Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
[expertmnen]
Считаю необходимым внести в статью следующие комментарии.
- Касательно сроков кредитования: как правило, они бывают трех типов: краткосрочными (не более 10 лет), среднесрочными (от 10 до 20 лет) и долгосрочными (от 20 до 30 лет). Не зависимо от того, какой вид ипотеки выбирает заемщик, у него имеются свои преимущества и недостатки.
- Автор статьи указывает на нотариальную форму сделок с недвижимостью, однако в законе отсутствует норма, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» (ссылку см. выше ) содержится требование, предъявляемое к договору ипотеки: простая письменная форма, подписанная сторонами в одном экземпляре, которая подлежит обязательной государственной регистрации.
Без помощи нотариуса не обойтись при заключении сделки, в ходе которой происходит отчуждение долей, т.е. если имущество продавцов находится в долевой собственности.
Также, не избежать нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину.
- Обращаю внимание читателей, что судебный приказ выносится судьей на основании обращения взыскателя, если размер задолженности заемщика составляет не более пятьсот тысяч рублей, однако легко отменяется, если должник своевременно предоставил письменное возражение.
Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.
На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.
Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:
- рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
- следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
- оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
- изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
- насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
- непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.
Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.
Плюсы и минусы ипотечного кредитования
Для многих граждан ипотека является самым быстрым способом стать владельцем недвижимости.
Преимущества ипотечного кредита состоят в следующем:
- доступность;
- сниженные требования к уровню доходов;
- выгодное размещение средств;
- льготные программы кредитования;
- выбор условий погашения займа.
К недостаткам ипотечного кредита относятся:
- большая переплата (до 70% от первоначальной стоимости);
- сложность оформления;
- ограничение в распоряжении собственностью;
- расходы на обязательное страхование;
- риск потери жилья при просрочке платежей.
Кроме того, кредитные организации редко предоставляют ипотечные займы без первоначального взноса.
Электронная регистрация сделки
Ряд кредитных организаций предлагает своим клиентам электронную регистрацию сделки и ипотеки прямо в офисе банка, без необходимости посещения Росреестра. Этот способ является более удобным как для сторон сделки, так и для самого банка, при этом размер затрат для покупателя (получателя ипотеки) увеличивается всего на несколько тысяч рублей (обычно в пределах 5 000). Этот способ более быстр и безопасен.
Для регистрации сделки и залога в таком случае продавец и покупатель в офисе банковской организации подписывают договор купли-продажи, получатель кредита заключает с банком ипотечный договор, договор страхования. После чего сотрудник банка сканирует все необходимые документы (в первую очередь — договоры ипотеки и купли-продажи) и отправляет их в службу Росреестра. После этого покупателю лишь потребуется еще раз появиться в офисе банка и забрать подтверждающие право собственности и регистрацию ипотеки документы.
***
Итак, мы пошагово рассказали, как приобрести жилое помещение в ипотеку. Не стоит бояться сложности процедуры, и главное помнить — банк не в меньшей степени заинтересован, чтобы вы приобрели жилье за счет полученных кредитных средств, поэтому кредитный менеджер будет всячески помогать вам и направлять.
***
Больше полезной информации — в рубрике «Ипотека».
Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит
Следует учитывать всевозможные события, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья, прочее. При просрочке платежа банкиры начинают звонить по должнику и напоминать о долге. Если нет обратной связи, займодавец отправляет почтовое извещение о срочном задолженности в течении 3 — 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель обращается обратиться в суд. Суды постановляет решение о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита и процентов, а также о реализации квартиры с торгов.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора нужно смотреть на размер залоговой стоимости и стараться приблизить её к рыночному уровню.
После продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.
Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).
Благо, что законодательством предусмотрено правило, по которому при продаже с аукциона залоговой квартиры оставшейся кредитный долг (непокрытый аукционной продажей) списывается. Но все понесенные к этому моменты расходы на проценты, штрафы, возврат основного долга не возвращаются.
Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:
- В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и погасит свой текущий долг, возможно, мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
- В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).
Особенности процесса покупки у юридического лица
Покупка недвижимости у юрлица имеет свои отличия, которые изменяют порядок проведения и оформления такой сделки, подробно об этом расскажем ниже:
- Статус юридического лица требует получения разрешения на отчуждение имущества от всех учредителей. Это значит, что генеральный директор должен провести общее собрание учредителей, на котором принимается решение о продаже имущества, и составляются следующие документы:
- письменное согласие учредителей;
- протокол собрания.
- Сделка будет проводиться при участии представителя юрлица. Представитель может действовать только по доверенности, оформленной у нотариуса.
Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке
Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:
1. Сбор пакета документов;
2. Подача документов и ожидание решения банка;
3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);
4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);
5. Заключение кредитного договора с банком;
6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);
7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).
Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.
Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы:
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Сведения о кадастровой стоимости;
• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;
• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).
Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.
Подписание ипотечного договора и перевод средств продавцу
Когда все вышеперечисленные этапы остались позади, можно переходить непосредственно к заключению кредитного договора с банком, а также залоговый договор, как гарантия безопасности банка. После подписания соглашения, продавец имущества получает денежные средства безналичным переводом в течение 1-3 банковских дней на счет, указанный при заключении ДКП.
С момента регистрации прав собственности (в случае с вторичным рынком), заемщик становиться законным владельцем жилья, с обременением, которое снимается сразу же после погашения долговых обязательств. Если речь идет о покупке недвижимости у застройщика, то дольщик после получения денег застройщиком становится обладателем «прав требования» на квартиру, которой пока еще не существует. Важно выполнять условия кредитования, так как уклонение от принятых обязательств чревато оплатой пени и штрафов, прописываемых при заключении договора, а также ухудшением кредитной истории.
Этап первый: принятие решения и предварительный анализ
Для начала нужно определить, какую недвижимость вы собираетесь приобрести, и выяснить среднюю рыночную стоимость подобной квартиры. К примеру, это может быть двухкомнатное жилье, без ремонта, в 5-10 минутах от остановки транспорта. Не стоит сразу искать квартиру на рынке недвижимости – это одна из главных ошибок потенциальных заемщиков. На этом этапе важно определить приблизительную стоимость такого типа жилья.
Следующий шаг – расчет необходимого платежа по кредиту, с одной стороны, или расчет максимально возможной суммы ссуды соответственно с уровнем дохода, с другой. Как правило, банки устанавливают граничную сумму ежемесячного платежа в размере до 50% от дохода заемщика. Супруги, или родители могут выступать созаемщиками – в этом случае учитывается доход всех вместе.
На сайтах известных банков можно рассчитать платеж с помощью кредитного калькулятора. Также важно учитывать, что финансовые организации выдают ипотечный кредит в размере до 80-90% от стоимости недвижимости. То есть, оставшиеся 10-20% необходимо иметь в наличии.
Перед обращением в банк нужно уже знать, на какую сумму вы можете реально рассчитывать при данном доходе, или искать пути доказать наличие других источников дохода официально. Теперь можно выбирать, в какой именно банк вы будете обращаться. Ипотечные программы в нашей стране предлагают 15-18 финансовых организаций, лидерами в этой сфере являются самые крупные из них: Сбербанк, ВТБ, УралСиббанк, ДельтаКредит, Росбанк. Можно также обращаться в те учреждения, клиентом которых вы уже являетесь (например, открыта кредитная или зарплатная карта).
Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:
- ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
- риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
- риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
- вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.
В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.
Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
- да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
- в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
- лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.
Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.
Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.
Основные плюсы и минусы покупки
Начнём с положительных аспектов:
- Вы – собственник. Притом, для этого вовсе не нужна полная стоимость квартиры. Многие семьи так и поступают, чтобы решить вопрос с жилищем поскорее и жить не в съёмной квартире, а в собственной. Где и ремонт можно сделать по душе, и мебель купить наиболее подходящую, а не ту, которая осталась от прошлых хозяев;
- При возникновении проблем с оплатой ежемесячных взносов по кредиту Вы всегда можете сдавать жильё, получать деньги за аренду и оплачивать с них взносы по ипотеке. Также имеется возможность перепродажи (но только при согласии банковской организации);
- Не нужно ждать годами, как если бы Вы покупали первичку. Купил – заехали – живёшь.
По сути, недостаток здесь один единственный. В зависимости от того, на какой срок Вы берёте ипотечный кредит, переплатить придётся от 35 до 300 процентов от начальной стоимости недвижимого имущества. Также могут быть другие платежи:
- Расходы на страхование;
- Комиссии;
- И многое другое.
К тому же, стоимость квартиры за это время может упасть. Хотя за последние двадцать лет такое происходило лишь однажды, да и то, ценник быстро вернулся на место, после чего продолжил медленно, но уверенно расти.