Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требуется ли в 2023 году кадастровый паспорт для продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Что потребуется для покупки участка напрямую у владельца
Если планируется заключать сделку с частным лицом, обеим сторонам потребуется собрать такие справки:
- Паспорт гражданина РФ, с помощью которого можно установить личность покупателя и продавца;
- Документы, доказывающие факт того, что земля действительно находится в собственности продавца;
- Документы, дающие право свободно распоряжаться наделом и, при желании, продавать его;
- Если у продавца есть супруг/супруга, к обязательному пакету документов добавляется необходимость получить письменное согласие на проведение сделки.
- Согласие заверяется у нотариуса;
- Выписка, из которой ясно видно отсутствие ограничений и запретов относительно участка.
Описанный список документов – это базовые справки. Полный перечень рекомендуется обсудить с опытным нотариусом, который подскажет, на что ещё обратить внимание.
Какие справки нужны желающему стать обладателем дачного участка
Теперь рассмотрим, какие документы нужны для покупки земельного участка под дачное хозяйство. В перечень входит:
- Справка, доказывающая, что территория действительно принадлежит продавцу;
- Технический паспорт территории участка с указанием всех построек на нём;
- Общий план надела с указанием кадастрового номера;
- Со стороны продавца необходимо предоставить письменное, нотариально заверенное соглашение от супруга (супруги) на проведение сделки;
- Аналогичное письменное согласие от супруга (супруги) потребуется предоставить и покупателю;
- Выписка из местной ФНС об отсутствии задолженностей (коммунальных, налоговых и прочих);
- Документы, подтверждающие, что данный объект не фигурирует в других сделках и не выставлен в качестве залога;
- Оба субъекта должны иметь при себе документы, позволяющие установить их личность. Поэтому потребуются паспорта продавца и покупателя.
Если на участке построены здания или иные сооружения, дополнительно продавец должен подготовить справку из местного БТИ. Если по какой-то причине нет возможности предоставить хоть один их вышеперечисленных документов, то провести сделку и зарегистрировать дачный участок на другое имя становится сложнее.
Как оформить продажу частного дома с прилегающим земельным участком
Если на территории есть жилые постройки, то вам нужно знать, как оформить продажу дома с земельным участком. В этом случае перечень документов будет шире, поскольку вам необходимо будет доказать право собственности не только на землю, но и на возведённый на ней объект.
Кроме того, потребуются такие документы:
- разрешение на проведение строительства на участке;
- заключение независимого оценщика;
- квитанции об оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки (в том случае, если в доме официально проживают лица, не достигшие совершеннолетнего возраста, пенсионеры или люди с ограниченными возможностями).
Оформление сделки по продаже дома с участком предполагает прохождение таких этапов:
- проверка пакета документов (желательно привлечь к этому процессу юриста, специализирующегося на вопросах земельного права);
- установление даты и места заключения сделки;
- подписание договора в Росреестре;
- проведение расчёта (при использовании наличных средств процесс может проходить непосредственно на месте в присутствии регистратора, при безналичном расчёте сторонам нужно поехать в банк);
- получение расписки от регистратора о приёме документов;
- выдача свидетельства о праве собственности на дом и участок (в течение 14 дней) покупателю и аннулированного документа продавцу.
Чтобы избежать ошибок и дополнительных временных затрат стоит привлечь к сопровождению сделки профессионалов.
Кадастровый паспорт нужен был при:
- смене собственника недвижимости в результате продажи, покупки, дарения, мены и ренты;
- получении наследства;
- приватизации жилья;
- регистрации права собственности на новую недвижимость после участия в долевом строительстве;
- продаже долей имущества, чтобы нотариус мог узнать его кадастровую стоимость, площадь, год создания, метраж и прочее;
- оформлении в банке ипотеки или залога;
- оформлении жилищной субсидии;
- застройке земельного участка;
- оформлении официальной аренды;
- принудительной выписке жильца, делении имущества во время развода и других судебных разбирательствах;
- газификации;
- выделении земельного участка;
- изменении границ земельного участка;
- оформлении перепланировки;
- сверке с техническим паспортом для выявления незаконных перепланировок во время покупки дома, квартиры или других строительных объектов.
Обязательные платежи при оформлении сделки
Когда все проверено, и покупателя все устраивает, наступает момент подписания самого договора. Но перед этим, необходимо будет еще сделать несколько обязательных платежей:
- Пошлина, которую нужно уплатить государству. Как правило, ее размер не превышает 1% от экспертной оценки земельного участка, указанной в договоре. Пошлину всегда оплачивает продавец.
- Уплата налога на доходы физических лиц -ее тоже платит продавец, и составляет она 5% от стоимости земельного участка.
- Конечно, для правильности оформления сделки вам понадобятся Услуги профессионального о нотариуса. Только он знает, как верно заполнить все документы, чтобы сделка считалась законной. Услуги его тоже нужно будет оплатить. Стоимость назначает сам Нотариус при личной встрече.
По окончании сделки, покупателю необходимо снова будет обратиться в местный орган по земельным ресурсам, чтобы переоформить право собственности на приобретенный земельный участок и получить акт с указанным новым именем владельца.
| Вопрос | Ответ |
| Если собственник владеет участком более трех лет и продает по цене, которая ниже кадастровой стоимости, как рассчитывается налог? | Если участок находится в собственности более трех лет, то платить налоги не нужно. |
| Можно ли продать земельный участок с домом, оформленным как нежилой? Какой налог уплачивается? | Продать участок с нежилым домом можно. Налоги нужно платить при условии, если недвижимость принадлежит менее трех лет (в том числе и доставшаяся по наследству). |
| Можно ли продать земельный участок, если все владельцы согласны это сделать, но не договорились с окончательной ценой? | Действующее законодательство определяет следующее: сделки при продаже земельных участков проводятся с согласия всех собственников. Если один или несколько владельцев настаивают на изменение цены, то остальные не могут реализовать свои доли за другую сумму. Каждый собственник должен согласиться с одной ценой, по которой будет продана земля. |
| Земля выдана на основании постановления о предоставлении участка в собственность. Срок владения — менее двух лет. Участок продается по цене менее миллиона. Какие налоги нужно платить? | По действующему законодательству, налоги с продажи недвижимости взимаются, если объект оценен более чем в миллион рублей. |
| Срок владения участка 2 года, цена — 1,3 миллиона рублей. Каков размер налога? | Размер налога рассчитывается, исходя из кадастровой или рыночной цены. В обоих случаях применяется коэффициент 0,7. Если при умножении последнего на кадастровую стоимость получается сумма, которая меньше рыночной цены, то второе число применяется для расчета налога. Это правило действует и в обратную сторону. То есть для расчета налога применяется большая сумма. |
| С какого момента считается срок владения участком, который был получен по наследству или завещанию? | Срок владения участка исчисляется с момента смерти прежнего собственника, а не по дате получения свидетельства или регистрации права. |
Форма для заполнения кадастрового паспорта на жилой дом установлена на государственном уровне и имеет официальный образец.
Следует рассмотреть ее, чтобы понять, что представляет собой такой документ, как типовой кадастровый паспорт на дом.
В официальных требованиях оговорено его описание в трех разделах, содержащих:
- подробные технические данные рассматриваемого помещения;
- графическим отображением плана объекта и прилегающей территории, относящейся к нему;
- выписку из данных технического паспорта.
Требования к оформлению включают наличие отметки о дате постановки жилого дома или иного помещения учет.
Важно! Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости» был доработан и кадастровый паспорт как отдельный документ был упразднен. На основании нововведения с 1 января 2017 года осуществляется выдача выписки ЕГРН, включающая расширенный перечень сведений, объединяющий информацию из двух государственных структур: кадастра недвижимости и единого реестра прав.
Таким образом, предоставляемая выписка из ЕГРН является фактическим аналогом и заменой кадастровому паспорту.
Наличие выписки обязательно для:
- подтверждения права пользования домом;
- совершении любых юридических операций и сделок с ним;
- страховании недвижимости;
- перепланировке;
- получении займа под ее залог.
Наличие выписки позволяет юридическим лицам распоряжаться имуществом как уставным капиталом или перерассчитать основные фонды компании, а также реализовать банкротство.
Что такое кадастровый паспорт?
Кадастровый паспорт ЗУ – это законодательно утвержденное на бумаге описание земельного участка. Документ является бессрочным в случае отсутствия изменений ЗУ, так как законодательно не установлен срок его действия.
Если же изменилось описание участка либо данные собственника, паспорт необходимо заменить. Также замена должна проводиться каждые 5 лет в рамках проводимой кадастровой инвентаризации и переоценки. О порядке внесения изменений в кадастровый паспорт, читайте здесь.
Как узнать о наличии паспорта ЗУ?
Главный критерий наличия кадастрового паспорта – кадастровый номер. Присвоение кадастрового номера означает, что паспорт выдавался или допускает выдаче по запросу правообладателя.
Если правообладатель ЗУ не смог найти данного документа в пакете или интересуется правоспособностью приобретаемого участка – наличие номера можно узнать на сайте Росреестра по адресу расположения земель.
Как узнать есть ли кадастровый паспорт на земельный участок, если на кадастровой карте данные сведения по тем или иным причинам не найдены? Можно обратиться в Росреестр (через МФЦ), запросив справку со сведениями о кадастровом номере надела, интересующего заявителя.
Получив информацию о том, что паспорт выдавался, а номер участку присваивался, можно сделать вывод о постановке земель на кадастровый учёт и внесении сведений в реестр правообладателей ЗУ.
Обговорив кадастровый паспорт земельного участка, срок действия документа и порядок внесения изменений, следует выяснить действия при отсутствии документации на ЗУ или его порче.
Стоимость получения паспорта на землю
Стоимость кадастрового паспорта на земельный участок складывается из двух составляющих – размер государственной пошлины и оплата дополнительных услуг.
Размер госпошлины определен Налоговым кодексом. Он зависит от категории плательщика (физическое или юридическое лицо) и формата документа (электронный или на бумажном носителе). ФЗ-218 определяет категории заявителей, которые освобождены от уплаты госпошлины при получении сведений из Кадастра.
Размер пошлины:
- Для физических лиц – 400 р. за документ на бумажном носителе, 250 р. за электронную версию.
- Для юридических лиц – 1100 и 700 р. соответственно.
Стоимость дополнительных услуг зависит от их объема. Дороже всего обходится получение кадастрового паспорта на вновь образованные земельные участки, которые ранее не стояли на кадастре. В этом случае потребуется проведение межевания, геодезической съемки и других работ.
Сколько будет стоить кадастровый паспорт на земельный участок в вашем случае можно узнать у специалиста нашей компании на консультации. Наш эксперт ознакомится с имеющимися документами, определит необходимость в проведении дополнительных работ и рассчитает стоимость.