на мой взгляд, определение «временный жилец».
Однако судебное разбирательство – процесс длительный. Что реально мог сделать офицер в рассмотренном примере, когда полиция уже уехала? Добровольно покинуть квартиру сожитель его бывшей жены отказывался, мотивируя тем, что находится в гостях у проживающей здесь женщины.
Если офицер изобьет его, ответит по закону. Законодательство оставляет ему право кротко уговаривать «гостя» покинуть помещение – поведение, полагаю, в высшей степени не мужское и вряд ли результативное. Законопослушного человека ситуация практически вынуждает преступить закон.
Таким образом, получается, что во избежание конфликта офицер должен сам покинуть квартиру и долго добиваться в суде выселения «гостя».
На мой взгляд, это правовой абсурд: собственник (наниматель) должен отказаться от принадлежащего ему права проживания в квартире (хотя бы и временно) для устранения в будущем нарушения этого же права!
Таким образом, налицо системная проблема защиты прав добросовестного собственника и добросовестного пользователя жилого помещения, поскольку очевидно, что обсуждаемые нарушения должны устраняться не в далеком будущем в суде, а немедленно – путем не наказуемой законом самозащиты нарушенного права или после обращения пострадавшего в органы государственной власти (в нашем случае в полицию).
Надо сказать, что «изгнание гостя» – общемировая проблема, до сих пор юриспруденцией не решенная. Англо-саксонская правовая система предлагает для защиты прав добросовестного владельца жилья «доктрину крепости» (Castle Doctrine). Ее суть лучше всего отражает поговорка «my home is my castle».
Считается, что в жизни человека нет места безопаснее и надежнее, чем его собственный дом. В своем доме он обладает всей полнотой прав, поэтому имеет право атаковать вторгшегося в жилище и применить к нему любые меры – вплоть до причинения смерти.
Если хозяин жилища желает вызвать полицию, вторгшееся в его дом лицо ждет арест.
Однако «доктрина крепости» «работает» только тогда, когда в жилище именно вторглись. Если же кто-то из совладельцев пригласил гостя к себе пожить, а другому (другим) проживающим это не нравится, воспользоваться «доктриной крепости» последним не удастся. Пострадавший владелец жилья все так же вынужден обращаться в суд, а судопроизводство на «условном западе» дорогое и длительное.
Что же предлагает отечественная юридическая мысль?
Общенародным заблуждением, на мой взгляд, является утверждение о том, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выдворить гостя после 23.00, – в народе это положение именуется «законом о тишине». В качестве примера можно привести Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г.
№ 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Аналогичные акты приняты и в других субъектах Федерации. Ими запрещены шумные мероприятия в период с 23.00 до 07.00. Однако если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных застолий и не мешает соседям, обязанности для него покинуть дом после 23.
00 законодательство не содержит.
Кроме того, даже если полиция выдворит «гостя», он – спустя некоторо�� время – может вернуться. Пригласивший данное лицо жилец впустит его, и проблема не будет иметь решения иного, нежели в судебном порядке.
Российское законодательство предоставляет гораздо больше прав по выселению «засидевшихся гостей» собственнику жилого помещения, чем владельцу муниципальной квартиры или пользователю, зарегистрированному по месту жительства или пребывания.
Собственник, как известно, вправе требовать устранения всех препятствий владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. В муниципальной квартире по отношению к «гостям» действуют положения ст. 80 ЖК РФ о временных жильцах.
В названной норме указано, в частности, что «наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».
Поскольку в рассмотренных примерах «гость» нарушил все перечисленные в упомянутой норме ЖК РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, наниматель о его появлении в квартире не был уведомлен, – в суд подается иск о выселении временного жильца.
В своей адвокатской практике я столкнулась с проблемой: закон позволяет выселить временного жильца, проживающего в квартире.
Основная сложность для меня как для адвоката потерпевшего постоянного жильца (истца) заключалась в том, как убедить суд, что гость в квартире именно проживает (непроживающего выселить нельзя – такой нормы нет).
Ответчик убеждал суд, что вовсе не проживает в данной квартире, а заходит в гости раз в несколько дней, иногда остается ночевать, но это не является проживанием (следует заметить, что разъяснения термина «проживание» в действующем законодательстве отсутствуют).
Очевидно, что для доказывания факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового уполномоченного полиции для составления акта о том, что указанное лицо раз за разом оказывается находящимся в квартире, а также приводить в суд свидетелей (например, соседей) – и все это ради получения решения суда о выселении упомянутого гражданина из квартиры.
Порядок снятия из регистрационного учета
Снятие с регистрационного учета бывшего собственника и членов его семьи может быть осуществлено:
- в добровольном порядке, когда весь процесс проходит без каких-либо проблем и все члены семь в указанные сроки выписываются с жилой площади (это возможно реализовать как до, так и после подписания договора купли-продажи);
- в принудительном порядке, когда покупатель обращается в суд и по решению суда выписывает при содействии судебных приставов всех зарегистрированных на жилой площади субъектов.
Первый вариант – идеальный. Бывший собственник и члены его семьи самостоятельно проводят снятие с регистрации. Он могут это сделать как через портал Госуслуги, так и через многофункциональные центры. Кстати, часто старые владельцы апеллируют доводами, что они не могут выписаться, так как им некуда прописаться. Но на практике в такой ситуации у нового владельца есть все основания снять с регистрации бывшего собственника.
Второй вариант – более хлопотный и достаточно часто встречается на практике. Например, сделка купли-продажи прошла, собственник сменился, но продавец жилья не снял себя с учета и на связь больше не выходит.
Данный вопрос регламентирован ст. 35 Жилищного Кодекса. В нем сказано, что при потере права пользования жилым помещением субъект должен освободить жилую площадь в сроки, которые установлены новым собственником (договором). Если он этого не сделает, то новый владелец выселяет его в принудительном порядке через суд. Помним, что право пользования аннулируется при потере права собственности.
Что делать новому собственнику:
- Подготовить необходимый комплект бумаг. Паспорт, ИНН, выписку из ЕГРН, копию договора купли-продажи, выписку из домовой книги.
- Подготовить и подать иск в суд о принудительном выселении из квартиры.
- Получить решение суда о принудительном выселении собственника и членов его семьи.
- Предоставить решение суда и постановление судебных приставов в регистрационный орган, в компетенцию которого входит прописка.
Но судебная практика не однозначна, и есть множество спорных моментов. Не всегда удается выписать всех прописанных жильцов. Есть ряд ограничений, исключений и т.п. И именно поэтому так важно тщательно проверить объект купли перед заключением договора купли-продажи.
Когда можно лишиться своего жилья из-за чужих долгов: три случая
Выселить гражданина из ипотечной квартиры без решения суда невозможно, даже если все условия соблюдены. Суд может принять во внимание определенные условия, которые позволят должнику не лишиться своего жилья, особенно, если оно единственное. Необходимо доказать, что:
- Не было факта отказа от исполнения обязательств по кредиту.
- Должник потерял работу, и в настоящий момент находится в активном поиске нового места трудоустройства.
- Должник имеет неоспоримые факты попыток решить вопрос в досудебном порядке. Это могут быть письменные заявления гражданина с просьбой о реструктуризации долга и отсрочке платежей, не рассмотренные банком.
Основной ошибкой является бездеятельность заемщика при наступлении долга по оплате кредита и процентов в течение 6 месяцев. В данном случае необходимо сразу принимать меры и обращаться в банк для оформления реструктуризации или кредитных каникулов. При уважительной причине банк может даже списать часть долга по неустойкам, процентам или штрафным санкциям.
Еще одна ошибка – допущение выселения без соответствующего решения суда, которое должно быть предъявлено должнику. Такие действия оспариваются в судебном порядке.
Вопрос №1. Существует ли обязанность банка уведомлять заемщика о дате начала торгов?
Нет, информация освещается в периодике и СМИ и считается открытой.
Вопрос №2. Как можно не остаться совсем без жилья после выселения из единственной квартиры, оформленной по ипотеке?
При лишении единственного жилища заемщик имеет право получить муниципальное жилье. Для этого ему придется встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Трагичность ситуации состоит в том, что решение суда будет в пользу кредитора. Чтобы этого не произошло, и семья не лишилась единственного помещения, необходимо решать проблему заранее. Если известно, что средств на погашение кредита почти нет, то необходимо сразу сообщить в банк о финансовой проблеме и обратиться с просьбой о реструктуризации или другом выходе из ситуации. Рассмотрение вопроса занимает около месяца, обычно банк идет навстречу должнику. Ведь, финансовое учреждение не хочет терять свои проценты. Второй вариант – подача встречного иска с просьбой назначить судебную оценку недвижимости и обжалование предыдущей банковской оценки в арбитраже. Это позволит выиграть время и поработать над улучшением финансового положения. В конечном итоге после сбора средств, задолженность погашают и предлагают банку составить мировое соглашение о продолжении оплаты кредита. Еще один совет — внимательно читайте пункты ипотечного договора, чтобы не получить неожиданных решений банка. При выселении несовершеннолетних детей суд может обратиться в органы опеки согласно ст. 47 ГПК РФ.
Увидев “выгодное” предложение от банка, нельзя терять бдительность. Обязательно нужно проверить, кто при продаже в квартире прописан. Для этого делается выписка из поквартирной (домовой) книги, которую должен сделать собственник. Для этого ему необходимо обратиться в жилищное управление или МФЦ. Постороннему лицу такую выписку не предоставляют.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст. 292 ГК РФ). Однако по закону существуют некоторые категории граждан, которых нельзя выселить даже при смене собственника.
Невозможно в обычном порядке выписать следующих граждан:
- Прописанных в квартире до её приватизации, но не оформивших её в долевую собственность.
- Проживающих на жилплощади на основании завещательного отказа (если квартира получена по наследству). Например, отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни.
- Несовершеннолетних (младше 18 лет). Кроме того, дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим.
- Нельзя выписать тех, кто отсутствует временно, но имеет право на прописку, а именно, пребывающих в командировке, отбывающих срок в местах лишения свободы, проходящих лечение в специальных учреждениях. Новому собственнику необходимо будет дождаться, когда такой гражданин сам приедет и в паспортном столе собственноручно выпишет себя из квартиры.
Данных граждан всё же можно выписать через суд. Однако только в том случае, если получится доказать, что они имеют другую жилплощадь, не участвуют в оплате коммунальных услуг или давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются. Однако, как уже сказано, нужно всё это доказать, собрав подтверждающие документы.
Даже если гражданин не входит в данные категории, то суд может отсрочить выселение на год в некоторых случаях. Например, если у жильца нет другого жилья, и ему необходимо время на его поиски, либо он оказался в трудной финансовой ситуации.
Ситуацию, когда некоторые категории граждан невозможно выселить, используют мошенники при продаже такой недвижимости. Поэтому стоит быть осторожным и не вестись на дешевизну подобной квартиры.
Исковое заявление о выселении из квартиры, купленной на торгах
Выселить человека из квартиры можно очень легко, если соблюдать важное правило: всегда освобождать свое жилье человек может либо добровольно, либо принудительно. Последнее осуществляется только в связи с судебным решением. Вынужденное же освобождение жилья также не редкость.
Могут ли выселить человека на улицу? По закону это невозможно, т.к. в случае ликвидации помещения выселение всегда идет с выделением нового места проживания.
Выселение из квартиры прописанного человека — особенная процедура. Если человек прописан на данной территории, то, в случае добровольного выселения, нужно, чтобы гражданин сам обратился в паспортный стол и написал необходимое заявление на выселение.
После этого заявление будет рассмотрено в течение 3 суток, и человек будет выписан из указанной недвижимости. Подтверждается этот факт записью в паспорте, говорящей о том, что регистрация гражданина по данному месту жительства прекращена. В данном случае человек теряет свое фактическое место проживание и должен зарегистрироваться по любому другому адресу.
Можно ли выселить из квартиры прописанного человека принудительно? Однозначно да, для этого нужно прибегнуть к обращению в высшую судебную инстанцию и подать следующие документы:
- Заявление на выселение.
- Копия свидетельства собственности.
- Справка об оплате госпошлины.
После судебного разбирательства будет вынесено соответствующее решение, и прописанный человек будет выселен из квартиры принудительно.
Если же жилье было приватизировано, то можно также выселить человека добровольно или принудительно через суд. Если разговор идет о несовершеннолетнем, то здесь следует обратить внимание на время его регистрации:
- если он был прописан после приватизации, то он может быть выписан в тот же самый момент, когда были зарегистрированы его родители;
- если же ребёнок был прописан до приватизации, то потребуется согласие органов опеки и попечительства. Они должны проверить, что ребенку будет где жить, после того, как произойдет выселение из данного помещения.
Основанием для выделения служебной квартиры являются трудовые отношения с предприятием или организацией. Договор о найме жилья обычно заключается вместе с трудовым договором.
Когда трудовые отношения заканчиваются (то есть человек увольняется), заканчивается и возможность пользоваться служебной квартирой. Ранее, отработав на предприятии более 10 лет, служебное жилье можно было приватизировать.
В случае, если жилье является частной собственностью, подать иск о принудительном выселении может только собственник жилья. Согласования с административными и иными органами в данном случае не требуется. Основным мотивом является желание владельца.
Самыми частыми причинами для принудительного выселения собственником из принадлежащего ему жилья являются:
- расторжение брака в случае, если супруг (супруга) и ее родственники не имеют имущественных прав на квартиру;
- подготовка квартиры к сделке: продаже, дарению, аренде и т.п.;
- окончание срока временной регистрации проживающих;
- завершение договора об аренде;
- несоблюдение жильцами режима проживания (наносят ущерб помещению, не оплачивают ЖКУ, нарушают права и интересы соседей и т.п.);
- отказ бывших собственников покидать проданную квартиру и др.
Порядок выселения мало отличается от рассмотренной выше ситуации с квартирой, находящейся во владении муниципалитета, разве что перечень возможных причин несколько шире.
Также в обязательном порядке должны быть проведены действия по досудебному урегулированию: устные и письменные предупреждения о намерениях владельца, сбор доказательной базы, если имеют место противоправные действия или разрушение жилья. Лишь после этого подается иск в суд общей юрисдикции о принудительной выписке и выселении.
После тщательного рассмотрения всех обстоятельств дела (особенно, если в числе выселяемых лиц находятся люди преклонного возраста, несовершеннолетние или недееспособные), суд может принять решение об отсрочке с правом проживания для подыскания гражданами другого жилья.
Принудительное выселение арендаторов
При сдаче жилья в аренду велик риск столкнуться с мошенниками или в целом недобросовестными арендаторами. Чтобы обезопасить себя от обмана и неприятностей рекомендуется заключать договор аренды, так как этот документ регулирует права и обязанности сторон. Более подробную информацию о договоре аренды читайте в статье «Как сдать квартиру в аренду в соответствии с законодательством РК?»
Но что делать, если договор не был заключён, а квартиранты отказываются покидать жилплощадь? В этом случае категорически не рекомендуется самостоятельно врываться в указанное жилье без согласия арендаторов, так как принудительное выселение в Республике Казахстан возможно только в судебном порядке!
Для того чтобы выселить недобросовестных арендаторов с соблюдением всех законодательных норм, рекомендуется предварительно уведомить их о прекращении сотрудничества. Уведомление лучше составить в письменной форме, однако можно сообщить и устно, но в этом случае стоит все зафиксировать на видео, тем самым формируя часть доказательной базы, на случай, если дело дойдёт до суда.
Принудительное выселение арендаторов согласно законодательству Республики Казахстан возможно только спустя три месяца после того, как указанное уведомление будет направлено арендаторам.
Если квартиросъёмщики упорно не желают освобождать арендное жилье – необходимо обратиться в суд. Согласно ст. 260 Гражданского Кодекса, для этого нужно предварительно составит исковое заявление об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения и уже потом добиваться принудительного выселения арендаторов.
Этапы прохождения процедуры выселения должника
Чтобы программа выселения из ипотечного жилья была запущена в действие, необходимы следующие условия.
| Этап | Действие |
| Определение существующей задолженности. | Банк рассчитывает размер просрочки, допущенной должником по кредитному договору. Это касается только недвижимости, являющейся объектом залога. |
| Обращение в инстанции судебного делопроизводства. | Банковская организация подготавливает исковое заявление о взимании имеющейся задолженности и наложении взыскания на залоговую квартиру. |
| Решение суда на основании полученных сведений. | Суд выносит решение удовлетворить исковые требования и определяет способы реализации недвижимости. Обычно это происходит с помощью публичных торгов. |
Право собственности на проданную ипотечную квартиру регистрируется на победителя торгов. Этот процесс регулирует ст.78 ФЗ №102. При отказе задолжника освободить жилье, новый собственник недвижимости может подать исковое заявление в суд с просьбой выселить проживающих в квартире лиц, независимо от их возраста и пола. Такой иск будет удовлетворен в судебном порядке в пользу истца. Если по каким–то причинам недвижимость не смогли реализовать на торгах, то квартиру передают на банковский баланс для дальнейших действий по погашению кредита.
Кто может быть собственником жилья в Беларуси?
Только собственник может требовать выселить гражданина из жилого помещения. Сделать это можно по решению суда. Инициировать процедуру выселения также в праве банк, если жилье находится у него в залоге.
Кто может быть собственником жилья в Беларуси?
- Физические лица. Если построили, купили или приватизировали жилое помещение: квартиру, дом, доли в них. А также, если получили в дар, унаследовали и в установленном порядке зарегистрировали право собственности.
- Лизинговые компании. Если предоставили жилое помещение по договору финансовой аренды.
- Юридические лица. Если имеют на балансе служебное жилье или общежитие.
- Государство. Если предоставляет арендное или социальное жилье.